Jumat, 09 Desember 2011

ANALISIS FAKTOR-FAKTOR BAURAN PEMASARAN





ANALISIS FAKTOR-FAKTOR BAURAN PEMASARAN
YANG MEMPENGARUHI KEPUASAN KONSUMEN PEMBELI RUMAH TIPE MENENGAH KE ATAS DI  KABUPATEN MUARA BUNGO, JAMBI
Analysis of The Marketing Mix Factors which Influences The Satisfaction of Buyer’s Consumer of The Middle to Top Type Houses at the  Muara Bungo Regency, Jambi

anang rosida
Mahasiswa Program S1 Manajemen Universitas Muara Bungo


ABSTRAK

Konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, tidak hanya memandang rumah sebagai tempat tinggal, tapi  mereka membeli rumah untuk memperoleh kepuasan. Kepuasan konsumen akan tercipta, jika pengembang mampu memenuhi harapan yang dimiliki oleh para konsumennya. Salah satu alternatif yang dapat digunakan pengembang dalam upaya menciptakan kepuasan bagi para konsumennya adalah menggunakan bauran pemasaran yang mencakup produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dalam strategi pemasaran produknya. Oleh karena itu, tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis pengaruh produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, secara simultan dan parsial. Penelitian ini juga bertujuan untuk mengkaji dari variabel-variabel tersebut yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
Jenis penelitian ini adalah eksplanatif, dengan populasi penelitian 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di wilayah Muara Bungo. Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan rumus Slovin diperoleh sampel penelitian 84 responden. Data penelitian dikumpulkan dengan menggunakan kuesioner, wawancara, dan studi dokumen. Uji validitas dan reliabilitas digunakan untuk mengukur setiap item variabel penelitian. Analisis data dilakukan dengan menggunakan metode statistik deskriptif untuk mendeskripsikan variabel penelitian dan teknik analisis regresi berganda, dengan F-test dan t-test untuk menguji pengaruh variabel-variabel independen terhadap variabel dependen. Tingkat signifikansi yang ditetapkan dalam penelitian ini adalah 0,05.
Berdasarkan hasil analisis regresi diperoleh bahwa : (1) secara simultan, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05); (2) secara parsial, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) variabel harga (r2 = 0,1789; koefisien standar (Beta) = 0,358) dan produk (r2 = 0,1576; koefisien standar (Beta) = 0,338) merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
Kesesuaian harga dengan rumah yang dibeli, persyaratan pembayaran yang mudah, dan adanya potongan pembelian yang sesuai akan menentukan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. Adanya desain yang menarik, bangunan yang berkualitas, dan jaminan dalam masa pemeliharaan yang dilaksanakan dengan baik oleh pengembang juga akan menentukan tingkat kepuasan konsumen tersebut. Dengan demikian, para pengembang perumahan tipe menengah ke atas perlu lebih memperhatikan unsur-unsur yang berkaitan dengan harga dan produk  itu sendiri.
Kesesuaian antara harapan dengan kenyataan yang dirasakan konsumen setelah membeli dan menempati rumah yang mereka beli akan menciptakan kepuasan pada diri konsumen. Konsumen yang puas akan menjadi sarana penyampaian informasi yang efektif dan efisien bagi calon pembeli berikutnya. Dengan demikian, secara tidak langsung pengembang akan memperoleh keuntungan dengan adanya penyampaian informasi secara langsung antara konsumen tersebut. 


ABSTRACT

Buyer’s consumer of the middle - top type houses, not only to see the house as place to live, but they buy for getting the satisfaction. The consumer’s satisfaction will be create, if developer able to fulling expectation of his consumer. One of the alternatives which can be used by developer in effort to create satisfaction for his consumer is using marketing mix which includes product, price, place, promotion, and physical evidence in his product marketing strategy. Therefore, purposes of this research are to analysis the influences of  product, price, place, promotion, and physical evidence to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses, simultaneously and partially. This research also aimed to identifying from that variables which have dominant effects to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses.  
Type of this research is explanative with population research 515 buyer’s consumers of the middle - top type houses at the  Muara Bungo. According to the calculation using Slovin’s formula, the sample of this research finds 84 respondent. Data of this research collected by quesionaire, interview, and document study. Validity and  Reliability test used to measure of  every item of the research variables. Analysis data of this research using descriptive statistic method for make description about research variables and multiple regression analysis technique, with F-test and t-test use to test the influences of the independence variables to the dependence variable. Level of significant of this research is 0,05.
According to the regression analysis, find that’s: (1) simultaneously, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses (p=0,000 < 0,05); (2) partialy, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses  (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) price variable (r2 = 0,1789; Standardized coefficient (Beta) = 0,358) and product (r2 = 0,1576; Standardized coefficient (Beta) = 0,338) are variables which have dominant effect to the buyer’s consumer of the middle to top type houses.
Appropriate of price with house whose buying, easily payment requirement, and there is appropriate buying discount will fixed level of the  buyer’s consumer of the middle to top type houses. There are interesting design, qualifying construction, and guarantee in maintenance time which doing great by developer also will fixed level of that consumer’s satisfaction. Therefore, developers of middle to top type houses need to more care to the items which relations with price and product itself.
Appropriate between expectation with reality which feels by the consumer after buying dan stay on their house will create consumer’s satisfaction. The consumer whose satisfy will be effective and efficient information media for next buyer candidate. Therefore, undirectly developer will get advantage from that directly giving information between consumers.


PENDAHULUAN


Latar Belakang

                Dewasa ini, kebutuhan akan rumah menjadi perhatian yang cukup serius bagi pemerintah, adanya tuntutan masyarakat untuk dapat memiliki rumah yang sesuai dengan tingkat daya beli masyarakat merupakan suatu fenomena yang masih belum terselesaikan secara tuntas. 
                Upaya pemerintah dalam memenuhi kebutuhan akan adanya perumahan yang layak bagi masyarakat, secara tegas telah tercantum dalam GBHN tahun 1992 bahwa pembangunan perlu untuk semakin ditingkatkan khususnya perumahan dan pemukiman yang terjangkau oleh masyarakat.
                Pengadaan perumahan di Indonesia ditangani oleh sebuah organisasi yang bernama REI, dimana dalam pelaksanaan di lapangan organisasi tersebut berfungsi sebagai koordinator para pengembang atau developer sebagai penyedia perumahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat secara langsung.
                Industri realestate di Indonesia terbagi ke dalam dua segmen pasar yaitu pembangunan rumah-rumah sederhana (baik dimiliki maupun sewa sebagai bagian dari program kesejahteraan sosial) dan pembangunan properti lainnya (baik untuk bangunan prasarana ekonomi dan kehidupan maupun investasi, meliputi bangunan-bangunan perkantoran, komersial, industri, fasilitas-fasilitas khusus sampai perumahan mewah) (Sulistijo dalam Santoso 2000). Lebih lanjut, dijelaskan oleh Sulistijo bahwa siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik berjangka pendek maupun panjang tidak saja akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi, dan persaingan-persaingan regional dan global.  
                Masyarakat selaku konsumen pembeli perumahan tidak dengan begitu saja membeli rumah tanpa mempunyai pertimbangan tentang faktor-faktor yang dapat mempengaruhi mereka dalam pengambilan keputusan seperti produk, harga, lokasi, promosi (Kotler & Amstrong 1997). Selain itu, dalam sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (post purchase behavior). Pada tahap ini konsumen akan merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain (Bayus dalam  Kotler et al. 1996).   
                Konsumen perumahan mewah selain membeli untuk tinggal, mereka juga mengharapkan adanya pencapaian kepuasan (Property 2000). Oleh karena itu, di dalam memasarkan perumahan mewah, para pengembang harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya.
                Untuk mampu menciptakan kepuasan konsumen tersebut, para pengembang perlu memiliki suatu strategi pemasaran yang jitu dalam memasarkan produknya, karena strategi pemasaran juga merupakan alat fundamental yang direncanakan untuk mencapai tujuan perusahaan dengan mengembangkan keunggulan bersaing yang digunakan untuk melayani pasar sasaran (Tull & Kahle dalam Tjiptono 1997).
                Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam memasarkan perumahan untuk menciptakan kepuasan konsumen adalah penggunaan marketing mix (bauran pemasaran) yang dapat meliputi product, price, promotion, dan physical evidence (Pawitra 1993). Dengan demikian, faktor yang ada dalam bauran pemasaran merupakan variabel-variabel yang diharapkan mampu menciptakan kepuasan konsumen, atau dengan kata lain variabel-variabel tersebut akan mempengaruhi kepuasan konsumen dalam membeli suatu produk.
                Pembangunan perumahan untuk kelompok masyarakat menengah ke atas cenderung dilakukan oleh para pengembang swasta, dimana mereka lebih menekankan pada profit orientied. Untuk mencapai tujuan tersebut, penekanan pada daya tarik bentuk rumah yang mereka bangun lebih diutamakan. Hal tersebut dilakukan dengan menggunakan para konsultan pembangunan perumahan, sehingga perumahan yang mereka bangun mampu menghasilkan bentuk yang menarik konsumen untuk membelinya. Sedangkan beberapa hal seperti konstruksi, sarana jalan, saluran, dan fasilitas-fasilitas umum yang seharusnya ada dalam kompleks perumahan yang mereka bangun, cenderung diabaikan. Dengan demikian, ketidakpuasan konsumen mungkin akan muncul setelah membeli rumah yang dipasarkan oleh para pengembang. 
                Bertitik tolak pada paparan yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa pola pemikiran yang berkembang dalam pembelian rumah di era sekarang ini, terutama untuk rumah kelas menengah ke atas adalah bahwa rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, namun juga berfungsi sebagai tempat tinggal yang nyaman, sehat, bahkan estetika menjadi bahan pertimbangan mereka dalam pembelian rumah. Dengan demikian, para pengembang harus mampu memberikan pelayanan yang optimal untuk memberikan kepuasan pada konsumennya. Oleh karena itu, selain faktor teknis, para pengembang perlu mengetahui dan mengerti mengenai prilaku konsumen dalam memasarkan produknya. Karena dengan mempelajari perilaku konsumen para pengembang akan banyak memperoleh informasi tentang keterlibatan konsumen secara langsung dalam mendapatkan, mengkonsumsi, dan sekaligus menghabiskan produk dan jasa, termasuk proses keputusan yang mendahului tindakan ini (Engel, Well, & Miniard 1994).

Rumusan Masalah
                Berdasarkan paparan yang telah dijelaskan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang dirumuskan dalam penelitian ini adalah :
  1. Adakah pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ?
  2. Variabel manakah yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ? 

Tujuan Penelitian
                Penelitian ini dilakukan dengan tujuan sebagai berikut :
  1. Untuk mendeskripsikan tentang tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
  2. Untuk mengkaji dan menganalisis ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
  3. Untuk mengkaji dan menganalisis dari lima variabel tersebut yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.


TINJAUAN PUSTAKA


Landasan Teori
                Pengertian pemasaran yang berkaitan dengan produk berupa real estate dan property adalah suatu kegiatan yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan konsumen akan rumah tinggal dan atau ruang usaha, dengan cara pengalihan hak atas produk tersebut dari perusahaan kepada konsumen melalui proses pertukaran (Santoso 2000).
                Marketing mix (bauran pemasaran) merupakan seperangkat alat pemasaran yang digunakan untuk mencapai tujuan pemasaran dalam pasar sasaran (Kotler 1999). Secara umum, bauran pemasaran menekankan pada pengertian suatu strategi yang mengintegrasikan produk (product), harga (price), promosi (promotion), dan distribusi (place), dimana kesemuanya itu diarahkan untuk dapat menghasilkan omset penjualan yang maksimal atas produk yang dipasarkan dengan memberikan kepuasan pada para konsumen.
                Sejalan dengan semakin kompetitifnya dunia bisnis, 4-P tersebut berkembang. Pawitra (1993) menegaskan bauran pemasaran meliputi 7-P yaitu product, place, price, promotion, participant, physical evidence dan process. Sedangkan Payne (1993) menyatakan bauran pemasaran terdiri dari product, place, price, promotion, people, processes dan provision of consumer service.
                Berdasarkan beberapa penjelasan tersebut, maka bauran pemasaran dapat meliputi  produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik.
                Sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (terutama dalam pengambilan keputusan yang luas). Dalam tahap ini konsumen merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Jika konsumen merasa puas, ia akan memperlihatkan peluang yang besar untuk melakukan pembelian ulang atau membeli produk lain di perusahaan yang sama di masa datang. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain. Oleh karena itu, pembeli yang puas merupakan iklan yang terbaik (Bayus dalam Kotler et al. 1996).    
Kotler (1999) memandang kepuasan sebagai fungsi dari seberapa dekat harapan pembeli atas suatu produk dengan kinerja yang dirasakan pembeli atas produk tersebut. Jika kinerja produk lebih rendah daripada harapan, pembeli akan kecewa. Jika ia sesuai harapan, pembeli akan puas dan jika ia melebihi harapan, pembeli akan sangat puas. Perasaan konsumen setelah membeli produk akan membedakan apakah mereka akan membeli kembali produk tersebut dan membicarakan hal-hal yang menguntungkan atau tidak menguntungkan tentang produk tersebut pada orang lain.
                Harapan konsumen terbentuk berdasarkan pesan yang diterima dari penjual, teman, dan sumber-sumber informasi lainnya. Apabila penjual melebih-lebihkan manfaat suatu produk, konsumen akan mengalami harapan yang tak tercapai (disconfirmed expectation), yang akan menyebabkan ketidakpuasan. Semakin besar kesenjangan antara harapan dan kinerja yang dihasilkan suatu produk, akan semakin besar ketidakpuasan konsumen.
                Konsumen yang merasa tidak puas akan bereaksi dengan tindakan yang berbeda. Berkaitan dengan hal ini, Singh dalam Tjiptono (1997) menyatakan ada tiga kategori tanggapan atau komplain terhadap ketidakpuasan, yaitu :
a.        Voice response
Kategori ini meliputi usaha menyampaikan keluhan secara langsung dan/atau meminta ganti rugi kepada perusahaan yang bersangkutan. Bila pelanggan melakukan hal ini, maka perusahaan masih mungkin memperoleh beberapa manfaat. Pertama, pelanggan memberikan kesempatan sekali lagi kepada perusahaan untuk memuaskan mereka. Kedua, resiko publisitas buruk dapat ditekan, baik publisitas dalam bentuk rekomendasi dari mulut ke mulut, maupun melalui koran/media massa. Dan yang tidak kalah pentingnya adalah ketiga, memberi masukan mengenai kekurangan pelayanan yang perlu diperbaiki perusahaan. Melalui perbaikan (recovery), perusahaan dapat memelihara hubungan baik dan loyalitas pelanggannya.   
b.        Private response
Tindakan yang dilakukan antara lain memperingatkan atau memberitahu kolega, teman atau keluarganya mengenai pengalamannya dengan produk atau perusahaan yang bersangkutan, Umumnya tindakan ini sering dilakukan dan dampaknya sangat besar bagi citra perusahaan. 
c.        Third-party response                
Tindakan yang dilakukan meliputi usaha meminta ganti rugi secara hukum;  mengadu lewat media massa (misalnya menulis di Surat Pembaca); atau secara langsung mendatangi lembaga konsumen, instansi hukum, dan sebagainya. Tindakan seperti ini sangat ditakuti oleh sebagian besar perusahaan yang tidak memiliki prosedur penanganan keluhan yang baik. Kadangkala pelanggan lebih memilih menyebarluaskan keluhannya kepada masyarakat luas, karena secara psikologis lebih memuaskan. Lagipula mereka yakin akan mendapat tanggapan yang lebih cepat dari perusahaan yang bersangkutan.
                Ada empat faktor yang mempengaruhi apakah seorang konsumen yang tidak puas akan melakukan komplain atau tidak menurut Day dalam Engel, Well,& Miniard (1994), yaitu  :
1.       Penting tidaknya konsumsi yang dilakukan, yaitu menyangkut derajat pentingnya produk bagi konsumen, harga, waktu yang dibutuhkan untuk mengkonsumsi produk, serta social visibility.
2.       Pengetahuan dan pengalaman, yakni jumlah pembelian sebelumnya, pemahaman akan produk, persepsi terhadpa kemampuan sebagai konsumen, dan pengalaman komplain sebelumnya.
3.       Tingkat kesulitan dalam mendapatkan ganti rugi, meliputi jangka waktu penyelesaian masalah; gangguan terhadap aktivitas rutin, dan biaya.
4.       Peluang keberhasilan dalam melakukan komplain.

Kerangka Pemikiran


                Tingkat kebutuhan untuk memiliki tempat tinggal (rumah) pada saat ini semakin meningkat. Di kota-kota besar, dimana pertumbuhan penduduk terus meningkat ditambah adanya arus urbanisasi yang tidak pernah surut menyebabkan kebutuhan akan rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok manusia yang dirasakan sangat mendesak.
                Pemerintah selalu berupaya mengakomodir dan menyelesaikan permasalahan yang muncul di masyarakat melalui kebijakan-kebijakan yang dapat membantu masyarakat dalam kepemilikan rumah, seperti para pengembang dalam membangun perumahan selalu ditekankan untuk membangun perumahan dengan tipe-tipe perumahan yang dapat terjangkau oleh setiap anggota masyarakat, bukan hanya memfokuskan pada pembangunan rumah mewah, walaupun secara riil perumahan menengah ke atas lebih menjanjikan dibandingkan rumah untuk kalangan yang pas-pasan.
REI sebagai koordinator para pengembang, baik yang ada di daerah maupun di pusat tetap memantau pelaksanaan pembangunan perumahan oleh para pengembang, sehingga setiap kelompok masyarakat dapat terpenuhi kebutuhannya akan perumahan.
Para pengembang swasta maupun BUMN, mempertahankan kelangsungan usaha merupakan salah satu tujuan yang harus dicapai. Pembuatan perumahan yang disesuaikan dengan permintaan pasar terus dilaksanakan agar kelangsungan usaha mereka dapat terjamin dengan diterima dan dibelinya unit-unit perumahan yang mereka bangun. Selain itu, manajer property dalam industri realestate harus memberikan nilai lebih pada kepuasan konsumen (Christoper 1998).
Salah satu bentuk operasional dari strategi pemasaran yang dapat digunakan pengembang dalam memasarkan perumahan adalah bauran pemasaran  yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan  bukti fisik (Pawitra 1993).
Siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang yang tidak hanya saja terjadi akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi dan persaingan-persaingan regional dan global (Sulistiji dalam Santoso 2000). Untuk konsumen pembeli perumahan mewah (menengah ke atas) selain membeli untuk tinggal, mereka mengharapkan adanya penciptaan kepuasan (Properti 2000). Dengan demikian, para pengembang dalam memasarkan perumahan tipe menengah ke atas harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya, yang dapat dilakukan melalui penerapan konsep bauran pemasaran.
Stanton (1994) menjelaskan bahwa pemasaran merupakan sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Dengan demikian, kepuasan konsumen dipandang perlu diperhatikan oleh setiap pengembang dalam memasarkan perumahannya. Lebih lanjut, unsur-unsur yang melekat pada perumahan yang ditawarkan akan dinilai oleh konsumen, seperti kualitas bangunan, sarana-prasarana, harga, dan lainnya. Yang pada akhirnya apabila konsumen merasakan puas terhadap rumah yang ditawarkan pengembang, maka keuntungan yang didapat tidak hanya yang bersifat material namun non-materialpun akan diperoleh, seperti konsumen yang merasa puas akan menginformasikan pada individu atau kelompok lain tentang produk yang dibelinya (Bayus dalam Kotler et al. 1996).
Berdasarkan paparan tersebut, maka kerangka pemikiran yang digunakan dalam penelitian ini sebagai berikut :




Text Box: ANALISIS FAKTOR-FAKTOR BAURAN PEMASARAN
YANG MEMPENGARUHI KEPUASAN KONSUMEN PEMBELI RUMAH TIPE MENENGAH KE ATAS DI  KABUPATEN MUARA BUNGO, JAMBI
Analysis of The Marketing Mix Factors which Influences The Satisfaction of Buyer’s Consumer of The Middle to Top Type Houses at the  Muara Bungo Regency, Jambi

ANANG ROSIDA 
Mahasiswa Program S1 Manajemen Universitas Muara Bungo


ABSTRAK
       
       Konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, tidak hanya memandang rumah sebagai tempat tinggal, tapi  mereka membeli rumah untuk memperoleh kepuasan. Kepuasan konsumen akan tercipta, jika pengembang mampu memenuhi harapan yang dimiliki oleh para konsumennya. Salah satu alternatif yang dapat digunakan pengembang dalam upaya menciptakan kepuasan bagi para konsumennya adalah menggunakan bauran pemasaran yang mencakup produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dalam strategi pemasaran produknya. Oleh karena itu, tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis pengaruh produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, secara simultan dan parsial. Penelitian ini juga bertujuan untuk mengkaji dari variabel-variabel tersebut yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
       Jenis penelitian ini adalah eksplanatif, dengan populasi penelitian 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di wilayah Muara Bungo. Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan rumus Slovin diperoleh sampel penelitian 84 responden. Data penelitian dikumpulkan dengan menggunakan kuesioner, wawancara, dan studi dokumen. Uji validitas dan reliabilitas digunakan untuk mengukur setiap item variabel penelitian. Analisis data dilakukan dengan menggunakan metode statistik deskriptif untuk mendeskripsikan variabel penelitian dan teknik analisis regresi berganda, dengan F-test dan t-test untuk menguji pengaruh variabel-variabel independen terhadap variabel dependen. Tingkat signifikansi yang ditetapkan dalam penelitian ini adalah 0,05.
       Berdasarkan hasil analisis regresi diperoleh bahwa : (1) secara simultan, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05); (2) secara parsial, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) variabel harga (r2 = 0,1789; koefisien standar (Beta) = 0,358) dan produk (r2 = 0,1576; koefisien standar (Beta) = 0,338) merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.   
       Kesesuaian harga dengan rumah yang dibeli, persyaratan pembayaran yang mudah, dan adanya potongan pembelian yang sesuai akan menentukan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. Adanya desain yang menarik, bangunan yang berkualitas, dan jaminan dalam masa pemeliharaan yang dilaksanakan dengan baik oleh pengembang juga akan menentukan tingkat kepuasan konsumen tersebut. Dengan demikian, para pengembang perumahan tipe menengah ke atas perlu lebih memperhatikan unsur-unsur yang berkaitan dengan harga dan produk  itu sendiri. 
       Kesesuaian antara harapan dengan kenyataan yang dirasakan konsumen setelah membeli dan menempati rumah yang mereka beli akan menciptakan kepuasan pada diri konsumen. Konsumen yang puas akan menjadi sarana penyampaian informasi yang efektif dan efisien bagi calon pembeli berikutnya. Dengan demikian, secara tidak langsung pengembang akan memperoleh keuntungan dengan adanya penyampaian informasi secara langsung antara konsumen tersebut.  


ABSTRACT

       Buyer’s consumer of the middle - top type houses, not only to see the house as place to live, but they buy for getting the satisfaction. The consumer’s satisfaction will be create, if developer able to fulling expectation of his consumer. One of the alternatives which can be used by developer in effort to create satisfaction for his consumer is using marketing mix which includes product, price, place, promotion, and physical evidence in his product marketing strategy. Therefore, purposes of this research are to analysis the influences of  product, price, place, promotion, and physical evidence to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses, simultaneously and partially. This research also aimed to identifying from that variables which have dominant effects to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses.   
       Type of this research is explanative with population research 515 buyer’s consumers of the middle - top type houses at the  Muara Bungo. According to the calculation using Slovin’s formula, the sample of this research finds 84 respondent. Data of this research collected by quesionaire, interview, and document study. Validity and  Reliability test used to measure of  every item of the research variables. Analysis data of this research using descriptive statistic method for make description about research variables and multiple regression analysis technique, with F-test and t-test use to test the influences of the independence variables to the dependence variable. Level of significant of this research is 0,05.
       According to the regression analysis, find that’s: (1) simultaneously, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses (p=0,000 < 0,05); (2) partialy, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses  (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) price variable (r2 = 0,1789; Standardized coefficient (Beta) = 0,358) and product (r2 = 0,1576; Standardized coefficient (Beta) = 0,338) are variables which have dominant effect to the buyer’s consumer of the middle to top type houses.
       Appropriate of price with house whose buying, easily payment requirement, and there is appropriate buying discount will fixed level of the  buyer’s consumer of the middle to top type houses. There are interesting design, qualifying construction, and guarantee in maintenance time which doing great by developer also will fixed level of that consumer’s satisfaction. Therefore, developers of middle to top type houses need to more care to the items which relations with price and product itself.
       Appropriate between expectation with reality which feels by the consumer after buying dan stay on their house will create consumer’s satisfaction. The consumer whose satisfy will be effective and efficient information media for next buyer candidate. Therefore, undirectly developer will get advantage from that directly giving information between consumers. 


PENDAHULUAN

Latar Belakang 
 Dewasa ini, kebutuhan akan rumah menjadi perhatian yang cukup serius bagi pemerintah, adanya tuntutan masyarakat untuk dapat memiliki rumah yang sesuai dengan tingkat daya beli masyarakat merupakan suatu fenomena yang masih belum terselesaikan secara tuntas.  
 Upaya pemerintah dalam memenuhi kebutuhan akan adanya perumahan yang layak bagi masyarakat, secara tegas telah tercantum dalam GBHN tahun 1992 bahwa pembangunan perlu untuk semakin ditingkatkan khususnya perumahan dan pemukiman yang terjangkau oleh masyarakat. 
 Pengadaan perumahan di Indonesia ditangani oleh sebuah organisasi yang bernama REI, dimana dalam pelaksanaan di lapangan organisasi tersebut berfungsi sebagai koordinator para pengembang atau developer sebagai penyedia perumahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat secara langsung.
 Industri realestate di Indonesia terbagi ke dalam dua segmen pasar yaitu pembangunan rumah-rumah sederhana (baik dimiliki maupun sewa sebagai bagian dari program kesejahteraan sosial) dan pembangunan properti lainnya (baik untuk bangunan prasarana ekonomi dan kehidupan maupun investasi, meliputi bangunan-bangunan perkantoran, komersial, industri, fasilitas-fasilitas khusus sampai perumahan mewah) (Sulistijo dalam Santoso 2000). Lebih lanjut, dijelaskan oleh Sulistijo bahwa siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik berjangka pendek maupun panjang tidak saja akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi, dan persaingan-persaingan regional dan global.   
 Masyarakat selaku konsumen pembeli perumahan tidak dengan begitu saja membeli rumah tanpa mempunyai pertimbangan tentang faktor-faktor yang dapat mempengaruhi mereka dalam pengambilan keputusan seperti produk, harga, lokasi, promosi (Kotler & Amstrong 1997). Selain itu, dalam sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (post purchase behavior). Pada tahap ini konsumen akan merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain (Bayus dalam  Kotler et al. 1996).    
 Konsumen perumahan mewah selain membeli untuk tinggal, mereka juga mengharapkan adanya pencapaian kepuasan (Property 2000). Oleh karena itu, di dalam memasarkan perumahan mewah, para pengembang harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya. 
 Untuk mampu menciptakan kepuasan konsumen tersebut, para pengembang perlu memiliki suatu strategi pemasaran yang jitu dalam memasarkan produknya, karena strategi pemasaran juga merupakan alat fundamental yang direncanakan untuk mencapai tujuan perusahaan dengan mengembangkan keunggulan bersaing yang digunakan untuk melayani pasar sasaran (Tull & Kahle dalam Tjiptono 1997).
 Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam memasarkan perumahan untuk menciptakan kepuasan konsumen adalah penggunaan marketing mix (bauran pemasaran) yang dapat meliputi product, price, promotion, dan physical evidence (Pawitra 1993). Dengan demikian, faktor yang ada dalam bauran pemasaran merupakan variabel-variabel yang diharapkan mampu menciptakan kepuasan konsumen, atau dengan kata lain variabel-variabel tersebut akan mempengaruhi kepuasan konsumen dalam membeli suatu produk.
 Pembangunan perumahan untuk kelompok masyarakat menengah ke atas cenderung dilakukan oleh para pengembang swasta, dimana mereka lebih menekankan pada profit orientied. Untuk mencapai tujuan tersebut, penekanan pada daya tarik bentuk rumah yang mereka bangun lebih diutamakan. Hal tersebut dilakukan dengan menggunakan para konsultan pembangunan perumahan, sehingga perumahan yang mereka bangun mampu menghasilkan bentuk yang menarik konsumen untuk membelinya. Sedangkan beberapa hal seperti konstruksi, sarana jalan, saluran, dan fasilitas-fasilitas umum yang seharusnya ada dalam kompleks perumahan yang mereka bangun, cenderung diabaikan. Dengan demikian, ketidakpuasan konsumen mungkin akan muncul setelah membeli rumah yang dipasarkan oleh para pengembang.  
 Bertitik tolak pada paparan yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa pola pemikiran yang berkembang dalam pembelian rumah di era sekarang ini, terutama untuk rumah kelas menengah ke atas adalah bahwa rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, namun juga berfungsi sebagai tempat tinggal yang nyaman, sehat, bahkan estetika menjadi bahan pertimbangan mereka dalam pembelian rumah. Dengan demikian, para pengembang harus mampu memberikan pelayanan yang optimal untuk memberikan kepuasan pada konsumennya. Oleh karena itu, selain faktor teknis, para pengembang perlu mengetahui dan mengerti mengenai prilaku konsumen dalam memasarkan produknya. Karena dengan mempelajari perilaku konsumen para pengembang akan banyak memperoleh informasi tentang keterlibatan konsumen secara langsung dalam mendapatkan, mengkonsumsi, dan sekaligus menghabiskan produk dan jasa, termasuk proses keputusan yang mendahului tindakan ini (Engel, Well, & Miniard 1994).

Rumusan Masalah
 Berdasarkan paparan yang telah dijelaskan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang dirumuskan dalam penelitian ini adalah :
a. Adakah pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ? 
b. Variabel manakah yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ?  

Tujuan Penelitian
 Penelitian ini dilakukan dengan tujuan sebagai berikut :
a. Untuk mendeskripsikan tentang tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
b. Untuk mengkaji dan menganalisis ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
c. Untuk mengkaji dan menganalisis dari lima variabel tersebut yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 


TINJAUAN PUSTAKA

Landasan Teori
 Pengertian pemasaran yang berkaitan dengan produk berupa real estate dan property adalah suatu kegiatan yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan konsumen akan rumah tinggal dan atau ruang usaha, dengan cara pengalihan hak atas produk tersebut dari perusahaan kepada konsumen melalui proses pertukaran (Santoso 2000). 
 Marketing mix (bauran pemasaran) merupakan seperangkat alat pemasaran yang digunakan untuk mencapai tujuan pemasaran dalam pasar sasaran (Kotler 1999). Secara umum, bauran pemasaran menekankan pada pengertian suatu strategi yang mengintegrasikan produk (product), harga (price), promosi (promotion), dan distribusi (place), dimana kesemuanya itu diarahkan untuk dapat menghasilkan omset penjualan yang maksimal atas produk yang dipasarkan dengan memberikan kepuasan pada para konsumen.
 Sejalan dengan semakin kompetitifnya dunia bisnis, 4-P tersebut berkembang. Pawitra (1993) menegaskan bauran pemasaran meliputi 7-P yaitu product, place, price, promotion, participant, physical evidence dan process. Sedangkan Payne (1993) menyatakan bauran pemasaran terdiri dari product, place, price, promotion, people, processes dan provision of consumer service. 
 Berdasarkan beberapa penjelasan tersebut, maka bauran pemasaran dapat meliputi  produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik. 
 Sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (terutama dalam pengambilan keputusan yang luas). Dalam tahap ini konsumen merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Jika konsumen merasa puas, ia akan memperlihatkan peluang yang besar untuk melakukan pembelian ulang atau membeli produk lain di perusahaan yang sama di masa datang. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain. Oleh karena itu, pembeli yang puas merupakan iklan yang terbaik (Bayus dalam Kotler et al. 1996).     
       Kotler (1999) memandang kepuasan sebagai fungsi dari seberapa dekat harapan pembeli atas suatu produk dengan kinerja yang dirasakan pembeli atas produk tersebut. Jika kinerja produk lebih rendah daripada harapan, pembeli akan kecewa. Jika ia sesuai harapan, pembeli akan puas dan jika ia melebihi harapan, pembeli akan sangat puas. Perasaan konsumen setelah membeli produk akan membedakan apakah mereka akan membeli kembali produk tersebut dan membicarakan hal-hal yang menguntungkan atau tidak menguntungkan tentang produk tersebut pada orang lain.
 Harapan konsumen terbentuk berdasarkan pesan yang diterima dari penjual, teman, dan sumber-sumber informasi lainnya. Apabila penjual melebih-lebihkan manfaat suatu produk, konsumen akan mengalami harapan yang tak tercapai (disconfirmed expectation), yang akan menyebabkan ketidakpuasan. Semakin besar kesenjangan antara harapan dan kinerja yang dihasilkan suatu produk, akan semakin besar ketidakpuasan konsumen.
 Konsumen yang merasa tidak puas akan bereaksi dengan tindakan yang berbeda. Berkaitan dengan hal ini, Singh dalam Tjiptono (1997) menyatakan ada tiga kategori tanggapan atau komplain terhadap ketidakpuasan, yaitu :
a. Voice response
Kategori ini meliputi usaha menyampaikan keluhan secara langsung dan/atau meminta ganti rugi kepada perusahaan yang bersangkutan. Bila pelanggan melakukan hal ini, maka perusahaan masih mungkin memperoleh beberapa manfaat. Pertama, pelanggan memberikan kesempatan sekali lagi kepada perusahaan untuk memuaskan mereka. Kedua, resiko publisitas buruk dapat ditekan, baik publisitas dalam bentuk rekomendasi dari mulut ke mulut, maupun melalui koran/media massa. Dan yang tidak kalah pentingnya adalah ketiga, memberi masukan mengenai kekurangan pelayanan yang perlu diperbaiki perusahaan. Melalui perbaikan (recovery), perusahaan dapat memelihara hubungan baik dan loyalitas pelanggannya.    
b. Private response
Tindakan yang dilakukan antara lain memperingatkan atau memberitahu kolega, teman atau keluarganya mengenai pengalamannya dengan produk atau perusahaan yang bersangkutan, Umumnya tindakan ini sering dilakukan dan dampaknya sangat besar bagi citra perusahaan.  
c. Third-party response  
Tindakan yang dilakukan meliputi usaha meminta ganti rugi secara hukum;  mengadu lewat media massa (misalnya menulis di Surat Pembaca); atau secara langsung mendatangi lembaga konsumen, instansi hukum, dan sebagainya. Tindakan seperti ini sangat ditakuti oleh sebagian besar perusahaan yang tidak memiliki prosedur penanganan keluhan yang baik. Kadangkala pelanggan lebih memilih menyebarluaskan keluhannya kepada masyarakat luas, karena secara psikologis lebih memuaskan. Lagipula mereka yakin akan mendapat tanggapan yang lebih cepat dari perusahaan yang bersangkutan.
 Ada empat faktor yang mempengaruhi apakah seorang konsumen yang tidak puas akan melakukan komplain atau tidak menurut Day dalam Engel, Well,& Miniard (1994), yaitu  :
1. Penting tidaknya konsumsi yang dilakukan, yaitu menyangkut derajat pentingnya produk bagi konsumen, harga, waktu yang dibutuhkan untuk mengkonsumsi produk, serta social visibility.
2. Pengetahuan dan pengalaman, yakni jumlah pembelian sebelumnya, pemahaman akan produk, persepsi terhadpa kemampuan sebagai konsumen, dan pengalaman komplain sebelumnya.
3. Tingkat kesulitan dalam mendapatkan ganti rugi, meliputi jangka waktu penyelesaian masalah; gangguan terhadap aktivitas rutin, dan biaya. 
4. Peluang keberhasilan dalam melakukan komplain.
 
Kerangka Pemikiran

 Tingkat kebutuhan untuk memiliki tempat tinggal (rumah) pada saat ini semakin meningkat. Di kota-kota besar, dimana pertumbuhan penduduk terus meningkat ditambah adanya arus urbanisasi yang tidak pernah surut menyebabkan kebutuhan akan rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok manusia yang dirasakan sangat mendesak.
 Pemerintah selalu berupaya mengakomodir dan menyelesaikan permasalahan yang muncul di masyarakat melalui kebijakan-kebijakan yang dapat membantu masyarakat dalam kepemilikan rumah, seperti para pengembang dalam membangun perumahan selalu ditekankan untuk membangun perumahan dengan tipe-tipe perumahan yang dapat terjangkau oleh setiap anggota masyarakat, bukan hanya memfokuskan pada pembangunan rumah mewah, walaupun secara riil perumahan menengah ke atas lebih menjanjikan dibandingkan rumah untuk kalangan yang pas-pasan. 
       REI sebagai koordinator para pengembang, baik yang ada di daerah maupun di pusat tetap memantau pelaksanaan pembangunan perumahan oleh para pengembang, sehingga setiap kelompok masyarakat dapat terpenuhi kebutuhannya akan perumahan.
       Para pengembang swasta maupun BUMN, mempertahankan kelangsungan usaha merupakan salah satu tujuan yang harus dicapai. Pembuatan perumahan yang disesuaikan dengan permintaan pasar terus dilaksanakan agar kelangsungan usaha mereka dapat terjamin dengan diterima dan dibelinya unit-unit perumahan yang mereka bangun. Selain itu, manajer property dalam industri realestate harus memberikan nilai lebih pada kepuasan konsumen (Christoper 1998).
       Salah satu bentuk operasional dari strategi pemasaran yang dapat digunakan pengembang dalam memasarkan perumahan adalah bauran pemasaran  yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan  bukti fisik (Pawitra 1993).
       Siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang yang tidak hanya saja terjadi akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi dan persaingan-persaingan regional dan global (Sulistiji dalam Santoso 2000). Untuk konsumen pembeli perumahan mewah (menengah ke atas) selain membeli untuk tinggal, mereka mengharapkan adanya penciptaan kepuasan (Properti 2000). Dengan demikian, para pengembang dalam memasarkan perumahan tipe menengah ke atas harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya, yang dapat dilakukan melalui penerapan konsep bauran pemasaran.
       Stanton (1994) menjelaskan bahwa pemasaran merupakan sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Dengan demikian, kepuasan konsumen dipandang perlu diperhatikan oleh setiap pengembang dalam memasarkan perumahannya. Lebih lanjut, unsur-unsur yang melekat pada perumahan yang ditawarkan akan dinilai oleh konsumen, seperti kualitas bangunan, sarana-prasarana, harga, dan lainnya. Yang pada akhirnya apabila konsumen merasakan puas terhadap rumah yang ditawarkan pengembang, maka keuntungan yang didapat tidak hanya yang bersifat material namun non-materialpun akan diperoleh, seperti konsumen yang merasa puas akan menginformasikan pada individu atau kelompok lain tentang produk yang dibelinya (Bayus dalam Kotler et al. 1996).
       Berdasarkan paparan tersebut, maka kerangka pemikiran yang digunakan dalam penelitian ini sebagai berikut :
       
       
       
       
                                             
       
       
       
       
       
       
       
       
       
        
       
       
       
       
       
                      
       
       
       
       
       
       
       
                    
       
       
       
       
                      
                    
       
       
       
                 
Gambar 1. Kerangka pemikiran 






 
Model Konseptual






Gambar 2. Model Konseptual


Model dan Hipotesis Penelitian





       
       
       













Gambar 3. Model Hipotesis

 Hipotesis yang disusun berdasarkan kerangka pemikiran dan model analisis tersebut adalah bahwa :
1. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
2. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
3. Diduga variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 






METODE PENELITIAN
       

Metode dan Jenis Penelitian
       Metode penelitian yang digunakan adalah survei atau metode sampling, yaitu data hanya dikumpulkan dari responden yang dijadikan sampel penelitian. Sedangkan jenis penelitian ini adalah eksplanatory research, yaitu menjelaskan hubungan kausal antara variabel bebas yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dengan variabel terikat yaitu kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas melalui pengujian hipotesis. 

Lokasi Penelitian
 Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Muara Bungo, Jambi, sedangkan unit analisisnya adalah konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di perumahan di wilayah tersebut.

Populasi dan Sampel Penelitian
 Populasi dalam penelitian ini berjumlah 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di wilayah Kabupaten Muara Bungo, Jambi. Karena penelitian ini merupakan penelitian survei, maka dalam penelitian ini tidak semua anggota populasi dijadikan responden penelitian. Jumlah responden disesuaikan dengan jumlah sampel yang diambil yang ditentukan dengan rumus Slovin dan diperoleh sebanyak 84 responden. Adanya sub-populasi yang dikelompokkan berdasarkan lokasi perumahan yaitu Griya Saka Permai, Pesona Merapi, Tugu Asri, Griya Perwita Wisata, dan Sinar Dayu  Indah dimana jumlah sub-populasi tidak sama besar, maka teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah proposionate random sampling yaitu dengan mengambil jumlah sampel secara proporsional berdasarkan jumlah yang ada di dalam sub-populasi. Adapun jumlah sampel dalam setiap sub-populasi yaitu Griya Saka Permai sebanyak 13 orang, Pesona Merapi sebanyak 27 orang, Tugu Asri sebanyak 12 orang, Griya Perwita Wisata sebanyak 6 orang, dan Sinar Dayu  Indah sebanyak 26 orang.
 
Teknik dan Metode Pengumpulan Data
       Sumber data dalam penelitian ini adalah data primer yang diperoleh dan dikumpulkan melalui pengisian kuesioner secara langsung oleh responden. Sedangkan data sekunder merupakan data pendukung penelitian ini, yang diperoleh melalui wawancara maupun studi dokumen.

Metode Analisis Data
       Untuk menganalisis pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat digunakan statistik inferensial yaitu analisis regresi berganda. Adapun model regresi yang digunakan dalam mengestimasi variabel terikat dengan prediktor lima variabel bebas dalam penelitian ini yaitu :
       
       Y = Bo + B1 X1 + B2 X2 + B3 X3 + B4 X4 + B5 X5 + e    
        
  Dimana: Y  = Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas;  X1  = Produk;  X2  = Harga;  X3   = Lokasi;  X4   = Promosi;  X5  = Bukti fisik; Bo  = Konstanta;  B1…B5 = Koefisien regresi X1; X2 ; X3 ; X4; X5  ;e   = error terms
  
 Pengujian hipotesis digunakan uji F untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara simultan dan uji t untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara parsial.


HASIL DAN PEMBAHASAN


Hasil Analisis Deskriptif
 Tujuan pertama dalam penelitian ini adalah mendeskripsikan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi.
 Sebagian besar konsumen cenderung merasa puas terhadap kondisi rumah yang mereka tempati. Kepuasan yang dirasakan oleh sebagian besar konsumen tersebut didukung oleh adanya data lapangan dimana konsumen menilai perumahan mereka dari sisi desain rumah yang dibangun pengembang dinilai menarik, kualitas bangunan dinilai baik, jaminan dalam bentuk perawatan maupun perbaikan selama masa pemeliharaan yang diberikan pengembang dirasakan konsumen baik. 
 Ditinjau dari segi harga yang ditetapkan untuk tipe rumah yang dibeli konsumen, sebagian besar konsumen merasa puas. Kondisi ini didukung oleh adanya tanggapan konsumen berkaitan dengan harga menunjukkan sebagian besar konsumen menilai harga yang ditetapkan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, potongan harga yang diberikan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, dan prasyaratan pembayaran yang ditetapkan pengembang relatif mudah.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap letak lokasi perumahan, sebagian besar konsumen cenderung merasakan adanya kepuasan terhadap letak lokasi perumahan. Kondisi ini didukung oleh adanya data yang menunjukkan sebagian besar konsumen menilai letak lokasi perumahan mereka strategis dan   mudah memperoleh transportasi umum di sekitar perumahan.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap kondisi lingkungan yang ada di sekitar perumahan mereka menunjukkan sebagian besar konsumen merasakan adanya kepuasan. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai bahwa lingkungan internal maupun lingkungan eksternal di sekitar perumahan yang mereka tempati dirasakan nyaman, serta aman dan bersih.
 Sebagian besar konsumen merasakan puas terhadap sarana-prasarana yang ada di perumahan mereka. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai sarana prasarana yang disediakan pengembang di lokasi perumahan sudah baik. 

Hasil Analisis Regresi      

       Berdasarkan hasil regresi yang ada dalam Tabel 1, maka model regresi yang dapat digunakan untuk mengestimasi Y dengan prediktor X1,X2,X3,X4,dan X5 sebagai berikut :

Y = 1,924 + 0,226X1 + 0,246X2 + 0,197X3 + 0,150X4 + 0,204X5 




Tabel 1. Hasil regresi antara variabel produk (X1), harga (X2), lokasi (X3),  
              promosi (X4), bukti fisik (X5) terhadap kepuasan konsumen pembeli 
              rumah tipe menengah ke atas (Y) 

Variabel 
bebas Koefisien regresi 
(B) Koefisien Standard
(Beta) Sig.t
(p)  r2
Produk      (X1)
Harga        (X2)
Lokasi       (X3)
Promosi     (X4)
Bukti fisik (X5) 0,226
0,246
0,197
0,150
0,204 0,338
0,358
0,317
0,241
0,290 0,000 *)
0,000 *)
0,001 *)
0,007 *)
0,002 *)  0,1576
0,1789
0,1421
0,0906
0,1176
Konstanta
R
R Square
Adjusted R Square
Sig. F (p)
Variabel terikat :
Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (Y)
a = 0,05 = 1,924
= 0,658
= 0,433
= 0,396
= 0,000 *)

   
Sumber : Data primer yang diolah, tahun 2002
Keterangan : *) signifikan p < 0,05 
       
Implikasi Hasil Penelitian
 Model regresi yang dihasilkan berdasarkan hasil analisis regresi yang dilakukan dalam penelitian ini sudah dapat dikatakan baik, dan dapat digunakan untuk mengestimasi variasi perubahan nilai variabel dependen dalam penelitian ini, yaitu kepuasan konsumen dengan menggunakan variabel independen (product, price, place, promotion, physical evidence), walaupun besarnya kontribusi variabel independen terhadap perubahan variabel dependen hanya 39,6% (Adjusted R Square = 0,396). Namun demikian, besar kecilnya koefisien determinan yang diperoleh, bukan merupakan ukuran untuk menyatakan tepat tidaknya model yang dipakai (Gujarati 1999).
 Berdasarkan hasil analisis dan pengujian hipotesis terhadap data lapangan, diperoleh bahwa secara simultan variabel produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p = 0,000 < 0,05), dimana pengaruh yang diberikan oleh variabel independen secara simultan terhadap variabel dependen bersifat positif  (R = 0,658). Besarnya kontribusi variabel independen secara simultan terhadap variasi perubahan variabel dependen adalah 39,6% sedangkan sisanya 60,4% dipengaruhi oleh variabel lain yang tidak termasuk dalam penelitian ini.  
       Secara konseptual, kepuasan konsumen selain dipengaruhi oleh variabel-variabel yang ditetapkan dalam penelitian ini, dapat dipengaruhi oleh variabel lain bauran pemasaran lainnya seperti pelayanan people, processes dan provision of consumer service (Payne 1993). 
    Hasil penelitian ini juga menunjukkan bahwa secara parsial variabel produk mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000< 0.05), dimana besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 15,76% (r2 = 0,1576); variabel harga  mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000 < 0,05) besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 17,89% (r2 = 0,1789); variabel lokasi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,001 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan konsumen adalah 14,21% (r2 = 0,1421); variabel promosi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,007 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 9,06% (r2 = 0,0906); variabel  bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,002 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 11,76% (r2 =  0,1176).
       Secara teoritis, hasil penelitian ini mendukung konsep pemasaran yang dikemukakan oleh Stanton et al. (1994) bahwa pemasaran dapat diartikan sebagai suatu sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Selain itu hasil penelitian ini mendukung konsep Marketing Mix dari Pawitra (1993) yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik.
 Secara esensial, landasan konseptual yang dijadikan acuan dalam penelitian ini adalah prilaku konsumen. Berdasarkan kajian empiris salah satu  perbedaan yang cukup mencolok dari penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah pada penetapan variabel dependen. Penelitian ini  menggunakan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, sedangkan penelitian sebelumnya lebih banyak menekankan pada keputusan pembelian. 
 Pijakan yang digunakan dalam menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, bahwa setelah seorang konsumen mengambil keputusan untuk membeli suatu produk maka yang perlu diperhatikan adalah tahapan dari perilaku konsumen yang bersangkuta setelah pembelian (post purchasebehavior) seperti yang dijelaskan oleh Kotler et al. (1996).  
       Secara empiris, hasil penelitian ini mendukung hasil penelitian yang berkaitan dengan keputusan pembelian konsumen, karena sebelum prilaku pasca pembeli (puas/tidaknya seseorang terhadap suatu produk) maka akan terjadi pengambilan keputusan untuk membeli. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Kresnaini (1998) dimana variabel fasilitas, kedekatan dengan tempat kerja, harga, promosi mempunyai pengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan dan tipe rumah. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan oleh Kresnaini adalah variabel dependen dalam penelitian ini  adalah kepuasan konsumen, sedangkan dalam variabel independen penelitian ini memasukkan variabel  product dan physical evidence/bukti fisik, dimana berdasarkan hasil penelitian variabel independen tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Suwajaya (1996) yang  meregresikan faktor produk, harga, tingkat kepercayaan konsumen, promosi, periklanan melalui brosur serta sarana prasarana terhadap keputusan pembelian. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Suwajaya adalah dalam penelitian Suwajaya variabel dependen yang digunakan adalah keputusan pembelian, sedangkan dalam penelitian ini adalah kepuasan konsumen. Selain itu  penelitian Suwajaya  memasukkan tingkat kepercayaan konsumen dan periklanan melalui brosur, sedangkan penelitian ini menetapkan variabel lokasi dan bukti fisik sebagai variabel independen dan berdasarkan hasil regresi kedua variabel tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Sintani (1997) yang menghasilkan bahwa ada 8 faktor yang mempengaruhi keputusan konsumen yaitu kelompok referensi, harga, citra dan pelayanan, produk dan tempat, promosi, lingkungan dan sosialisasi, serta harga barang subsitusi, ekonomi,dan sosial. Sedangkan penelitian ini hanya menetapkan 5 variabel dari 8 variabel tersebut yaitu produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik yang secara signifikan mempengaruhi kepuasan konsumen. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Sintani adalah pada variabel dependen, dimana penelitian ini menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen. Selain itu yang menjadi obyek penelitian Sintani adalah konsumen yang membeli rumah sederhana, sedangkan penelitian ini mengambil obyek penelitian konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Ghozi (1999) yang menemukan bahwa ada pengaruh yang signifikan antara produk, harga, promosi, lokasi, bukti fisik, pendapatan, dan tingkat pendidikan terhadap keputusan konsumen dalam membeli rumah KPR-BTN. Perbedaan penelitian tersebut dengan penelitian ini adalah dalam penelitian ini variabel pendapatan dan tingkat pendidikan tidak termasuk dalam variabel bebas yang diteliti, sedangkan variabel terikatnya adalah kepuasan konsumen. Selain itu obyek penelitian Ghozi adalah konsumen pembeli KPR-BTN, sedangkan penelitian ini memfokuskan pada konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
 Secara empiris, terbukti bahwa variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen dibandingkan variabel bebas lain yang ditetapkan dalam penelitian ini (r2 harga = 0,1789; Beta = 0,358 dan r2 produk = 0,1576; Beta = 0338). Dari variabel harga, adanya penetapan harga perumahan yang sesuai merupakan unsur yang menjadi perhatian utama para konsumen. Sedangkan dalam variabel produk, kualitas perumahan yang baik merupakan unsur yang menjadi perhatian utama konsumen. Berdasarkan temuan tersebut, maka konsumen cenderung lebih banyak akan mengukur kepuasan mereka dari kesesuaian harga yang ditetapkan developer dan kualitas perumahan yang  dijanjikan pada mereka.      
 Adanya harga dan produk yang dominan, secara empiris dapat dikatakan bahwa penelitian ini mendukung hasil penelitian dari Sintani (1997) dan Ghozi (1999) yang juga menemukan bahwa harga merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan dalam penelitiannya. Sedangkan dalam penelitian ini selain harga, variabel produk juga merupakan variabel yang dominan.
        

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan
       Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap para konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di perumahan yang berada di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi, dapat ditarik beberapa kesimpulan sebagai berikut:
a. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik, secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
b. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
c. Variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen. Untuk variabel harga, penetapan harga merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen dimana berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator harga lainnya (persyaratan pembayaran dan potongan harga). Sedangkan untuk variabel produk, kualitas merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen, dan berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator produk lainnya (desain dan jaminan). 

Saran-Saran
a. Bagi para pengembang / developer perumahan :
1. Variabel harga dan produk masih tetap dominan terhadap penciptaan kepuasan konsumen. Namun dari kedua variabel tersebut, unsur penetapan harga dan kualitas yang harus diperhatikan oleh pengembang apabila ingin kepuasan konsumen tercipta. 
2. Pengkajian faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen perlu dilakukan, karena dengan mengetahui banyak faktor yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen, pengembang akan lebih mampu melakukan pengembangan perumahan yang sesuai dengan permintaan pasar, terutama memuaskan kebutuhan konsumen.
b. Bagi para teoritisi :
1. Melakukan penelitian terhadap faktor-faktor lain yang dapat menjadi sumber kepuasan konsumen, serta kondisi-kondisi yang mempengaruhinya.
2. Melakukan penelitian lebih lanjut dengan variabel yang sama, namun untuk mencari perbedaan berdasarkan jenis kelamin, tingkat pendidikan, pendapatan dan lainnya.


DAFTAR PUSTAKA

Amstrong, Gary & Philip, Kotler (1996) Dasar-dasar Pemasaran. Jilid 1, Alih Bahasa  Alexander Sindoro dan Benyamin Molan, Prenhalindo, Jakarta.
Basu, Swastha dan T. Hani Handoko (1999) Manajemen Pemasaran Analisa Perilaku Konsumen. Edisi Ke-VIII, Liberty, Yogyakarta.
Budi,Santoso (2000) Realeastat Indonesia Sebuah Konsep Ilmu & Problema Pengembang. School of Real Estate, Jakarta.
Christopers (1998) Winning Applause. Journal of Property Management, April 1998.
Engel, J.F., Backwell, Roger D., & Paul W. Miniard (1995) Perilaku Konsumen. Jilid II, Alih Bahasa Budiono FX, Binarupa Aksara, Jakarta.
Husein, Umar (1999) Riset Sumber Daya Manusia Dalam Organisasi. Edisi revisi, Gramedia, Jakarta.
Jafee,Austin J., & C.F. Sirmans (1986) Fundamentals Of Real Estate Investment, Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, New Jersey. 
Kotler, Philip (1999) Manajemen Pemasaran Analisis, Perencanaan, Implementasi dan Kontrol. Edisi 11, Jilid 1, Diterjemahkan oleh Hendra Teguh dan Rusli, Prenhalindo, Jakarta.
Kotler, Philip, Swee Hoon Ang, Siew Meng Leong, & Chin Tiong Tan (1996). Marketing Management An Asian Prespective. Prentice Hall, Singapore.
Li Ling Hin (1992) The Official Land Value Appraisal System Under The Land Use Rights Reform In China. The Appraisal Journal, January. 
Loudon, D.L., & A.J.D. Bitta (1993) Consumer Behavior : Concept and Application. Fourth edition, Mc Grew Hill , Singapore.
Orso, Anthony (1996) New Kind of Renter Force Apartement Developers to Provide New Aparterment Product. National Real Eastate Investor, June 1996.
Payne, A. (1993) The Essence of Services Marketing. Prentice-Hall International Ltd., New York. 
Ramsland, Jr. dan Markham (1998) Market Supported Adjustments Using Multiple Regression Analysis. The Appraisal Journal, April. 
Rhenald, Kasali (1998) Membidik Pasar Indonesia. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Sekaran, U. (1992) Research Methods For Business. Second edition, John Wiley & Sons, Inc, Canada.
Stanton, W.J., M.J. Etzel, dan B.J. Walker (1994) Fundamentals of Marketing. Tenth edition, MCGraw-Hill Inc., New York. 

Flowchart: Multidocument: ANALISIS FAKTOR-FAKTOR BAURAN PEMASARAN
YANG MEMPENGARUHI KEPUASAN KONSUMEN PEMBELI RUMAH TIPE MENENGAH KE ATAS DI  KABUPATEN MUARA BUNGO, JAMBI
Analysis of The Marketing Mix Factors which Influences The Satisfaction of Buyer’s Consumer of The Middle to Top Type Houses at the  Muara Bungo Regency, Jambi

ANANG ROSIDA 
Mahasiswa Program S1 Manajemen Universitas Muara Bungo


ABSTRAK
       
       Konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, tidak hanya memandang rumah sebagai tempat tinggal, tapi  mereka membeli rumah untuk memperoleh kepuasan. Kepuasan konsumen akan tercipta, jika pengembang mampu memenuhi harapan yang dimiliki oleh para konsumennya. Salah satu alternatif yang dapat digunakan pengembang dalam upaya menciptakan kepuasan bagi para konsumennya adalah menggunakan bauran pemasaran yang mencakup produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dalam strategi pemasaran produknya. Oleh karena itu, tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis pengaruh produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, secara simultan dan parsial. Penelitian ini juga bertujuan untuk mengkaji dari variabel-variabel tersebut yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
       Jenis penelitian ini adalah eksplanatif, dengan populasi penelitian 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di wilayah Muara Bungo. Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan rumus Slovin diperoleh sampel penelitian 84 responden. Data penelitian dikumpulkan dengan menggunakan kuesioner, wawancara, dan studi dokumen. Uji validitas dan reliabilitas digunakan untuk mengukur setiap item variabel penelitian. Analisis data dilakukan dengan menggunakan metode statistik deskriptif untuk mendeskripsikan variabel penelitian dan teknik analisis regresi berganda, dengan F-test dan t-test untuk menguji pengaruh variabel-variabel independen terhadap variabel dependen. Tingkat signifikansi yang ditetapkan dalam penelitian ini adalah 0,05.
       Berdasarkan hasil analisis regresi diperoleh bahwa : (1) secara simultan, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05); (2) secara parsial, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) variabel harga (r2 = 0,1789; koefisien standar (Beta) = 0,358) dan produk (r2 = 0,1576; koefisien standar (Beta) = 0,338) merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.   
       Kesesuaian harga dengan rumah yang dibeli, persyaratan pembayaran yang mudah, dan adanya potongan pembelian yang sesuai akan menentukan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. Adanya desain yang menarik, bangunan yang berkualitas, dan jaminan dalam masa pemeliharaan yang dilaksanakan dengan baik oleh pengembang juga akan menentukan tingkat kepuasan konsumen tersebut. Dengan demikian, para pengembang perumahan tipe menengah ke atas perlu lebih memperhatikan unsur-unsur yang berkaitan dengan harga dan produk  itu sendiri. 
       Kesesuaian antara harapan dengan kenyataan yang dirasakan konsumen setelah membeli dan menempati rumah yang mereka beli akan menciptakan kepuasan pada diri konsumen. Konsumen yang puas akan menjadi sarana penyampaian informasi yang efektif dan efisien bagi calon pembeli berikutnya. Dengan demikian, secara tidak langsung pengembang akan memperoleh keuntungan dengan adanya penyampaian informasi secara langsung antara konsumen tersebut.  


ABSTRACT

       Buyer’s consumer of the middle - top type houses, not only to see the house as place to live, but they buy for getting the satisfaction. The consumer’s satisfaction will be create, if developer able to fulling expectation of his consumer. One of the alternatives which can be used by developer in effort to create satisfaction for his consumer is using marketing mix which includes product, price, place, promotion, and physical evidence in his product marketing strategy. Therefore, purposes of this research are to analysis the influences of  product, price, place, promotion, and physical evidence to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses, simultaneously and partially. This research also aimed to identifying from that variables which have dominant effects to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses.   
       Type of this research is explanative with population research 515 buyer’s consumers of the middle - top type houses at the  Muara Bungo. According to the calculation using Slovin’s formula, the sample of this research finds 84 respondent. Data of this research collected by quesionaire, interview, and document study. Validity and  Reliability test used to measure of  every item of the research variables. Analysis data of this research using descriptive statistic method for make description about research variables and multiple regression analysis technique, with F-test and t-test use to test the influences of the independence variables to the dependence variable. Level of significant of this research is 0,05.
       According to the regression analysis, find that’s: (1) simultaneously, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses (p=0,000 < 0,05); (2) partialy, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses  (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) price variable (r2 = 0,1789; Standardized coefficient (Beta) = 0,358) and product (r2 = 0,1576; Standardized coefficient (Beta) = 0,338) are variables which have dominant effect to the buyer’s consumer of the middle to top type houses.
       Appropriate of price with house whose buying, easily payment requirement, and there is appropriate buying discount will fixed level of the  buyer’s consumer of the middle to top type houses. There are interesting design, qualifying construction, and guarantee in maintenance time which doing great by developer also will fixed level of that consumer’s satisfaction. Therefore, developers of middle to top type houses need to more care to the items which relations with price and product itself.
       Appropriate between expectation with reality which feels by the consumer after buying dan stay on their house will create consumer’s satisfaction. The consumer whose satisfy will be effective and efficient information media for next buyer candidate. Therefore, undirectly developer will get advantage from that directly giving information between consumers. 


PENDAHULUAN

Latar Belakang 
 Dewasa ini, kebutuhan akan rumah menjadi perhatian yang cukup serius bagi pemerintah, adanya tuntutan masyarakat untuk dapat memiliki rumah yang sesuai dengan tingkat daya beli masyarakat merupakan suatu fenomena yang masih belum terselesaikan secara tuntas.  
 Upaya pemerintah dalam memenuhi kebutuhan akan adanya perumahan yang layak bagi masyarakat, secara tegas telah tercantum dalam GBHN tahun 1992 bahwa pembangunan perlu untuk semakin ditingkatkan khususnya perumahan dan pemukiman yang terjangkau oleh masyarakat. 
 Pengadaan perumahan di Indonesia ditangani oleh sebuah organisasi yang bernama REI, dimana dalam pelaksanaan di lapangan organisasi tersebut berfungsi sebagai koordinator para pengembang atau developer sebagai penyedia perumahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat secara langsung.
 Industri realestate di Indonesia terbagi ke dalam dua segmen pasar yaitu pembangunan rumah-rumah sederhana (baik dimiliki maupun sewa sebagai bagian dari program kesejahteraan sosial) dan pembangunan properti lainnya (baik untuk bangunan prasarana ekonomi dan kehidupan maupun investasi, meliputi bangunan-bangunan perkantoran, komersial, industri, fasilitas-fasilitas khusus sampai perumahan mewah) (Sulistijo dalam Santoso 2000). Lebih lanjut, dijelaskan oleh Sulistijo bahwa siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik berjangka pendek maupun panjang tidak saja akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi, dan persaingan-persaingan regional dan global.   
 Masyarakat selaku konsumen pembeli perumahan tidak dengan begitu saja membeli rumah tanpa mempunyai pertimbangan tentang faktor-faktor yang dapat mempengaruhi mereka dalam pengambilan keputusan seperti produk, harga, lokasi, promosi (Kotler & Amstrong 1997). Selain itu, dalam sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (post purchase behavior). Pada tahap ini konsumen akan merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain (Bayus dalam  Kotler et al. 1996).    
 Konsumen perumahan mewah selain membeli untuk tinggal, mereka juga mengharapkan adanya pencapaian kepuasan (Property 2000). Oleh karena itu, di dalam memasarkan perumahan mewah, para pengembang harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya. 
 Untuk mampu menciptakan kepuasan konsumen tersebut, para pengembang perlu memiliki suatu strategi pemasaran yang jitu dalam memasarkan produknya, karena strategi pemasaran juga merupakan alat fundamental yang direncanakan untuk mencapai tujuan perusahaan dengan mengembangkan keunggulan bersaing yang digunakan untuk melayani pasar sasaran (Tull & Kahle dalam Tjiptono 1997).
 Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam memasarkan perumahan untuk menciptakan kepuasan konsumen adalah penggunaan marketing mix (bauran pemasaran) yang dapat meliputi product, price, promotion, dan physical evidence (Pawitra 1993). Dengan demikian, faktor yang ada dalam bauran pemasaran merupakan variabel-variabel yang diharapkan mampu menciptakan kepuasan konsumen, atau dengan kata lain variabel-variabel tersebut akan mempengaruhi kepuasan konsumen dalam membeli suatu produk.
 Pembangunan perumahan untuk kelompok masyarakat menengah ke atas cenderung dilakukan oleh para pengembang swasta, dimana mereka lebih menekankan pada profit orientied. Untuk mencapai tujuan tersebut, penekanan pada daya tarik bentuk rumah yang mereka bangun lebih diutamakan. Hal tersebut dilakukan dengan menggunakan para konsultan pembangunan perumahan, sehingga perumahan yang mereka bangun mampu menghasilkan bentuk yang menarik konsumen untuk membelinya. Sedangkan beberapa hal seperti konstruksi, sarana jalan, saluran, dan fasilitas-fasilitas umum yang seharusnya ada dalam kompleks perumahan yang mereka bangun, cenderung diabaikan. Dengan demikian, ketidakpuasan konsumen mungkin akan muncul setelah membeli rumah yang dipasarkan oleh para pengembang.  
 Bertitik tolak pada paparan yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa pola pemikiran yang berkembang dalam pembelian rumah di era sekarang ini, terutama untuk rumah kelas menengah ke atas adalah bahwa rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, namun juga berfungsi sebagai tempat tinggal yang nyaman, sehat, bahkan estetika menjadi bahan pertimbangan mereka dalam pembelian rumah. Dengan demikian, para pengembang harus mampu memberikan pelayanan yang optimal untuk memberikan kepuasan pada konsumennya. Oleh karena itu, selain faktor teknis, para pengembang perlu mengetahui dan mengerti mengenai prilaku konsumen dalam memasarkan produknya. Karena dengan mempelajari perilaku konsumen para pengembang akan banyak memperoleh informasi tentang keterlibatan konsumen secara langsung dalam mendapatkan, mengkonsumsi, dan sekaligus menghabiskan produk dan jasa, termasuk proses keputusan yang mendahului tindakan ini (Engel, Well, & Miniard 1994).

Rumusan Masalah
 Berdasarkan paparan yang telah dijelaskan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang dirumuskan dalam penelitian ini adalah :
a. Adakah pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ? 
b. Variabel manakah yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ?  

Tujuan Penelitian
 Penelitian ini dilakukan dengan tujuan sebagai berikut :
a. Untuk mendeskripsikan tentang tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
b. Untuk mengkaji dan menganalisis ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
c. Untuk mengkaji dan menganalisis dari lima variabel tersebut yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 


TINJAUAN PUSTAKA

Landasan Teori
 Pengertian pemasaran yang berkaitan dengan produk berupa real estate dan property adalah suatu kegiatan yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan konsumen akan rumah tinggal dan atau ruang usaha, dengan cara pengalihan hak atas produk tersebut dari perusahaan kepada konsumen melalui proses pertukaran (Santoso 2000). 
 Marketing mix (bauran pemasaran) merupakan seperangkat alat pemasaran yang digunakan untuk mencapai tujuan pemasaran dalam pasar sasaran (Kotler 1999). Secara umum, bauran pemasaran menekankan pada pengertian suatu strategi yang mengintegrasikan produk (product), harga (price), promosi (promotion), dan distribusi (place), dimana kesemuanya itu diarahkan untuk dapat menghasilkan omset penjualan yang maksimal atas produk yang dipasarkan dengan memberikan kepuasan pada para konsumen.
 Sejalan dengan semakin kompetitifnya dunia bisnis, 4-P tersebut berkembang. Pawitra (1993) menegaskan bauran pemasaran meliputi 7-P yaitu product, place, price, promotion, participant, physical evidence dan process. Sedangkan Payne (1993) menyatakan bauran pemasaran terdiri dari product, place, price, promotion, people, processes dan provision of consumer service. 
 Berdasarkan beberapa penjelasan tersebut, maka bauran pemasaran dapat meliputi  produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik. 
 Sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (terutama dalam pengambilan keputusan yang luas). Dalam tahap ini konsumen merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Jika konsumen merasa puas, ia akan memperlihatkan peluang yang besar untuk melakukan pembelian ulang atau membeli produk lain di perusahaan yang sama di masa datang. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain. Oleh karena itu, pembeli yang puas merupakan iklan yang terbaik (Bayus dalam Kotler et al. 1996).     
       Kotler (1999) memandang kepuasan sebagai fungsi dari seberapa dekat harapan pembeli atas suatu produk dengan kinerja yang dirasakan pembeli atas produk tersebut. Jika kinerja produk lebih rendah daripada harapan, pembeli akan kecewa. Jika ia sesuai harapan, pembeli akan puas dan jika ia melebihi harapan, pembeli akan sangat puas. Perasaan konsumen setelah membeli produk akan membedakan apakah mereka akan membeli kembali produk tersebut dan membicarakan hal-hal yang menguntungkan atau tidak menguntungkan tentang produk tersebut pada orang lain.
 Harapan konsumen terbentuk berdasarkan pesan yang diterima dari penjual, teman, dan sumber-sumber informasi lainnya. Apabila penjual melebih-lebihkan manfaat suatu produk, konsumen akan mengalami harapan yang tak tercapai (disconfirmed expectation), yang akan menyebabkan ketidakpuasan. Semakin besar kesenjangan antara harapan dan kinerja yang dihasilkan suatu produk, akan semakin besar ketidakpuasan konsumen.
 Konsumen yang merasa tidak puas akan bereaksi dengan tindakan yang berbeda. Berkaitan dengan hal ini, Singh dalam Tjiptono (1997) menyatakan ada tiga kategori tanggapan atau komplain terhadap ketidakpuasan, yaitu :
a. Voice response
Kategori ini meliputi usaha menyampaikan keluhan secara langsung dan/atau meminta ganti rugi kepada perusahaan yang bersangkutan. Bila pelanggan melakukan hal ini, maka perusahaan masih mungkin memperoleh beberapa manfaat. Pertama, pelanggan memberikan kesempatan sekali lagi kepada perusahaan untuk memuaskan mereka. Kedua, resiko publisitas buruk dapat ditekan, baik publisitas dalam bentuk rekomendasi dari mulut ke mulut, maupun melalui koran/media massa. Dan yang tidak kalah pentingnya adalah ketiga, memberi masukan mengenai kekurangan pelayanan yang perlu diperbaiki perusahaan. Melalui perbaikan (recovery), perusahaan dapat memelihara hubungan baik dan loyalitas pelanggannya.    
b. Private response
Tindakan yang dilakukan antara lain memperingatkan atau memberitahu kolega, teman atau keluarganya mengenai pengalamannya dengan produk atau perusahaan yang bersangkutan, Umumnya tindakan ini sering dilakukan dan dampaknya sangat besar bagi citra perusahaan.  
c. Third-party response  
Tindakan yang dilakukan meliputi usaha meminta ganti rugi secara hukum;  mengadu lewat media massa (misalnya menulis di Surat Pembaca); atau secara langsung mendatangi lembaga konsumen, instansi hukum, dan sebagainya. Tindakan seperti ini sangat ditakuti oleh sebagian besar perusahaan yang tidak memiliki prosedur penanganan keluhan yang baik. Kadangkala pelanggan lebih memilih menyebarluaskan keluhannya kepada masyarakat luas, karena secara psikologis lebih memuaskan. Lagipula mereka yakin akan mendapat tanggapan yang lebih cepat dari perusahaan yang bersangkutan.
 Ada empat faktor yang mempengaruhi apakah seorang konsumen yang tidak puas akan melakukan komplain atau tidak menurut Day dalam Engel, Well,& Miniard (1994), yaitu  :
1. Penting tidaknya konsumsi yang dilakukan, yaitu menyangkut derajat pentingnya produk bagi konsumen, harga, waktu yang dibutuhkan untuk mengkonsumsi produk, serta social visibility.
2. Pengetahuan dan pengalaman, yakni jumlah pembelian sebelumnya, pemahaman akan produk, persepsi terhadpa kemampuan sebagai konsumen, dan pengalaman komplain sebelumnya.
3. Tingkat kesulitan dalam mendapatkan ganti rugi, meliputi jangka waktu penyelesaian masalah; gangguan terhadap aktivitas rutin, dan biaya. 
4. Peluang keberhasilan dalam melakukan komplain.
 
Kerangka Pemikiran

 Tingkat kebutuhan untuk memiliki tempat tinggal (rumah) pada saat ini semakin meningkat. Di kota-kota besar, dimana pertumbuhan penduduk terus meningkat ditambah adanya arus urbanisasi yang tidak pernah surut menyebabkan kebutuhan akan rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok manusia yang dirasakan sangat mendesak.
 Pemerintah selalu berupaya mengakomodir dan menyelesaikan permasalahan yang muncul di masyarakat melalui kebijakan-kebijakan yang dapat membantu masyarakat dalam kepemilikan rumah, seperti para pengembang dalam membangun perumahan selalu ditekankan untuk membangun perumahan dengan tipe-tipe perumahan yang dapat terjangkau oleh setiap anggota masyarakat, bukan hanya memfokuskan pada pembangunan rumah mewah, walaupun secara riil perumahan menengah ke atas lebih menjanjikan dibandingkan rumah untuk kalangan yang pas-pasan. 
       REI sebagai koordinator para pengembang, baik yang ada di daerah maupun di pusat tetap memantau pelaksanaan pembangunan perumahan oleh para pengembang, sehingga setiap kelompok masyarakat dapat terpenuhi kebutuhannya akan perumahan.
       Para pengembang swasta maupun BUMN, mempertahankan kelangsungan usaha merupakan salah satu tujuan yang harus dicapai. Pembuatan perumahan yang disesuaikan dengan permintaan pasar terus dilaksanakan agar kelangsungan usaha mereka dapat terjamin dengan diterima dan dibelinya unit-unit perumahan yang mereka bangun. Selain itu, manajer property dalam industri realestate harus memberikan nilai lebih pada kepuasan konsumen (Christoper 1998).
       Salah satu bentuk operasional dari strategi pemasaran yang dapat digunakan pengembang dalam memasarkan perumahan adalah bauran pemasaran  yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan  bukti fisik (Pawitra 1993).
       Siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang yang tidak hanya saja terjadi akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi dan persaingan-persaingan regional dan global (Sulistiji dalam Santoso 2000). Untuk konsumen pembeli perumahan mewah (menengah ke atas) selain membeli untuk tinggal, mereka mengharapkan adanya penciptaan kepuasan (Properti 2000). Dengan demikian, para pengembang dalam memasarkan perumahan tipe menengah ke atas harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya, yang dapat dilakukan melalui penerapan konsep bauran pemasaran.
       Stanton (1994) menjelaskan bahwa pemasaran merupakan sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Dengan demikian, kepuasan konsumen dipandang perlu diperhatikan oleh setiap pengembang dalam memasarkan perumahannya. Lebih lanjut, unsur-unsur yang melekat pada perumahan yang ditawarkan akan dinilai oleh konsumen, seperti kualitas bangunan, sarana-prasarana, harga, dan lainnya. Yang pada akhirnya apabila konsumen merasakan puas terhadap rumah yang ditawarkan pengembang, maka keuntungan yang didapat tidak hanya yang bersifat material namun non-materialpun akan diperoleh, seperti konsumen yang merasa puas akan menginformasikan pada individu atau kelompok lain tentang produk yang dibelinya (Bayus dalam Kotler et al. 1996).
       Berdasarkan paparan tersebut, maka kerangka pemikiran yang digunakan dalam penelitian ini sebagai berikut :
       
       
       
       
                                             
       
       
       
       
       
       
       
       
       
        
       
       
       
       
       
                      
       
       
       
       
       
       
       
                    
       
       
       
       
                      
                    
       
       
       
                 
Gambar 1. Kerangka pemikiran 






 
Model Konseptual






Gambar 2. Model Konseptual


Model dan Hipotesis Penelitian





       
       
       













Gambar 3. Model Hipotesis

 Hipotesis yang disusun berdasarkan kerangka pemikiran dan model analisis tersebut adalah bahwa :
1. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
2. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
3. Diduga variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 






METODE PENELITIAN
       

Metode dan Jenis Penelitian
       Metode penelitian yang digunakan adalah survei atau metode sampling, yaitu data hanya dikumpulkan dari responden yang dijadikan sampel penelitian. Sedangkan jenis penelitian ini adalah eksplanatory research, yaitu menjelaskan hubungan kausal antara variabel bebas yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dengan variabel terikat yaitu kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas melalui pengujian hipotesis. 

Lokasi Penelitian
 Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Muara Bungo, Jambi, sedangkan unit analisisnya adalah konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di perumahan di wilayah tersebut.

Populasi dan Sampel Penelitian
 Populasi dalam penelitian ini berjumlah 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di wilayah Kabupaten Muara Bungo, Jambi. Karena penelitian ini merupakan penelitian survei, maka dalam penelitian ini tidak semua anggota populasi dijadikan responden penelitian. Jumlah responden disesuaikan dengan jumlah sampel yang diambil yang ditentukan dengan rumus Slovin dan diperoleh sebanyak 84 responden. Adanya sub-populasi yang dikelompokkan berdasarkan lokasi perumahan yaitu Griya Saka Permai, Pesona Merapi, Tugu Asri, Griya Perwita Wisata, dan Sinar Dayu  Indah dimana jumlah sub-populasi tidak sama besar, maka teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah proposionate random sampling yaitu dengan mengambil jumlah sampel secara proporsional berdasarkan jumlah yang ada di dalam sub-populasi. Adapun jumlah sampel dalam setiap sub-populasi yaitu Griya Saka Permai sebanyak 13 orang, Pesona Merapi sebanyak 27 orang, Tugu Asri sebanyak 12 orang, Griya Perwita Wisata sebanyak 6 orang, dan Sinar Dayu  Indah sebanyak 26 orang.
 
Teknik dan Metode Pengumpulan Data
       Sumber data dalam penelitian ini adalah data primer yang diperoleh dan dikumpulkan melalui pengisian kuesioner secara langsung oleh responden. Sedangkan data sekunder merupakan data pendukung penelitian ini, yang diperoleh melalui wawancara maupun studi dokumen.

Metode Analisis Data
       Untuk menganalisis pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat digunakan statistik inferensial yaitu analisis regresi berganda. Adapun model regresi yang digunakan dalam mengestimasi variabel terikat dengan prediktor lima variabel bebas dalam penelitian ini yaitu :
       
       Y = Bo + B1 X1 + B2 X2 + B3 X3 + B4 X4 + B5 X5 + e    
        
  Dimana: Y  = Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas;  X1  = Produk;  X2  = Harga;  X3   = Lokasi;  X4   = Promosi;  X5  = Bukti fisik; Bo  = Konstanta;  B1…B5 = Koefisien regresi X1; X2 ; X3 ; X4; X5  ;e   = error terms
  
 Pengujian hipotesis digunakan uji F untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara simultan dan uji t untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara parsial.


HASIL DAN PEMBAHASAN


Hasil Analisis Deskriptif
 Tujuan pertama dalam penelitian ini adalah mendeskripsikan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi.
 Sebagian besar konsumen cenderung merasa puas terhadap kondisi rumah yang mereka tempati. Kepuasan yang dirasakan oleh sebagian besar konsumen tersebut didukung oleh adanya data lapangan dimana konsumen menilai perumahan mereka dari sisi desain rumah yang dibangun pengembang dinilai menarik, kualitas bangunan dinilai baik, jaminan dalam bentuk perawatan maupun perbaikan selama masa pemeliharaan yang diberikan pengembang dirasakan konsumen baik. 
 Ditinjau dari segi harga yang ditetapkan untuk tipe rumah yang dibeli konsumen, sebagian besar konsumen merasa puas. Kondisi ini didukung oleh adanya tanggapan konsumen berkaitan dengan harga menunjukkan sebagian besar konsumen menilai harga yang ditetapkan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, potongan harga yang diberikan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, dan prasyaratan pembayaran yang ditetapkan pengembang relatif mudah.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap letak lokasi perumahan, sebagian besar konsumen cenderung merasakan adanya kepuasan terhadap letak lokasi perumahan. Kondisi ini didukung oleh adanya data yang menunjukkan sebagian besar konsumen menilai letak lokasi perumahan mereka strategis dan   mudah memperoleh transportasi umum di sekitar perumahan.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap kondisi lingkungan yang ada di sekitar perumahan mereka menunjukkan sebagian besar konsumen merasakan adanya kepuasan. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai bahwa lingkungan internal maupun lingkungan eksternal di sekitar perumahan yang mereka tempati dirasakan nyaman, serta aman dan bersih.
 Sebagian besar konsumen merasakan puas terhadap sarana-prasarana yang ada di perumahan mereka. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai sarana prasarana yang disediakan pengembang di lokasi perumahan sudah baik. 

Hasil Analisis Regresi      

       Berdasarkan hasil regresi yang ada dalam Tabel 1, maka model regresi yang dapat digunakan untuk mengestimasi Y dengan prediktor X1,X2,X3,X4,dan X5 sebagai berikut :

Y = 1,924 + 0,226X1 + 0,246X2 + 0,197X3 + 0,150X4 + 0,204X5 




Tabel 1. Hasil regresi antara variabel produk (X1), harga (X2), lokasi (X3),  
              promosi (X4), bukti fisik (X5) terhadap kepuasan konsumen pembeli 
              rumah tipe menengah ke atas (Y) 

Variabel 
bebas Koefisien regresi 
(B) Koefisien Standard
(Beta) Sig.t
(p)  r2
Produk      (X1)
Harga        (X2)
Lokasi       (X3)
Promosi     (X4)
Bukti fisik (X5) 0,226
0,246
0,197
0,150
0,204 0,338
0,358
0,317
0,241
0,290 0,000 *)
0,000 *)
0,001 *)
0,007 *)
0,002 *)  0,1576
0,1789
0,1421
0,0906
0,1176
Konstanta
R
R Square
Adjusted R Square
Sig. F (p)
Variabel terikat :
Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (Y)
a = 0,05 = 1,924
= 0,658
= 0,433
= 0,396
= 0,000 *)

   
Sumber : Data primer yang diolah, tahun 2002
Keterangan : *) signifikan p < 0,05 
       
Implikasi Hasil Penelitian
 Model regresi yang dihasilkan berdasarkan hasil analisis regresi yang dilakukan dalam penelitian ini sudah dapat dikatakan baik, dan dapat digunakan untuk mengestimasi variasi perubahan nilai variabel dependen dalam penelitian ini, yaitu kepuasan konsumen dengan menggunakan variabel independen (product, price, place, promotion, physical evidence), walaupun besarnya kontribusi variabel independen terhadap perubahan variabel dependen hanya 39,6% (Adjusted R Square = 0,396). Namun demikian, besar kecilnya koefisien determinan yang diperoleh, bukan merupakan ukuran untuk menyatakan tepat tidaknya model yang dipakai (Gujarati 1999).
 Berdasarkan hasil analisis dan pengujian hipotesis terhadap data lapangan, diperoleh bahwa secara simultan variabel produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p = 0,000 < 0,05), dimana pengaruh yang diberikan oleh variabel independen secara simultan terhadap variabel dependen bersifat positif  (R = 0,658). Besarnya kontribusi variabel independen secara simultan terhadap variasi perubahan variabel dependen adalah 39,6% sedangkan sisanya 60,4% dipengaruhi oleh variabel lain yang tidak termasuk dalam penelitian ini.  
       Secara konseptual, kepuasan konsumen selain dipengaruhi oleh variabel-variabel yang ditetapkan dalam penelitian ini, dapat dipengaruhi oleh variabel lain bauran pemasaran lainnya seperti pelayanan people, processes dan provision of consumer service (Payne 1993). 
    Hasil penelitian ini juga menunjukkan bahwa secara parsial variabel produk mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000< 0.05), dimana besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 15,76% (r2 = 0,1576); variabel harga  mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000 < 0,05) besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 17,89% (r2 = 0,1789); variabel lokasi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,001 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan konsumen adalah 14,21% (r2 = 0,1421); variabel promosi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,007 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 9,06% (r2 = 0,0906); variabel  bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,002 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 11,76% (r2 =  0,1176).
       Secara teoritis, hasil penelitian ini mendukung konsep pemasaran yang dikemukakan oleh Stanton et al. (1994) bahwa pemasaran dapat diartikan sebagai suatu sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Selain itu hasil penelitian ini mendukung konsep Marketing Mix dari Pawitra (1993) yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik.
 Secara esensial, landasan konseptual yang dijadikan acuan dalam penelitian ini adalah prilaku konsumen. Berdasarkan kajian empiris salah satu  perbedaan yang cukup mencolok dari penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah pada penetapan variabel dependen. Penelitian ini  menggunakan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, sedangkan penelitian sebelumnya lebih banyak menekankan pada keputusan pembelian. 
 Pijakan yang digunakan dalam menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, bahwa setelah seorang konsumen mengambil keputusan untuk membeli suatu produk maka yang perlu diperhatikan adalah tahapan dari perilaku konsumen yang bersangkuta setelah pembelian (post purchasebehavior) seperti yang dijelaskan oleh Kotler et al. (1996).  
       Secara empiris, hasil penelitian ini mendukung hasil penelitian yang berkaitan dengan keputusan pembelian konsumen, karena sebelum prilaku pasca pembeli (puas/tidaknya seseorang terhadap suatu produk) maka akan terjadi pengambilan keputusan untuk membeli. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Kresnaini (1998) dimana variabel fasilitas, kedekatan dengan tempat kerja, harga, promosi mempunyai pengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan dan tipe rumah. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan oleh Kresnaini adalah variabel dependen dalam penelitian ini  adalah kepuasan konsumen, sedangkan dalam variabel independen penelitian ini memasukkan variabel  product dan physical evidence/bukti fisik, dimana berdasarkan hasil penelitian variabel independen tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Suwajaya (1996) yang  meregresikan faktor produk, harga, tingkat kepercayaan konsumen, promosi, periklanan melalui brosur serta sarana prasarana terhadap keputusan pembelian. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Suwajaya adalah dalam penelitian Suwajaya variabel dependen yang digunakan adalah keputusan pembelian, sedangkan dalam penelitian ini adalah kepuasan konsumen. Selain itu  penelitian Suwajaya  memasukkan tingkat kepercayaan konsumen dan periklanan melalui brosur, sedangkan penelitian ini menetapkan variabel lokasi dan bukti fisik sebagai variabel independen dan berdasarkan hasil regresi kedua variabel tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Sintani (1997) yang menghasilkan bahwa ada 8 faktor yang mempengaruhi keputusan konsumen yaitu kelompok referensi, harga, citra dan pelayanan, produk dan tempat, promosi, lingkungan dan sosialisasi, serta harga barang subsitusi, ekonomi,dan sosial. Sedangkan penelitian ini hanya menetapkan 5 variabel dari 8 variabel tersebut yaitu produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik yang secara signifikan mempengaruhi kepuasan konsumen. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Sintani adalah pada variabel dependen, dimana penelitian ini menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen. Selain itu yang menjadi obyek penelitian Sintani adalah konsumen yang membeli rumah sederhana, sedangkan penelitian ini mengambil obyek penelitian konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Ghozi (1999) yang menemukan bahwa ada pengaruh yang signifikan antara produk, harga, promosi, lokasi, bukti fisik, pendapatan, dan tingkat pendidikan terhadap keputusan konsumen dalam membeli rumah KPR-BTN. Perbedaan penelitian tersebut dengan penelitian ini adalah dalam penelitian ini variabel pendapatan dan tingkat pendidikan tidak termasuk dalam variabel bebas yang diteliti, sedangkan variabel terikatnya adalah kepuasan konsumen. Selain itu obyek penelitian Ghozi adalah konsumen pembeli KPR-BTN, sedangkan penelitian ini memfokuskan pada konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
 Secara empiris, terbukti bahwa variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen dibandingkan variabel bebas lain yang ditetapkan dalam penelitian ini (r2 harga = 0,1789; Beta = 0,358 dan r2 produk = 0,1576; Beta = 0338). Dari variabel harga, adanya penetapan harga perumahan yang sesuai merupakan unsur yang menjadi perhatian utama para konsumen. Sedangkan dalam variabel produk, kualitas perumahan yang baik merupakan unsur yang menjadi perhatian utama konsumen. Berdasarkan temuan tersebut, maka konsumen cenderung lebih banyak akan mengukur kepuasan mereka dari kesesuaian harga yang ditetapkan developer dan kualitas perumahan yang  dijanjikan pada mereka.      
 Adanya harga dan produk yang dominan, secara empiris dapat dikatakan bahwa penelitian ini mendukung hasil penelitian dari Sintani (1997) dan Ghozi (1999) yang juga menemukan bahwa harga merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan dalam penelitiannya. Sedangkan dalam penelitian ini selain harga, variabel produk juga merupakan variabel yang dominan.
        

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan
       Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap para konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di perumahan yang berada di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi, dapat ditarik beberapa kesimpulan sebagai berikut:
a. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik, secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
b. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
c. Variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen. Untuk variabel harga, penetapan harga merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen dimana berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator harga lainnya (persyaratan pembayaran dan potongan harga). Sedangkan untuk variabel produk, kualitas merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen, dan berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator produk lainnya (desain dan jaminan). 

Saran-Saran
a. Bagi para pengembang / developer perumahan :
1. Variabel harga dan produk masih tetap dominan terhadap penciptaan kepuasan konsumen. Namun dari kedua variabel tersebut, unsur penetapan harga dan kualitas yang harus diperhatikan oleh pengembang apabila ingin kepuasan konsumen tercipta. 
2. Pengkajian faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen perlu dilakukan, karena dengan mengetahui banyak faktor yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen, pengembang akan lebih mampu melakukan pengembangan perumahan yang sesuai dengan permintaan pasar, terutama memuaskan kebutuhan konsumen.
b. Bagi para teoritisi :
1. Melakukan penelitian terhadap faktor-faktor lain yang dapat menjadi sumber kepuasan konsumen, serta kondisi-kondisi yang mempengaruhinya.
2. Melakukan penelitian lebih lanjut dengan variabel yang sama, namun untuk mencari perbedaan berdasarkan jenis kelamin, tingkat pendidikan, pendapatan dan lainnya.


DAFTAR PUSTAKA

Amstrong, Gary & Philip, Kotler (1996) Dasar-dasar Pemasaran. Jilid 1, Alih Bahasa  Alexander Sindoro dan Benyamin Molan, Prenhalindo, Jakarta.
Basu, Swastha dan T. Hani Handoko (1999) Manajemen Pemasaran Analisa Perilaku Konsumen. Edisi Ke-VIII, Liberty, Yogyakarta.
Budi,Santoso (2000) Realeastat Indonesia Sebuah Konsep Ilmu & Problema Pengembang. School of Real Estate, Jakarta.
Christopers (1998) Winning Applause. Journal of Property Management, April 1998.
Engel, J.F., Backwell, Roger D., & Paul W. Miniard (1995) Perilaku Konsumen. Jilid II, Alih Bahasa Budiono FX, Binarupa Aksara, Jakarta.
Husein, Umar (1999) Riset Sumber Daya Manusia Dalam Organisasi. Edisi revisi, Gramedia, Jakarta.
Jafee,Austin J., & C.F. Sirmans (1986) Fundamentals Of Real Estate Investment, Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, New Jersey. 
Kotler, Philip (1999) Manajemen Pemasaran Analisis, Perencanaan, Implementasi dan Kontrol. Edisi 11, Jilid 1, Diterjemahkan oleh Hendra Teguh dan Rusli, Prenhalindo, Jakarta.
Kotler, Philip, Swee Hoon Ang, Siew Meng Leong, & Chin Tiong Tan (1996). Marketing Management An Asian Prespective. Prentice Hall, Singapore.
Li Ling Hin (1992) The Official Land Value Appraisal System Under The Land Use Rights Reform In China. The Appraisal Journal, January. 
Loudon, D.L., & A.J.D. Bitta (1993) Consumer Behavior : Concept and Application. Fourth edition, Mc Grew Hill , Singapore.
Orso, Anthony (1996) New Kind of Renter Force Apartement Developers to Provide New Aparterment Product. National Real Eastate Investor, June 1996.
Payne, A. (1993) The Essence of Services Marketing. Prentice-Hall International Ltd., New York. 
Ramsland, Jr. dan Markham (1998) Market Supported Adjustments Using Multiple Regression Analysis. The Appraisal Journal, April. 
Rhenald, Kasali (1998) Membidik Pasar Indonesia. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Sekaran, U. (1992) Research Methods For Business. Second edition, John Wiley & Sons, Inc, Canada.
Stanton, W.J., M.J. Etzel, dan B.J. Walker (1994) Fundamentals of Marketing. Tenth edition, MCGraw-Hill Inc., New York. 

                                     


 







Text Box: ANALISIS FAKTOR-FAKTOR BAURAN PEMASARAN
YANG MEMPENGARUHI KEPUASAN KONSUMEN PEMBELI RUMAH TIPE MENENGAH KE ATAS DI  KABUPATEN MUARA BUNGO, JAMBI
Analysis of The Marketing Mix Factors which Influences The Satisfaction of Buyer’s Consumer of The Middle to Top Type Houses at the  Muara Bungo Regency, Jambi

ANANG ROSIDA 
Mahasiswa Program S1 Manajemen Universitas Muara Bungo


ABSTRAK
       
       Konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, tidak hanya memandang rumah sebagai tempat tinggal, tapi  mereka membeli rumah untuk memperoleh kepuasan. Kepuasan konsumen akan tercipta, jika pengembang mampu memenuhi harapan yang dimiliki oleh para konsumennya. Salah satu alternatif yang dapat digunakan pengembang dalam upaya menciptakan kepuasan bagi para konsumennya adalah menggunakan bauran pemasaran yang mencakup produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dalam strategi pemasaran produknya. Oleh karena itu, tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis pengaruh produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, secara simultan dan parsial. Penelitian ini juga bertujuan untuk mengkaji dari variabel-variabel tersebut yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
       Jenis penelitian ini adalah eksplanatif, dengan populasi penelitian 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di wilayah Muara Bungo. Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan rumus Slovin diperoleh sampel penelitian 84 responden. Data penelitian dikumpulkan dengan menggunakan kuesioner, wawancara, dan studi dokumen. Uji validitas dan reliabilitas digunakan untuk mengukur setiap item variabel penelitian. Analisis data dilakukan dengan menggunakan metode statistik deskriptif untuk mendeskripsikan variabel penelitian dan teknik analisis regresi berganda, dengan F-test dan t-test untuk menguji pengaruh variabel-variabel independen terhadap variabel dependen. Tingkat signifikansi yang ditetapkan dalam penelitian ini adalah 0,05.
       Berdasarkan hasil analisis regresi diperoleh bahwa : (1) secara simultan, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05); (2) secara parsial, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) variabel harga (r2 = 0,1789; koefisien standar (Beta) = 0,358) dan produk (r2 = 0,1576; koefisien standar (Beta) = 0,338) merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.   
       Kesesuaian harga dengan rumah yang dibeli, persyaratan pembayaran yang mudah, dan adanya potongan pembelian yang sesuai akan menentukan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. Adanya desain yang menarik, bangunan yang berkualitas, dan jaminan dalam masa pemeliharaan yang dilaksanakan dengan baik oleh pengembang juga akan menentukan tingkat kepuasan konsumen tersebut. Dengan demikian, para pengembang perumahan tipe menengah ke atas perlu lebih memperhatikan unsur-unsur yang berkaitan dengan harga dan produk  itu sendiri. 
       Kesesuaian antara harapan dengan kenyataan yang dirasakan konsumen setelah membeli dan menempati rumah yang mereka beli akan menciptakan kepuasan pada diri konsumen. Konsumen yang puas akan menjadi sarana penyampaian informasi yang efektif dan efisien bagi calon pembeli berikutnya. Dengan demikian, secara tidak langsung pengembang akan memperoleh keuntungan dengan adanya penyampaian informasi secara langsung antara konsumen tersebut.  


ABSTRACT

       Buyer’s consumer of the middle - top type houses, not only to see the house as place to live, but they buy for getting the satisfaction. The consumer’s satisfaction will be create, if developer able to fulling expectation of his consumer. One of the alternatives which can be used by developer in effort to create satisfaction for his consumer is using marketing mix which includes product, price, place, promotion, and physical evidence in his product marketing strategy. Therefore, purposes of this research are to analysis the influences of  product, price, place, promotion, and physical evidence to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses, simultaneously and partially. This research also aimed to identifying from that variables which have dominant effects to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses.   
       Type of this research is explanative with population research 515 buyer’s consumers of the middle - top type houses at the  Muara Bungo. According to the calculation using Slovin’s formula, the sample of this research finds 84 respondent. Data of this research collected by quesionaire, interview, and document study. Validity and  Reliability test used to measure of  every item of the research variables. Analysis data of this research using descriptive statistic method for make description about research variables and multiple regression analysis technique, with F-test and t-test use to test the influences of the independence variables to the dependence variable. Level of significant of this research is 0,05.
       According to the regression analysis, find that’s: (1) simultaneously, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses (p=0,000 < 0,05); (2) partialy, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses  (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) price variable (r2 = 0,1789; Standardized coefficient (Beta) = 0,358) and product (r2 = 0,1576; Standardized coefficient (Beta) = 0,338) are variables which have dominant effect to the buyer’s consumer of the middle to top type houses.
       Appropriate of price with house whose buying, easily payment requirement, and there is appropriate buying discount will fixed level of the  buyer’s consumer of the middle to top type houses. There are interesting design, qualifying construction, and guarantee in maintenance time which doing great by developer also will fixed level of that consumer’s satisfaction. Therefore, developers of middle to top type houses need to more care to the items which relations with price and product itself.
       Appropriate between expectation with reality which feels by the consumer after buying dan stay on their house will create consumer’s satisfaction. The consumer whose satisfy will be effective and efficient information media for next buyer candidate. Therefore, undirectly developer will get advantage from that directly giving information between consumers. 


PENDAHULUAN

Latar Belakang 
 Dewasa ini, kebutuhan akan rumah menjadi perhatian yang cukup serius bagi pemerintah, adanya tuntutan masyarakat untuk dapat memiliki rumah yang sesuai dengan tingkat daya beli masyarakat merupakan suatu fenomena yang masih belum terselesaikan secara tuntas.  
 Upaya pemerintah dalam memenuhi kebutuhan akan adanya perumahan yang layak bagi masyarakat, secara tegas telah tercantum dalam GBHN tahun 1992 bahwa pembangunan perlu untuk semakin ditingkatkan khususnya perumahan dan pemukiman yang terjangkau oleh masyarakat. 
 Pengadaan perumahan di Indonesia ditangani oleh sebuah organisasi yang bernama REI, dimana dalam pelaksanaan di lapangan organisasi tersebut berfungsi sebagai koordinator para pengembang atau developer sebagai penyedia perumahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat secara langsung.
 Industri realestate di Indonesia terbagi ke dalam dua segmen pasar yaitu pembangunan rumah-rumah sederhana (baik dimiliki maupun sewa sebagai bagian dari program kesejahteraan sosial) dan pembangunan properti lainnya (baik untuk bangunan prasarana ekonomi dan kehidupan maupun investasi, meliputi bangunan-bangunan perkantoran, komersial, industri, fasilitas-fasilitas khusus sampai perumahan mewah) (Sulistijo dalam Santoso 2000). Lebih lanjut, dijelaskan oleh Sulistijo bahwa siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik berjangka pendek maupun panjang tidak saja akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi, dan persaingan-persaingan regional dan global.   
 Masyarakat selaku konsumen pembeli perumahan tidak dengan begitu saja membeli rumah tanpa mempunyai pertimbangan tentang faktor-faktor yang dapat mempengaruhi mereka dalam pengambilan keputusan seperti produk, harga, lokasi, promosi (Kotler & Amstrong 1997). Selain itu, dalam sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (post purchase behavior). Pada tahap ini konsumen akan merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain (Bayus dalam  Kotler et al. 1996).    
 Konsumen perumahan mewah selain membeli untuk tinggal, mereka juga mengharapkan adanya pencapaian kepuasan (Property 2000). Oleh karena itu, di dalam memasarkan perumahan mewah, para pengembang harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya. 
 Untuk mampu menciptakan kepuasan konsumen tersebut, para pengembang perlu memiliki suatu strategi pemasaran yang jitu dalam memasarkan produknya, karena strategi pemasaran juga merupakan alat fundamental yang direncanakan untuk mencapai tujuan perusahaan dengan mengembangkan keunggulan bersaing yang digunakan untuk melayani pasar sasaran (Tull & Kahle dalam Tjiptono 1997).
 Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam memasarkan perumahan untuk menciptakan kepuasan konsumen adalah penggunaan marketing mix (bauran pemasaran) yang dapat meliputi product, price, promotion, dan physical evidence (Pawitra 1993). Dengan demikian, faktor yang ada dalam bauran pemasaran merupakan variabel-variabel yang diharapkan mampu menciptakan kepuasan konsumen, atau dengan kata lain variabel-variabel tersebut akan mempengaruhi kepuasan konsumen dalam membeli suatu produk.
 Pembangunan perumahan untuk kelompok masyarakat menengah ke atas cenderung dilakukan oleh para pengembang swasta, dimana mereka lebih menekankan pada profit orientied. Untuk mencapai tujuan tersebut, penekanan pada daya tarik bentuk rumah yang mereka bangun lebih diutamakan. Hal tersebut dilakukan dengan menggunakan para konsultan pembangunan perumahan, sehingga perumahan yang mereka bangun mampu menghasilkan bentuk yang menarik konsumen untuk membelinya. Sedangkan beberapa hal seperti konstruksi, sarana jalan, saluran, dan fasilitas-fasilitas umum yang seharusnya ada dalam kompleks perumahan yang mereka bangun, cenderung diabaikan. Dengan demikian, ketidakpuasan konsumen mungkin akan muncul setelah membeli rumah yang dipasarkan oleh para pengembang.  
 Bertitik tolak pada paparan yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa pola pemikiran yang berkembang dalam pembelian rumah di era sekarang ini, terutama untuk rumah kelas menengah ke atas adalah bahwa rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, namun juga berfungsi sebagai tempat tinggal yang nyaman, sehat, bahkan estetika menjadi bahan pertimbangan mereka dalam pembelian rumah. Dengan demikian, para pengembang harus mampu memberikan pelayanan yang optimal untuk memberikan kepuasan pada konsumennya. Oleh karena itu, selain faktor teknis, para pengembang perlu mengetahui dan mengerti mengenai prilaku konsumen dalam memasarkan produknya. Karena dengan mempelajari perilaku konsumen para pengembang akan banyak memperoleh informasi tentang keterlibatan konsumen secara langsung dalam mendapatkan, mengkonsumsi, dan sekaligus menghabiskan produk dan jasa, termasuk proses keputusan yang mendahului tindakan ini (Engel, Well, & Miniard 1994).

Rumusan Masalah
 Berdasarkan paparan yang telah dijelaskan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang dirumuskan dalam penelitian ini adalah :
a. Adakah pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ? 
b. Variabel manakah yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ?  

Tujuan Penelitian
 Penelitian ini dilakukan dengan tujuan sebagai berikut :
a. Untuk mendeskripsikan tentang tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
b. Untuk mengkaji dan menganalisis ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
c. Untuk mengkaji dan menganalisis dari lima variabel tersebut yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 


TINJAUAN PUSTAKA

Landasan Teori
 Pengertian pemasaran yang berkaitan dengan produk berupa real estate dan property adalah suatu kegiatan yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan konsumen akan rumah tinggal dan atau ruang usaha, dengan cara pengalihan hak atas produk tersebut dari perusahaan kepada konsumen melalui proses pertukaran (Santoso 2000). 
 Marketing mix (bauran pemasaran) merupakan seperangkat alat pemasaran yang digunakan untuk mencapai tujuan pemasaran dalam pasar sasaran (Kotler 1999). Secara umum, bauran pemasaran menekankan pada pengertian suatu strategi yang mengintegrasikan produk (product), harga (price), promosi (promotion), dan distribusi (place), dimana kesemuanya itu diarahkan untuk dapat menghasilkan omset penjualan yang maksimal atas produk yang dipasarkan dengan memberikan kepuasan pada para konsumen.
 Sejalan dengan semakin kompetitifnya dunia bisnis, 4-P tersebut berkembang. Pawitra (1993) menegaskan bauran pemasaran meliputi 7-P yaitu product, place, price, promotion, participant, physical evidence dan process. Sedangkan Payne (1993) menyatakan bauran pemasaran terdiri dari product, place, price, promotion, people, processes dan provision of consumer service. 
 Berdasarkan beberapa penjelasan tersebut, maka bauran pemasaran dapat meliputi  produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik. 
 Sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (terutama dalam pengambilan keputusan yang luas). Dalam tahap ini konsumen merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Jika konsumen merasa puas, ia akan memperlihatkan peluang yang besar untuk melakukan pembelian ulang atau membeli produk lain di perusahaan yang sama di masa datang. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain. Oleh karena itu, pembeli yang puas merupakan iklan yang terbaik (Bayus dalam Kotler et al. 1996).     
       Kotler (1999) memandang kepuasan sebagai fungsi dari seberapa dekat harapan pembeli atas suatu produk dengan kinerja yang dirasakan pembeli atas produk tersebut. Jika kinerja produk lebih rendah daripada harapan, pembeli akan kecewa. Jika ia sesuai harapan, pembeli akan puas dan jika ia melebihi harapan, pembeli akan sangat puas. Perasaan konsumen setelah membeli produk akan membedakan apakah mereka akan membeli kembali produk tersebut dan membicarakan hal-hal yang menguntungkan atau tidak menguntungkan tentang produk tersebut pada orang lain.
 Harapan konsumen terbentuk berdasarkan pesan yang diterima dari penjual, teman, dan sumber-sumber informasi lainnya. Apabila penjual melebih-lebihkan manfaat suatu produk, konsumen akan mengalami harapan yang tak tercapai (disconfirmed expectation), yang akan menyebabkan ketidakpuasan. Semakin besar kesenjangan antara harapan dan kinerja yang dihasilkan suatu produk, akan semakin besar ketidakpuasan konsumen.
 Konsumen yang merasa tidak puas akan bereaksi dengan tindakan yang berbeda. Berkaitan dengan hal ini, Singh dalam Tjiptono (1997) menyatakan ada tiga kategori tanggapan atau komplain terhadap ketidakpuasan, yaitu :
a. Voice response
Kategori ini meliputi usaha menyampaikan keluhan secara langsung dan/atau meminta ganti rugi kepada perusahaan yang bersangkutan. Bila pelanggan melakukan hal ini, maka perusahaan masih mungkin memperoleh beberapa manfaat. Pertama, pelanggan memberikan kesempatan sekali lagi kepada perusahaan untuk memuaskan mereka. Kedua, resiko publisitas buruk dapat ditekan, baik publisitas dalam bentuk rekomendasi dari mulut ke mulut, maupun melalui koran/media massa. Dan yang tidak kalah pentingnya adalah ketiga, memberi masukan mengenai kekurangan pelayanan yang perlu diperbaiki perusahaan. Melalui perbaikan (recovery), perusahaan dapat memelihara hubungan baik dan loyalitas pelanggannya.    
b. Private response
Tindakan yang dilakukan antara lain memperingatkan atau memberitahu kolega, teman atau keluarganya mengenai pengalamannya dengan produk atau perusahaan yang bersangkutan, Umumnya tindakan ini sering dilakukan dan dampaknya sangat besar bagi citra perusahaan.  
c. Third-party response  
Tindakan yang dilakukan meliputi usaha meminta ganti rugi secara hukum;  mengadu lewat media massa (misalnya menulis di Surat Pembaca); atau secara langsung mendatangi lembaga konsumen, instansi hukum, dan sebagainya. Tindakan seperti ini sangat ditakuti oleh sebagian besar perusahaan yang tidak memiliki prosedur penanganan keluhan yang baik. Kadangkala pelanggan lebih memilih menyebarluaskan keluhannya kepada masyarakat luas, karena secara psikologis lebih memuaskan. Lagipula mereka yakin akan mendapat tanggapan yang lebih cepat dari perusahaan yang bersangkutan.
 Ada empat faktor yang mempengaruhi apakah seorang konsumen yang tidak puas akan melakukan komplain atau tidak menurut Day dalam Engel, Well,& Miniard (1994), yaitu  :
1. Penting tidaknya konsumsi yang dilakukan, yaitu menyangkut derajat pentingnya produk bagi konsumen, harga, waktu yang dibutuhkan untuk mengkonsumsi produk, serta social visibility.
2. Pengetahuan dan pengalaman, yakni jumlah pembelian sebelumnya, pemahaman akan produk, persepsi terhadpa kemampuan sebagai konsumen, dan pengalaman komplain sebelumnya.
3. Tingkat kesulitan dalam mendapatkan ganti rugi, meliputi jangka waktu penyelesaian masalah; gangguan terhadap aktivitas rutin, dan biaya. 
4. Peluang keberhasilan dalam melakukan komplain.
 
Kerangka Pemikiran

 Tingkat kebutuhan untuk memiliki tempat tinggal (rumah) pada saat ini semakin meningkat. Di kota-kota besar, dimana pertumbuhan penduduk terus meningkat ditambah adanya arus urbanisasi yang tidak pernah surut menyebabkan kebutuhan akan rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok manusia yang dirasakan sangat mendesak.
 Pemerintah selalu berupaya mengakomodir dan menyelesaikan permasalahan yang muncul di masyarakat melalui kebijakan-kebijakan yang dapat membantu masyarakat dalam kepemilikan rumah, seperti para pengembang dalam membangun perumahan selalu ditekankan untuk membangun perumahan dengan tipe-tipe perumahan yang dapat terjangkau oleh setiap anggota masyarakat, bukan hanya memfokuskan pada pembangunan rumah mewah, walaupun secara riil perumahan menengah ke atas lebih menjanjikan dibandingkan rumah untuk kalangan yang pas-pasan. 
       REI sebagai koordinator para pengembang, baik yang ada di daerah maupun di pusat tetap memantau pelaksanaan pembangunan perumahan oleh para pengembang, sehingga setiap kelompok masyarakat dapat terpenuhi kebutuhannya akan perumahan.
       Para pengembang swasta maupun BUMN, mempertahankan kelangsungan usaha merupakan salah satu tujuan yang harus dicapai. Pembuatan perumahan yang disesuaikan dengan permintaan pasar terus dilaksanakan agar kelangsungan usaha mereka dapat terjamin dengan diterima dan dibelinya unit-unit perumahan yang mereka bangun. Selain itu, manajer property dalam industri realestate harus memberikan nilai lebih pada kepuasan konsumen (Christoper 1998).
       Salah satu bentuk operasional dari strategi pemasaran yang dapat digunakan pengembang dalam memasarkan perumahan adalah bauran pemasaran  yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan  bukti fisik (Pawitra 1993).
       Siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang yang tidak hanya saja terjadi akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi dan persaingan-persaingan regional dan global (Sulistiji dalam Santoso 2000). Untuk konsumen pembeli perumahan mewah (menengah ke atas) selain membeli untuk tinggal, mereka mengharapkan adanya penciptaan kepuasan (Properti 2000). Dengan demikian, para pengembang dalam memasarkan perumahan tipe menengah ke atas harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya, yang dapat dilakukan melalui penerapan konsep bauran pemasaran.
       Stanton (1994) menjelaskan bahwa pemasaran merupakan sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Dengan demikian, kepuasan konsumen dipandang perlu diperhatikan oleh setiap pengembang dalam memasarkan perumahannya. Lebih lanjut, unsur-unsur yang melekat pada perumahan yang ditawarkan akan dinilai oleh konsumen, seperti kualitas bangunan, sarana-prasarana, harga, dan lainnya. Yang pada akhirnya apabila konsumen merasakan puas terhadap rumah yang ditawarkan pengembang, maka keuntungan yang didapat tidak hanya yang bersifat material namun non-materialpun akan diperoleh, seperti konsumen yang merasa puas akan menginformasikan pada individu atau kelompok lain tentang produk yang dibelinya (Bayus dalam Kotler et al. 1996).
       Berdasarkan paparan tersebut, maka kerangka pemikiran yang digunakan dalam penelitian ini sebagai berikut :
       
       
       
       
                                             
       
       
       
       
       
       
       
       
       
        
       
       
       
       
       
                      
       
       
       
       
       
       
       
                    
       
       
       
       
                      
                    
       
       
       
                 
Gambar 1. Kerangka pemikiran 






 
Model Konseptual






Gambar 2. Model Konseptual


Model dan Hipotesis Penelitian





       
       
       













Gambar 3. Model Hipotesis

 Hipotesis yang disusun berdasarkan kerangka pemikiran dan model analisis tersebut adalah bahwa :
1. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
2. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
3. Diduga variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 






METODE PENELITIAN
       

Metode dan Jenis Penelitian
       Metode penelitian yang digunakan adalah survei atau metode sampling, yaitu data hanya dikumpulkan dari responden yang dijadikan sampel penelitian. Sedangkan jenis penelitian ini adalah eksplanatory research, yaitu menjelaskan hubungan kausal antara variabel bebas yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dengan variabel terikat yaitu kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas melalui pengujian hipotesis. 

Lokasi Penelitian
 Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Muara Bungo, Jambi, sedangkan unit analisisnya adalah konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di perumahan di wilayah tersebut.

Populasi dan Sampel Penelitian
 Populasi dalam penelitian ini berjumlah 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di wilayah Kabupaten Muara Bungo, Jambi. Karena penelitian ini merupakan penelitian survei, maka dalam penelitian ini tidak semua anggota populasi dijadikan responden penelitian. Jumlah responden disesuaikan dengan jumlah sampel yang diambil yang ditentukan dengan rumus Slovin dan diperoleh sebanyak 84 responden. Adanya sub-populasi yang dikelompokkan berdasarkan lokasi perumahan yaitu Griya Saka Permai, Pesona Merapi, Tugu Asri, Griya Perwita Wisata, dan Sinar Dayu  Indah dimana jumlah sub-populasi tidak sama besar, maka teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah proposionate random sampling yaitu dengan mengambil jumlah sampel secara proporsional berdasarkan jumlah yang ada di dalam sub-populasi. Adapun jumlah sampel dalam setiap sub-populasi yaitu Griya Saka Permai sebanyak 13 orang, Pesona Merapi sebanyak 27 orang, Tugu Asri sebanyak 12 orang, Griya Perwita Wisata sebanyak 6 orang, dan Sinar Dayu  Indah sebanyak 26 orang.
 
Teknik dan Metode Pengumpulan Data
       Sumber data dalam penelitian ini adalah data primer yang diperoleh dan dikumpulkan melalui pengisian kuesioner secara langsung oleh responden. Sedangkan data sekunder merupakan data pendukung penelitian ini, yang diperoleh melalui wawancara maupun studi dokumen.

Metode Analisis Data
       Untuk menganalisis pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat digunakan statistik inferensial yaitu analisis regresi berganda. Adapun model regresi yang digunakan dalam mengestimasi variabel terikat dengan prediktor lima variabel bebas dalam penelitian ini yaitu :
       
       Y = Bo + B1 X1 + B2 X2 + B3 X3 + B4 X4 + B5 X5 + e    
        
  Dimana: Y  = Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas;  X1  = Produk;  X2  = Harga;  X3   = Lokasi;  X4   = Promosi;  X5  = Bukti fisik; Bo  = Konstanta;  B1…B5 = Koefisien regresi X1; X2 ; X3 ; X4; X5  ;e   = error terms
  
 Pengujian hipotesis digunakan uji F untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara simultan dan uji t untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara parsial.


HASIL DAN PEMBAHASAN


Hasil Analisis Deskriptif
 Tujuan pertama dalam penelitian ini adalah mendeskripsikan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi.
 Sebagian besar konsumen cenderung merasa puas terhadap kondisi rumah yang mereka tempati. Kepuasan yang dirasakan oleh sebagian besar konsumen tersebut didukung oleh adanya data lapangan dimana konsumen menilai perumahan mereka dari sisi desain rumah yang dibangun pengembang dinilai menarik, kualitas bangunan dinilai baik, jaminan dalam bentuk perawatan maupun perbaikan selama masa pemeliharaan yang diberikan pengembang dirasakan konsumen baik. 
 Ditinjau dari segi harga yang ditetapkan untuk tipe rumah yang dibeli konsumen, sebagian besar konsumen merasa puas. Kondisi ini didukung oleh adanya tanggapan konsumen berkaitan dengan harga menunjukkan sebagian besar konsumen menilai harga yang ditetapkan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, potongan harga yang diberikan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, dan prasyaratan pembayaran yang ditetapkan pengembang relatif mudah.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap letak lokasi perumahan, sebagian besar konsumen cenderung merasakan adanya kepuasan terhadap letak lokasi perumahan. Kondisi ini didukung oleh adanya data yang menunjukkan sebagian besar konsumen menilai letak lokasi perumahan mereka strategis dan   mudah memperoleh transportasi umum di sekitar perumahan.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap kondisi lingkungan yang ada di sekitar perumahan mereka menunjukkan sebagian besar konsumen merasakan adanya kepuasan. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai bahwa lingkungan internal maupun lingkungan eksternal di sekitar perumahan yang mereka tempati dirasakan nyaman, serta aman dan bersih.
 Sebagian besar konsumen merasakan puas terhadap sarana-prasarana yang ada di perumahan mereka. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai sarana prasarana yang disediakan pengembang di lokasi perumahan sudah baik. 

Hasil Analisis Regresi      

       Berdasarkan hasil regresi yang ada dalam Tabel 1, maka model regresi yang dapat digunakan untuk mengestimasi Y dengan prediktor X1,X2,X3,X4,dan X5 sebagai berikut :

Y = 1,924 + 0,226X1 + 0,246X2 + 0,197X3 + 0,150X4 + 0,204X5 




Tabel 1. Hasil regresi antara variabel produk (X1), harga (X2), lokasi (X3),  
              promosi (X4), bukti fisik (X5) terhadap kepuasan konsumen pembeli 
              rumah tipe menengah ke atas (Y) 

Variabel 
bebas Koefisien regresi 
(B) Koefisien Standard
(Beta) Sig.t
(p)  r2
Produk      (X1)
Harga        (X2)
Lokasi       (X3)
Promosi     (X4)
Bukti fisik (X5) 0,226
0,246
0,197
0,150
0,204 0,338
0,358
0,317
0,241
0,290 0,000 *)
0,000 *)
0,001 *)
0,007 *)
0,002 *)  0,1576
0,1789
0,1421
0,0906
0,1176
Konstanta
R
R Square
Adjusted R Square
Sig. F (p)
Variabel terikat :
Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (Y)
a = 0,05 = 1,924
= 0,658
= 0,433
= 0,396
= 0,000 *)

   
Sumber : Data primer yang diolah, tahun 2002
Keterangan : *) signifikan p < 0,05 
       
Implikasi Hasil Penelitian
 Model regresi yang dihasilkan berdasarkan hasil analisis regresi yang dilakukan dalam penelitian ini sudah dapat dikatakan baik, dan dapat digunakan untuk mengestimasi variasi perubahan nilai variabel dependen dalam penelitian ini, yaitu kepuasan konsumen dengan menggunakan variabel independen (product, price, place, promotion, physical evidence), walaupun besarnya kontribusi variabel independen terhadap perubahan variabel dependen hanya 39,6% (Adjusted R Square = 0,396). Namun demikian, besar kecilnya koefisien determinan yang diperoleh, bukan merupakan ukuran untuk menyatakan tepat tidaknya model yang dipakai (Gujarati 1999).
 Berdasarkan hasil analisis dan pengujian hipotesis terhadap data lapangan, diperoleh bahwa secara simultan variabel produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p = 0,000 < 0,05), dimana pengaruh yang diberikan oleh variabel independen secara simultan terhadap variabel dependen bersifat positif  (R = 0,658). Besarnya kontribusi variabel independen secara simultan terhadap variasi perubahan variabel dependen adalah 39,6% sedangkan sisanya 60,4% dipengaruhi oleh variabel lain yang tidak termasuk dalam penelitian ini.  
       Secara konseptual, kepuasan konsumen selain dipengaruhi oleh variabel-variabel yang ditetapkan dalam penelitian ini, dapat dipengaruhi oleh variabel lain bauran pemasaran lainnya seperti pelayanan people, processes dan provision of consumer service (Payne 1993). 
    Hasil penelitian ini juga menunjukkan bahwa secara parsial variabel produk mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000< 0.05), dimana besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 15,76% (r2 = 0,1576); variabel harga  mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000 < 0,05) besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 17,89% (r2 = 0,1789); variabel lokasi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,001 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan konsumen adalah 14,21% (r2 = 0,1421); variabel promosi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,007 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 9,06% (r2 = 0,0906); variabel  bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,002 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 11,76% (r2 =  0,1176).
       Secara teoritis, hasil penelitian ini mendukung konsep pemasaran yang dikemukakan oleh Stanton et al. (1994) bahwa pemasaran dapat diartikan sebagai suatu sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Selain itu hasil penelitian ini mendukung konsep Marketing Mix dari Pawitra (1993) yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik.
 Secara esensial, landasan konseptual yang dijadikan acuan dalam penelitian ini adalah prilaku konsumen. Berdasarkan kajian empiris salah satu  perbedaan yang cukup mencolok dari penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah pada penetapan variabel dependen. Penelitian ini  menggunakan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, sedangkan penelitian sebelumnya lebih banyak menekankan pada keputusan pembelian. 
 Pijakan yang digunakan dalam menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, bahwa setelah seorang konsumen mengambil keputusan untuk membeli suatu produk maka yang perlu diperhatikan adalah tahapan dari perilaku konsumen yang bersangkuta setelah pembelian (post purchasebehavior) seperti yang dijelaskan oleh Kotler et al. (1996).  
       Secara empiris, hasil penelitian ini mendukung hasil penelitian yang berkaitan dengan keputusan pembelian konsumen, karena sebelum prilaku pasca pembeli (puas/tidaknya seseorang terhadap suatu produk) maka akan terjadi pengambilan keputusan untuk membeli. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Kresnaini (1998) dimana variabel fasilitas, kedekatan dengan tempat kerja, harga, promosi mempunyai pengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan dan tipe rumah. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan oleh Kresnaini adalah variabel dependen dalam penelitian ini  adalah kepuasan konsumen, sedangkan dalam variabel independen penelitian ini memasukkan variabel  product dan physical evidence/bukti fisik, dimana berdasarkan hasil penelitian variabel independen tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Suwajaya (1996) yang  meregresikan faktor produk, harga, tingkat kepercayaan konsumen, promosi, periklanan melalui brosur serta sarana prasarana terhadap keputusan pembelian. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Suwajaya adalah dalam penelitian Suwajaya variabel dependen yang digunakan adalah keputusan pembelian, sedangkan dalam penelitian ini adalah kepuasan konsumen. Selain itu  penelitian Suwajaya  memasukkan tingkat kepercayaan konsumen dan periklanan melalui brosur, sedangkan penelitian ini menetapkan variabel lokasi dan bukti fisik sebagai variabel independen dan berdasarkan hasil regresi kedua variabel tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Sintani (1997) yang menghasilkan bahwa ada 8 faktor yang mempengaruhi keputusan konsumen yaitu kelompok referensi, harga, citra dan pelayanan, produk dan tempat, promosi, lingkungan dan sosialisasi, serta harga barang subsitusi, ekonomi,dan sosial. Sedangkan penelitian ini hanya menetapkan 5 variabel dari 8 variabel tersebut yaitu produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik yang secara signifikan mempengaruhi kepuasan konsumen. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Sintani adalah pada variabel dependen, dimana penelitian ini menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen. Selain itu yang menjadi obyek penelitian Sintani adalah konsumen yang membeli rumah sederhana, sedangkan penelitian ini mengambil obyek penelitian konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Ghozi (1999) yang menemukan bahwa ada pengaruh yang signifikan antara produk, harga, promosi, lokasi, bukti fisik, pendapatan, dan tingkat pendidikan terhadap keputusan konsumen dalam membeli rumah KPR-BTN. Perbedaan penelitian tersebut dengan penelitian ini adalah dalam penelitian ini variabel pendapatan dan tingkat pendidikan tidak termasuk dalam variabel bebas yang diteliti, sedangkan variabel terikatnya adalah kepuasan konsumen. Selain itu obyek penelitian Ghozi adalah konsumen pembeli KPR-BTN, sedangkan penelitian ini memfokuskan pada konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
 Secara empiris, terbukti bahwa variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen dibandingkan variabel bebas lain yang ditetapkan dalam penelitian ini (r2 harga = 0,1789; Beta = 0,358 dan r2 produk = 0,1576; Beta = 0338). Dari variabel harga, adanya penetapan harga perumahan yang sesuai merupakan unsur yang menjadi perhatian utama para konsumen. Sedangkan dalam variabel produk, kualitas perumahan yang baik merupakan unsur yang menjadi perhatian utama konsumen. Berdasarkan temuan tersebut, maka konsumen cenderung lebih banyak akan mengukur kepuasan mereka dari kesesuaian harga yang ditetapkan developer dan kualitas perumahan yang  dijanjikan pada mereka.      
 Adanya harga dan produk yang dominan, secara empiris dapat dikatakan bahwa penelitian ini mendukung hasil penelitian dari Sintani (1997) dan Ghozi (1999) yang juga menemukan bahwa harga merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan dalam penelitiannya. Sedangkan dalam penelitian ini selain harga, variabel produk juga merupakan variabel yang dominan.
        

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan
       Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap para konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di perumahan yang berada di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi, dapat ditarik beberapa kesimpulan sebagai berikut:
a. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik, secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
b. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
c. Variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen. Untuk variabel harga, penetapan harga merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen dimana berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator harga lainnya (persyaratan pembayaran dan potongan harga). Sedangkan untuk variabel produk, kualitas merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen, dan berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator produk lainnya (desain dan jaminan). 

Saran-Saran
a. Bagi para pengembang / developer perumahan :
1. Variabel harga dan produk masih tetap dominan terhadap penciptaan kepuasan konsumen. Namun dari kedua variabel tersebut, unsur penetapan harga dan kualitas yang harus diperhatikan oleh pengembang apabila ingin kepuasan konsumen tercipta. 
2. Pengkajian faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen perlu dilakukan, karena dengan mengetahui banyak faktor yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen, pengembang akan lebih mampu melakukan pengembangan perumahan yang sesuai dengan permintaan pasar, terutama memuaskan kebutuhan konsumen.
b. Bagi para teoritisi :
1. Melakukan penelitian terhadap faktor-faktor lain yang dapat menjadi sumber kepuasan konsumen, serta kondisi-kondisi yang mempengaruhinya.
2. Melakukan penelitian lebih lanjut dengan variabel yang sama, namun untuk mencari perbedaan berdasarkan jenis kelamin, tingkat pendidikan, pendapatan dan lainnya.


DAFTAR PUSTAKA

Amstrong, Gary & Philip, Kotler (1996) Dasar-dasar Pemasaran. Jilid 1, Alih Bahasa  Alexander Sindoro dan Benyamin Molan, Prenhalindo, Jakarta.
Basu, Swastha dan T. Hani Handoko (1999) Manajemen Pemasaran Analisa Perilaku Konsumen. Edisi Ke-VIII, Liberty, Yogyakarta.
Budi,Santoso (2000) Realeastat Indonesia Sebuah Konsep Ilmu & Problema Pengembang. School of Real Estate, Jakarta.
Christopers (1998) Winning Applause. Journal of Property Management, April 1998.
Engel, J.F., Backwell, Roger D., & Paul W. Miniard (1995) Perilaku Konsumen. Jilid II, Alih Bahasa Budiono FX, Binarupa Aksara, Jakarta.
Husein, Umar (1999) Riset Sumber Daya Manusia Dalam Organisasi. Edisi revisi, Gramedia, Jakarta.
Jafee,Austin J., & C.F. Sirmans (1986) Fundamentals Of Real Estate Investment, Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, New Jersey. 
Kotler, Philip (1999) Manajemen Pemasaran Analisis, Perencanaan, Implementasi dan Kontrol. Edisi 11, Jilid 1, Diterjemahkan oleh Hendra Teguh dan Rusli, Prenhalindo, Jakarta.
Kotler, Philip, Swee Hoon Ang, Siew Meng Leong, & Chin Tiong Tan (1996). Marketing Management An Asian Prespective. Prentice Hall, Singapore.
Li Ling Hin (1992) The Official Land Value Appraisal System Under The Land Use Rights Reform In China. The Appraisal Journal, January. 
Loudon, D.L., & A.J.D. Bitta (1993) Consumer Behavior : Concept and Application. Fourth edition, Mc Grew Hill , Singapore.
Orso, Anthony (1996) New Kind of Renter Force Apartement Developers to Provide New Aparterment Product. National Real Eastate Investor, June 1996.
Payne, A. (1993) The Essence of Services Marketing. Prentice-Hall International Ltd., New York. 
Ramsland, Jr. dan Markham (1998) Market Supported Adjustments Using Multiple Regression Analysis. The Appraisal Journal, April. 
Rhenald, Kasali (1998) Membidik Pasar Indonesia. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Sekaran, U. (1992) Research Methods For Business. Second edition, John Wiley & Sons, Inc, Canada.
Stanton, W.J., M.J. Etzel, dan B.J. Walker (1994) Fundamentals of Marketing. Tenth edition, MCGraw-Hill Inc., New York. 

Text Box: ANALISIS FAKTOR-FAKTOR BAURAN PEMASARAN
YANG MEMPENGARUHI KEPUASAN KONSUMEN PEMBELI RUMAH TIPE MENENGAH KE ATAS DI  KABUPATEN MUARA BUNGO, JAMBI
Analysis of The Marketing Mix Factors which Influences The Satisfaction of Buyer’s Consumer of The Middle to Top Type Houses at the  Muara Bungo Regency, Jambi

ANANG ROSIDA 
Mahasiswa Program S1 Manajemen Universitas Muara Bungo


ABSTRAK
       
       Konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, tidak hanya memandang rumah sebagai tempat tinggal, tapi  mereka membeli rumah untuk memperoleh kepuasan. Kepuasan konsumen akan tercipta, jika pengembang mampu memenuhi harapan yang dimiliki oleh para konsumennya. Salah satu alternatif yang dapat digunakan pengembang dalam upaya menciptakan kepuasan bagi para konsumennya adalah menggunakan bauran pemasaran yang mencakup produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dalam strategi pemasaran produknya. Oleh karena itu, tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis pengaruh produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, secara simultan dan parsial. Penelitian ini juga bertujuan untuk mengkaji dari variabel-variabel tersebut yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
       Jenis penelitian ini adalah eksplanatif, dengan populasi penelitian 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di wilayah Muara Bungo. Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan rumus Slovin diperoleh sampel penelitian 84 responden. Data penelitian dikumpulkan dengan menggunakan kuesioner, wawancara, dan studi dokumen. Uji validitas dan reliabilitas digunakan untuk mengukur setiap item variabel penelitian. Analisis data dilakukan dengan menggunakan metode statistik deskriptif untuk mendeskripsikan variabel penelitian dan teknik analisis regresi berganda, dengan F-test dan t-test untuk menguji pengaruh variabel-variabel independen terhadap variabel dependen. Tingkat signifikansi yang ditetapkan dalam penelitian ini adalah 0,05.
       Berdasarkan hasil analisis regresi diperoleh bahwa : (1) secara simultan, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05); (2) secara parsial, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) variabel harga (r2 = 0,1789; koefisien standar (Beta) = 0,358) dan produk (r2 = 0,1576; koefisien standar (Beta) = 0,338) merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.   
       Kesesuaian harga dengan rumah yang dibeli, persyaratan pembayaran yang mudah, dan adanya potongan pembelian yang sesuai akan menentukan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. Adanya desain yang menarik, bangunan yang berkualitas, dan jaminan dalam masa pemeliharaan yang dilaksanakan dengan baik oleh pengembang juga akan menentukan tingkat kepuasan konsumen tersebut. Dengan demikian, para pengembang perumahan tipe menengah ke atas perlu lebih memperhatikan unsur-unsur yang berkaitan dengan harga dan produk  itu sendiri. 
       Kesesuaian antara harapan dengan kenyataan yang dirasakan konsumen setelah membeli dan menempati rumah yang mereka beli akan menciptakan kepuasan pada diri konsumen. Konsumen yang puas akan menjadi sarana penyampaian informasi yang efektif dan efisien bagi calon pembeli berikutnya. Dengan demikian, secara tidak langsung pengembang akan memperoleh keuntungan dengan adanya penyampaian informasi secara langsung antara konsumen tersebut.  


ABSTRACT

       Buyer’s consumer of the middle - top type houses, not only to see the house as place to live, but they buy for getting the satisfaction. The consumer’s satisfaction will be create, if developer able to fulling expectation of his consumer. One of the alternatives which can be used by developer in effort to create satisfaction for his consumer is using marketing mix which includes product, price, place, promotion, and physical evidence in his product marketing strategy. Therefore, purposes of this research are to analysis the influences of  product, price, place, promotion, and physical evidence to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses, simultaneously and partially. This research also aimed to identifying from that variables which have dominant effects to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses.   
       Type of this research is explanative with population research 515 buyer’s consumers of the middle - top type houses at the  Muara Bungo. According to the calculation using Slovin’s formula, the sample of this research finds 84 respondent. Data of this research collected by quesionaire, interview, and document study. Validity and  Reliability test used to measure of  every item of the research variables. Analysis data of this research using descriptive statistic method for make description about research variables and multiple regression analysis technique, with F-test and t-test use to test the influences of the independence variables to the dependence variable. Level of significant of this research is 0,05.
       According to the regression analysis, find that’s: (1) simultaneously, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses (p=0,000 < 0,05); (2) partialy, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses  (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) price variable (r2 = 0,1789; Standardized coefficient (Beta) = 0,358) and product (r2 = 0,1576; Standardized coefficient (Beta) = 0,338) are variables which have dominant effect to the buyer’s consumer of the middle to top type houses.
       Appropriate of price with house whose buying, easily payment requirement, and there is appropriate buying discount will fixed level of the  buyer’s consumer of the middle to top type houses. There are interesting design, qualifying construction, and guarantee in maintenance time which doing great by developer also will fixed level of that consumer’s satisfaction. Therefore, developers of middle to top type houses need to more care to the items which relations with price and product itself.
       Appropriate between expectation with reality which feels by the consumer after buying dan stay on their house will create consumer’s satisfaction. The consumer whose satisfy will be effective and efficient information media for next buyer candidate. Therefore, undirectly developer will get advantage from that directly giving information between consumers. 


PENDAHULUAN

Latar Belakang 
 Dewasa ini, kebutuhan akan rumah menjadi perhatian yang cukup serius bagi pemerintah, adanya tuntutan masyarakat untuk dapat memiliki rumah yang sesuai dengan tingkat daya beli masyarakat merupakan suatu fenomena yang masih belum terselesaikan secara tuntas.  
 Upaya pemerintah dalam memenuhi kebutuhan akan adanya perumahan yang layak bagi masyarakat, secara tegas telah tercantum dalam GBHN tahun 1992 bahwa pembangunan perlu untuk semakin ditingkatkan khususnya perumahan dan pemukiman yang terjangkau oleh masyarakat. 
 Pengadaan perumahan di Indonesia ditangani oleh sebuah organisasi yang bernama REI, dimana dalam pelaksanaan di lapangan organisasi tersebut berfungsi sebagai koordinator para pengembang atau developer sebagai penyedia perumahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat secara langsung.
 Industri realestate di Indonesia terbagi ke dalam dua segmen pasar yaitu pembangunan rumah-rumah sederhana (baik dimiliki maupun sewa sebagai bagian dari program kesejahteraan sosial) dan pembangunan properti lainnya (baik untuk bangunan prasarana ekonomi dan kehidupan maupun investasi, meliputi bangunan-bangunan perkantoran, komersial, industri, fasilitas-fasilitas khusus sampai perumahan mewah) (Sulistijo dalam Santoso 2000). Lebih lanjut, dijelaskan oleh Sulistijo bahwa siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik berjangka pendek maupun panjang tidak saja akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi, dan persaingan-persaingan regional dan global.   
 Masyarakat selaku konsumen pembeli perumahan tidak dengan begitu saja membeli rumah tanpa mempunyai pertimbangan tentang faktor-faktor yang dapat mempengaruhi mereka dalam pengambilan keputusan seperti produk, harga, lokasi, promosi (Kotler & Amstrong 1997). Selain itu, dalam sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (post purchase behavior). Pada tahap ini konsumen akan merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain (Bayus dalam  Kotler et al. 1996).    
 Konsumen perumahan mewah selain membeli untuk tinggal, mereka juga mengharapkan adanya pencapaian kepuasan (Property 2000). Oleh karena itu, di dalam memasarkan perumahan mewah, para pengembang harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya. 
 Untuk mampu menciptakan kepuasan konsumen tersebut, para pengembang perlu memiliki suatu strategi pemasaran yang jitu dalam memasarkan produknya, karena strategi pemasaran juga merupakan alat fundamental yang direncanakan untuk mencapai tujuan perusahaan dengan mengembangkan keunggulan bersaing yang digunakan untuk melayani pasar sasaran (Tull & Kahle dalam Tjiptono 1997).
 Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam memasarkan perumahan untuk menciptakan kepuasan konsumen adalah penggunaan marketing mix (bauran pemasaran) yang dapat meliputi product, price, promotion, dan physical evidence (Pawitra 1993). Dengan demikian, faktor yang ada dalam bauran pemasaran merupakan variabel-variabel yang diharapkan mampu menciptakan kepuasan konsumen, atau dengan kata lain variabel-variabel tersebut akan mempengaruhi kepuasan konsumen dalam membeli suatu produk.
 Pembangunan perumahan untuk kelompok masyarakat menengah ke atas cenderung dilakukan oleh para pengembang swasta, dimana mereka lebih menekankan pada profit orientied. Untuk mencapai tujuan tersebut, penekanan pada daya tarik bentuk rumah yang mereka bangun lebih diutamakan. Hal tersebut dilakukan dengan menggunakan para konsultan pembangunan perumahan, sehingga perumahan yang mereka bangun mampu menghasilkan bentuk yang menarik konsumen untuk membelinya. Sedangkan beberapa hal seperti konstruksi, sarana jalan, saluran, dan fasilitas-fasilitas umum yang seharusnya ada dalam kompleks perumahan yang mereka bangun, cenderung diabaikan. Dengan demikian, ketidakpuasan konsumen mungkin akan muncul setelah membeli rumah yang dipasarkan oleh para pengembang.  
 Bertitik tolak pada paparan yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa pola pemikiran yang berkembang dalam pembelian rumah di era sekarang ini, terutama untuk rumah kelas menengah ke atas adalah bahwa rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, namun juga berfungsi sebagai tempat tinggal yang nyaman, sehat, bahkan estetika menjadi bahan pertimbangan mereka dalam pembelian rumah. Dengan demikian, para pengembang harus mampu memberikan pelayanan yang optimal untuk memberikan kepuasan pada konsumennya. Oleh karena itu, selain faktor teknis, para pengembang perlu mengetahui dan mengerti mengenai prilaku konsumen dalam memasarkan produknya. Karena dengan mempelajari perilaku konsumen para pengembang akan banyak memperoleh informasi tentang keterlibatan konsumen secara langsung dalam mendapatkan, mengkonsumsi, dan sekaligus menghabiskan produk dan jasa, termasuk proses keputusan yang mendahului tindakan ini (Engel, Well, & Miniard 1994).

Rumusan Masalah
 Berdasarkan paparan yang telah dijelaskan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang dirumuskan dalam penelitian ini adalah :
a. Adakah pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ? 
b. Variabel manakah yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ?  

Tujuan Penelitian
 Penelitian ini dilakukan dengan tujuan sebagai berikut :
a. Untuk mendeskripsikan tentang tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
b. Untuk mengkaji dan menganalisis ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
c. Untuk mengkaji dan menganalisis dari lima variabel tersebut yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 


TINJAUAN PUSTAKA

Landasan Teori
 Pengertian pemasaran yang berkaitan dengan produk berupa real estate dan property adalah suatu kegiatan yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan konsumen akan rumah tinggal dan atau ruang usaha, dengan cara pengalihan hak atas produk tersebut dari perusahaan kepada konsumen melalui proses pertukaran (Santoso 2000). 
 Marketing mix (bauran pemasaran) merupakan seperangkat alat pemasaran yang digunakan untuk mencapai tujuan pemasaran dalam pasar sasaran (Kotler 1999). Secara umum, bauran pemasaran menekankan pada pengertian suatu strategi yang mengintegrasikan produk (product), harga (price), promosi (promotion), dan distribusi (place), dimana kesemuanya itu diarahkan untuk dapat menghasilkan omset penjualan yang maksimal atas produk yang dipasarkan dengan memberikan kepuasan pada para konsumen.
 Sejalan dengan semakin kompetitifnya dunia bisnis, 4-P tersebut berkembang. Pawitra (1993) menegaskan bauran pemasaran meliputi 7-P yaitu product, place, price, promotion, participant, physical evidence dan process. Sedangkan Payne (1993) menyatakan bauran pemasaran terdiri dari product, place, price, promotion, people, processes dan provision of consumer service. 
 Berdasarkan beberapa penjelasan tersebut, maka bauran pemasaran dapat meliputi  produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik. 
 Sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (terutama dalam pengambilan keputusan yang luas). Dalam tahap ini konsumen merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Jika konsumen merasa puas, ia akan memperlihatkan peluang yang besar untuk melakukan pembelian ulang atau membeli produk lain di perusahaan yang sama di masa datang. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain. Oleh karena itu, pembeli yang puas merupakan iklan yang terbaik (Bayus dalam Kotler et al. 1996).     
       Kotler (1999) memandang kepuasan sebagai fungsi dari seberapa dekat harapan pembeli atas suatu produk dengan kinerja yang dirasakan pembeli atas produk tersebut. Jika kinerja produk lebih rendah daripada harapan, pembeli akan kecewa. Jika ia sesuai harapan, pembeli akan puas dan jika ia melebihi harapan, pembeli akan sangat puas. Perasaan konsumen setelah membeli produk akan membedakan apakah mereka akan membeli kembali produk tersebut dan membicarakan hal-hal yang menguntungkan atau tidak menguntungkan tentang produk tersebut pada orang lain.
 Harapan konsumen terbentuk berdasarkan pesan yang diterima dari penjual, teman, dan sumber-sumber informasi lainnya. Apabila penjual melebih-lebihkan manfaat suatu produk, konsumen akan mengalami harapan yang tak tercapai (disconfirmed expectation), yang akan menyebabkan ketidakpuasan. Semakin besar kesenjangan antara harapan dan kinerja yang dihasilkan suatu produk, akan semakin besar ketidakpuasan konsumen.
 Konsumen yang merasa tidak puas akan bereaksi dengan tindakan yang berbeda. Berkaitan dengan hal ini, Singh dalam Tjiptono (1997) menyatakan ada tiga kategori tanggapan atau komplain terhadap ketidakpuasan, yaitu :
a. Voice response
Kategori ini meliputi usaha menyampaikan keluhan secara langsung dan/atau meminta ganti rugi kepada perusahaan yang bersangkutan. Bila pelanggan melakukan hal ini, maka perusahaan masih mungkin memperoleh beberapa manfaat. Pertama, pelanggan memberikan kesempatan sekali lagi kepada perusahaan untuk memuaskan mereka. Kedua, resiko publisitas buruk dapat ditekan, baik publisitas dalam bentuk rekomendasi dari mulut ke mulut, maupun melalui koran/media massa. Dan yang tidak kalah pentingnya adalah ketiga, memberi masukan mengenai kekurangan pelayanan yang perlu diperbaiki perusahaan. Melalui perbaikan (recovery), perusahaan dapat memelihara hubungan baik dan loyalitas pelanggannya.    
b. Private response
Tindakan yang dilakukan antara lain memperingatkan atau memberitahu kolega, teman atau keluarganya mengenai pengalamannya dengan produk atau perusahaan yang bersangkutan, Umumnya tindakan ini sering dilakukan dan dampaknya sangat besar bagi citra perusahaan.  
c. Third-party response  
Tindakan yang dilakukan meliputi usaha meminta ganti rugi secara hukum;  mengadu lewat media massa (misalnya menulis di Surat Pembaca); atau secara langsung mendatangi lembaga konsumen, instansi hukum, dan sebagainya. Tindakan seperti ini sangat ditakuti oleh sebagian besar perusahaan yang tidak memiliki prosedur penanganan keluhan yang baik. Kadangkala pelanggan lebih memilih menyebarluaskan keluhannya kepada masyarakat luas, karena secara psikologis lebih memuaskan. Lagipula mereka yakin akan mendapat tanggapan yang lebih cepat dari perusahaan yang bersangkutan.
 Ada empat faktor yang mempengaruhi apakah seorang konsumen yang tidak puas akan melakukan komplain atau tidak menurut Day dalam Engel, Well,& Miniard (1994), yaitu  :
1. Penting tidaknya konsumsi yang dilakukan, yaitu menyangkut derajat pentingnya produk bagi konsumen, harga, waktu yang dibutuhkan untuk mengkonsumsi produk, serta social visibility.
2. Pengetahuan dan pengalaman, yakni jumlah pembelian sebelumnya, pemahaman akan produk, persepsi terhadpa kemampuan sebagai konsumen, dan pengalaman komplain sebelumnya.
3. Tingkat kesulitan dalam mendapatkan ganti rugi, meliputi jangka waktu penyelesaian masalah; gangguan terhadap aktivitas rutin, dan biaya. 
4. Peluang keberhasilan dalam melakukan komplain.
 
Kerangka Pemikiran

 Tingkat kebutuhan untuk memiliki tempat tinggal (rumah) pada saat ini semakin meningkat. Di kota-kota besar, dimana pertumbuhan penduduk terus meningkat ditambah adanya arus urbanisasi yang tidak pernah surut menyebabkan kebutuhan akan rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok manusia yang dirasakan sangat mendesak.
 Pemerintah selalu berupaya mengakomodir dan menyelesaikan permasalahan yang muncul di masyarakat melalui kebijakan-kebijakan yang dapat membantu masyarakat dalam kepemilikan rumah, seperti para pengembang dalam membangun perumahan selalu ditekankan untuk membangun perumahan dengan tipe-tipe perumahan yang dapat terjangkau oleh setiap anggota masyarakat, bukan hanya memfokuskan pada pembangunan rumah mewah, walaupun secara riil perumahan menengah ke atas lebih menjanjikan dibandingkan rumah untuk kalangan yang pas-pasan. 
       REI sebagai koordinator para pengembang, baik yang ada di daerah maupun di pusat tetap memantau pelaksanaan pembangunan perumahan oleh para pengembang, sehingga setiap kelompok masyarakat dapat terpenuhi kebutuhannya akan perumahan.
       Para pengembang swasta maupun BUMN, mempertahankan kelangsungan usaha merupakan salah satu tujuan yang harus dicapai. Pembuatan perumahan yang disesuaikan dengan permintaan pasar terus dilaksanakan agar kelangsungan usaha mereka dapat terjamin dengan diterima dan dibelinya unit-unit perumahan yang mereka bangun. Selain itu, manajer property dalam industri realestate harus memberikan nilai lebih pada kepuasan konsumen (Christoper 1998).
       Salah satu bentuk operasional dari strategi pemasaran yang dapat digunakan pengembang dalam memasarkan perumahan adalah bauran pemasaran  yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan  bukti fisik (Pawitra 1993).
       Siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang yang tidak hanya saja terjadi akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi dan persaingan-persaingan regional dan global (Sulistiji dalam Santoso 2000). Untuk konsumen pembeli perumahan mewah (menengah ke atas) selain membeli untuk tinggal, mereka mengharapkan adanya penciptaan kepuasan (Properti 2000). Dengan demikian, para pengembang dalam memasarkan perumahan tipe menengah ke atas harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya, yang dapat dilakukan melalui penerapan konsep bauran pemasaran.
       Stanton (1994) menjelaskan bahwa pemasaran merupakan sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Dengan demikian, kepuasan konsumen dipandang perlu diperhatikan oleh setiap pengembang dalam memasarkan perumahannya. Lebih lanjut, unsur-unsur yang melekat pada perumahan yang ditawarkan akan dinilai oleh konsumen, seperti kualitas bangunan, sarana-prasarana, harga, dan lainnya. Yang pada akhirnya apabila konsumen merasakan puas terhadap rumah yang ditawarkan pengembang, maka keuntungan yang didapat tidak hanya yang bersifat material namun non-materialpun akan diperoleh, seperti konsumen yang merasa puas akan menginformasikan pada individu atau kelompok lain tentang produk yang dibelinya (Bayus dalam Kotler et al. 1996).
       Berdasarkan paparan tersebut, maka kerangka pemikiran yang digunakan dalam penelitian ini sebagai berikut :
       
       
       
       
                                             
       
       
       
       
       
       
       
       
       
        
       
       
       
       
       
                      
       
       
       
       
       
       
       
                    
       
       
       
       
                      
                    
       
       
       
                 
Gambar 1. Kerangka pemikiran 






 
Model Konseptual






Gambar 2. Model Konseptual


Model dan Hipotesis Penelitian





       
       
       













Gambar 3. Model Hipotesis

 Hipotesis yang disusun berdasarkan kerangka pemikiran dan model analisis tersebut adalah bahwa :
1. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
2. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
3. Diduga variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 






METODE PENELITIAN
       

Metode dan Jenis Penelitian
       Metode penelitian yang digunakan adalah survei atau metode sampling, yaitu data hanya dikumpulkan dari responden yang dijadikan sampel penelitian. Sedangkan jenis penelitian ini adalah eksplanatory research, yaitu menjelaskan hubungan kausal antara variabel bebas yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dengan variabel terikat yaitu kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas melalui pengujian hipotesis. 

Lokasi Penelitian
 Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Muara Bungo, Jambi, sedangkan unit analisisnya adalah konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di perumahan di wilayah tersebut.

Populasi dan Sampel Penelitian
 Populasi dalam penelitian ini berjumlah 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di wilayah Kabupaten Muara Bungo, Jambi. Karena penelitian ini merupakan penelitian survei, maka dalam penelitian ini tidak semua anggota populasi dijadikan responden penelitian. Jumlah responden disesuaikan dengan jumlah sampel yang diambil yang ditentukan dengan rumus Slovin dan diperoleh sebanyak 84 responden. Adanya sub-populasi yang dikelompokkan berdasarkan lokasi perumahan yaitu Griya Saka Permai, Pesona Merapi, Tugu Asri, Griya Perwita Wisata, dan Sinar Dayu  Indah dimana jumlah sub-populasi tidak sama besar, maka teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah proposionate random sampling yaitu dengan mengambil jumlah sampel secara proporsional berdasarkan jumlah yang ada di dalam sub-populasi. Adapun jumlah sampel dalam setiap sub-populasi yaitu Griya Saka Permai sebanyak 13 orang, Pesona Merapi sebanyak 27 orang, Tugu Asri sebanyak 12 orang, Griya Perwita Wisata sebanyak 6 orang, dan Sinar Dayu  Indah sebanyak 26 orang.
 
Teknik dan Metode Pengumpulan Data
       Sumber data dalam penelitian ini adalah data primer yang diperoleh dan dikumpulkan melalui pengisian kuesioner secara langsung oleh responden. Sedangkan data sekunder merupakan data pendukung penelitian ini, yang diperoleh melalui wawancara maupun studi dokumen.

Metode Analisis Data
       Untuk menganalisis pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat digunakan statistik inferensial yaitu analisis regresi berganda. Adapun model regresi yang digunakan dalam mengestimasi variabel terikat dengan prediktor lima variabel bebas dalam penelitian ini yaitu :
       
       Y = Bo + B1 X1 + B2 X2 + B3 X3 + B4 X4 + B5 X5 + e    
        
  Dimana: Y  = Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas;  X1  = Produk;  X2  = Harga;  X3   = Lokasi;  X4   = Promosi;  X5  = Bukti fisik; Bo  = Konstanta;  B1…B5 = Koefisien regresi X1; X2 ; X3 ; X4; X5  ;e   = error terms
  
 Pengujian hipotesis digunakan uji F untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara simultan dan uji t untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara parsial.


HASIL DAN PEMBAHASAN


Hasil Analisis Deskriptif
 Tujuan pertama dalam penelitian ini adalah mendeskripsikan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi.
 Sebagian besar konsumen cenderung merasa puas terhadap kondisi rumah yang mereka tempati. Kepuasan yang dirasakan oleh sebagian besar konsumen tersebut didukung oleh adanya data lapangan dimana konsumen menilai perumahan mereka dari sisi desain rumah yang dibangun pengembang dinilai menarik, kualitas bangunan dinilai baik, jaminan dalam bentuk perawatan maupun perbaikan selama masa pemeliharaan yang diberikan pengembang dirasakan konsumen baik. 
 Ditinjau dari segi harga yang ditetapkan untuk tipe rumah yang dibeli konsumen, sebagian besar konsumen merasa puas. Kondisi ini didukung oleh adanya tanggapan konsumen berkaitan dengan harga menunjukkan sebagian besar konsumen menilai harga yang ditetapkan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, potongan harga yang diberikan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, dan prasyaratan pembayaran yang ditetapkan pengembang relatif mudah.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap letak lokasi perumahan, sebagian besar konsumen cenderung merasakan adanya kepuasan terhadap letak lokasi perumahan. Kondisi ini didukung oleh adanya data yang menunjukkan sebagian besar konsumen menilai letak lokasi perumahan mereka strategis dan   mudah memperoleh transportasi umum di sekitar perumahan.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap kondisi lingkungan yang ada di sekitar perumahan mereka menunjukkan sebagian besar konsumen merasakan adanya kepuasan. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai bahwa lingkungan internal maupun lingkungan eksternal di sekitar perumahan yang mereka tempati dirasakan nyaman, serta aman dan bersih.
 Sebagian besar konsumen merasakan puas terhadap sarana-prasarana yang ada di perumahan mereka. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai sarana prasarana yang disediakan pengembang di lokasi perumahan sudah baik. 

Hasil Analisis Regresi      

       Berdasarkan hasil regresi yang ada dalam Tabel 1, maka model regresi yang dapat digunakan untuk mengestimasi Y dengan prediktor X1,X2,X3,X4,dan X5 sebagai berikut :

Y = 1,924 + 0,226X1 + 0,246X2 + 0,197X3 + 0,150X4 + 0,204X5 




Tabel 1. Hasil regresi antara variabel produk (X1), harga (X2), lokasi (X3),  
              promosi (X4), bukti fisik (X5) terhadap kepuasan konsumen pembeli 
              rumah tipe menengah ke atas (Y) 

Variabel 
bebas Koefisien regresi 
(B) Koefisien Standard
(Beta) Sig.t
(p)  r2
Produk      (X1)
Harga        (X2)
Lokasi       (X3)
Promosi     (X4)
Bukti fisik (X5) 0,226
0,246
0,197
0,150
0,204 0,338
0,358
0,317
0,241
0,290 0,000 *)
0,000 *)
0,001 *)
0,007 *)
0,002 *)  0,1576
0,1789
0,1421
0,0906
0,1176
Konstanta
R
R Square
Adjusted R Square
Sig. F (p)
Variabel terikat :
Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (Y)
a = 0,05 = 1,924
= 0,658
= 0,433
= 0,396
= 0,000 *)

   
Sumber : Data primer yang diolah, tahun 2002
Keterangan : *) signifikan p < 0,05 
       
Implikasi Hasil Penelitian
 Model regresi yang dihasilkan berdasarkan hasil analisis regresi yang dilakukan dalam penelitian ini sudah dapat dikatakan baik, dan dapat digunakan untuk mengestimasi variasi perubahan nilai variabel dependen dalam penelitian ini, yaitu kepuasan konsumen dengan menggunakan variabel independen (product, price, place, promotion, physical evidence), walaupun besarnya kontribusi variabel independen terhadap perubahan variabel dependen hanya 39,6% (Adjusted R Square = 0,396). Namun demikian, besar kecilnya koefisien determinan yang diperoleh, bukan merupakan ukuran untuk menyatakan tepat tidaknya model yang dipakai (Gujarati 1999).
 Berdasarkan hasil analisis dan pengujian hipotesis terhadap data lapangan, diperoleh bahwa secara simultan variabel produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p = 0,000 < 0,05), dimana pengaruh yang diberikan oleh variabel independen secara simultan terhadap variabel dependen bersifat positif  (R = 0,658). Besarnya kontribusi variabel independen secara simultan terhadap variasi perubahan variabel dependen adalah 39,6% sedangkan sisanya 60,4% dipengaruhi oleh variabel lain yang tidak termasuk dalam penelitian ini.  
       Secara konseptual, kepuasan konsumen selain dipengaruhi oleh variabel-variabel yang ditetapkan dalam penelitian ini, dapat dipengaruhi oleh variabel lain bauran pemasaran lainnya seperti pelayanan people, processes dan provision of consumer service (Payne 1993). 
    Hasil penelitian ini juga menunjukkan bahwa secara parsial variabel produk mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000< 0.05), dimana besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 15,76% (r2 = 0,1576); variabel harga  mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000 < 0,05) besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 17,89% (r2 = 0,1789); variabel lokasi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,001 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan konsumen adalah 14,21% (r2 = 0,1421); variabel promosi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,007 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 9,06% (r2 = 0,0906); variabel  bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,002 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 11,76% (r2 =  0,1176).
       Secara teoritis, hasil penelitian ini mendukung konsep pemasaran yang dikemukakan oleh Stanton et al. (1994) bahwa pemasaran dapat diartikan sebagai suatu sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Selain itu hasil penelitian ini mendukung konsep Marketing Mix dari Pawitra (1993) yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik.
 Secara esensial, landasan konseptual yang dijadikan acuan dalam penelitian ini adalah prilaku konsumen. Berdasarkan kajian empiris salah satu  perbedaan yang cukup mencolok dari penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah pada penetapan variabel dependen. Penelitian ini  menggunakan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, sedangkan penelitian sebelumnya lebih banyak menekankan pada keputusan pembelian. 
 Pijakan yang digunakan dalam menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, bahwa setelah seorang konsumen mengambil keputusan untuk membeli suatu produk maka yang perlu diperhatikan adalah tahapan dari perilaku konsumen yang bersangkuta setelah pembelian (post purchasebehavior) seperti yang dijelaskan oleh Kotler et al. (1996).  
       Secara empiris, hasil penelitian ini mendukung hasil penelitian yang berkaitan dengan keputusan pembelian konsumen, karena sebelum prilaku pasca pembeli (puas/tidaknya seseorang terhadap suatu produk) maka akan terjadi pengambilan keputusan untuk membeli. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Kresnaini (1998) dimana variabel fasilitas, kedekatan dengan tempat kerja, harga, promosi mempunyai pengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan dan tipe rumah. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan oleh Kresnaini adalah variabel dependen dalam penelitian ini  adalah kepuasan konsumen, sedangkan dalam variabel independen penelitian ini memasukkan variabel  product dan physical evidence/bukti fisik, dimana berdasarkan hasil penelitian variabel independen tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Suwajaya (1996) yang  meregresikan faktor produk, harga, tingkat kepercayaan konsumen, promosi, periklanan melalui brosur serta sarana prasarana terhadap keputusan pembelian. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Suwajaya adalah dalam penelitian Suwajaya variabel dependen yang digunakan adalah keputusan pembelian, sedangkan dalam penelitian ini adalah kepuasan konsumen. Selain itu  penelitian Suwajaya  memasukkan tingkat kepercayaan konsumen dan periklanan melalui brosur, sedangkan penelitian ini menetapkan variabel lokasi dan bukti fisik sebagai variabel independen dan berdasarkan hasil regresi kedua variabel tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Sintani (1997) yang menghasilkan bahwa ada 8 faktor yang mempengaruhi keputusan konsumen yaitu kelompok referensi, harga, citra dan pelayanan, produk dan tempat, promosi, lingkungan dan sosialisasi, serta harga barang subsitusi, ekonomi,dan sosial. Sedangkan penelitian ini hanya menetapkan 5 variabel dari 8 variabel tersebut yaitu produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik yang secara signifikan mempengaruhi kepuasan konsumen. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Sintani adalah pada variabel dependen, dimana penelitian ini menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen. Selain itu yang menjadi obyek penelitian Sintani adalah konsumen yang membeli rumah sederhana, sedangkan penelitian ini mengambil obyek penelitian konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Ghozi (1999) yang menemukan bahwa ada pengaruh yang signifikan antara produk, harga, promosi, lokasi, bukti fisik, pendapatan, dan tingkat pendidikan terhadap keputusan konsumen dalam membeli rumah KPR-BTN. Perbedaan penelitian tersebut dengan penelitian ini adalah dalam penelitian ini variabel pendapatan dan tingkat pendidikan tidak termasuk dalam variabel bebas yang diteliti, sedangkan variabel terikatnya adalah kepuasan konsumen. Selain itu obyek penelitian Ghozi adalah konsumen pembeli KPR-BTN, sedangkan penelitian ini memfokuskan pada konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
 Secara empiris, terbukti bahwa variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen dibandingkan variabel bebas lain yang ditetapkan dalam penelitian ini (r2 harga = 0,1789; Beta = 0,358 dan r2 produk = 0,1576; Beta = 0338). Dari variabel harga, adanya penetapan harga perumahan yang sesuai merupakan unsur yang menjadi perhatian utama para konsumen. Sedangkan dalam variabel produk, kualitas perumahan yang baik merupakan unsur yang menjadi perhatian utama konsumen. Berdasarkan temuan tersebut, maka konsumen cenderung lebih banyak akan mengukur kepuasan mereka dari kesesuaian harga yang ditetapkan developer dan kualitas perumahan yang  dijanjikan pada mereka.      
 Adanya harga dan produk yang dominan, secara empiris dapat dikatakan bahwa penelitian ini mendukung hasil penelitian dari Sintani (1997) dan Ghozi (1999) yang juga menemukan bahwa harga merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan dalam penelitiannya. Sedangkan dalam penelitian ini selain harga, variabel produk juga merupakan variabel yang dominan.
        

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan
       Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap para konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di perumahan yang berada di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi, dapat ditarik beberapa kesimpulan sebagai berikut:
a. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik, secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
b. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
c. Variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen. Untuk variabel harga, penetapan harga merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen dimana berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator harga lainnya (persyaratan pembayaran dan potongan harga). Sedangkan untuk variabel produk, kualitas merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen, dan berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator produk lainnya (desain dan jaminan). 

Saran-Saran
a. Bagi para pengembang / developer perumahan :
1. Variabel harga dan produk masih tetap dominan terhadap penciptaan kepuasan konsumen. Namun dari kedua variabel tersebut, unsur penetapan harga dan kualitas yang harus diperhatikan oleh pengembang apabila ingin kepuasan konsumen tercipta. 
2. Pengkajian faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen perlu dilakukan, karena dengan mengetahui banyak faktor yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen, pengembang akan lebih mampu melakukan pengembangan perumahan yang sesuai dengan permintaan pasar, terutama memuaskan kebutuhan konsumen.
b. Bagi para teoritisi :
1. Melakukan penelitian terhadap faktor-faktor lain yang dapat menjadi sumber kepuasan konsumen, serta kondisi-kondisi yang mempengaruhinya.
2. Melakukan penelitian lebih lanjut dengan variabel yang sama, namun untuk mencari perbedaan berdasarkan jenis kelamin, tingkat pendidikan, pendapatan dan lainnya.


DAFTAR PUSTAKA

Amstrong, Gary & Philip, Kotler (1996) Dasar-dasar Pemasaran. Jilid 1, Alih Bahasa  Alexander Sindoro dan Benyamin Molan, Prenhalindo, Jakarta.
Basu, Swastha dan T. Hani Handoko (1999) Manajemen Pemasaran Analisa Perilaku Konsumen. Edisi Ke-VIII, Liberty, Yogyakarta.
Budi,Santoso (2000) Realeastat Indonesia Sebuah Konsep Ilmu & Problema Pengembang. School of Real Estate, Jakarta.
Christopers (1998) Winning Applause. Journal of Property Management, April 1998.
Engel, J.F., Backwell, Roger D., & Paul W. Miniard (1995) Perilaku Konsumen. Jilid II, Alih Bahasa Budiono FX, Binarupa Aksara, Jakarta.
Husein, Umar (1999) Riset Sumber Daya Manusia Dalam Organisasi. Edisi revisi, Gramedia, Jakarta.
Jafee,Austin J., & C.F. Sirmans (1986) Fundamentals Of Real Estate Investment, Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, New Jersey. 
Kotler, Philip (1999) Manajemen Pemasaran Analisis, Perencanaan, Implementasi dan Kontrol. Edisi 11, Jilid 1, Diterjemahkan oleh Hendra Teguh dan Rusli, Prenhalindo, Jakarta.
Kotler, Philip, Swee Hoon Ang, Siew Meng Leong, & Chin Tiong Tan (1996). Marketing Management An Asian Prespective. Prentice Hall, Singapore.
Li Ling Hin (1992) The Official Land Value Appraisal System Under The Land Use Rights Reform In China. The Appraisal Journal, January. 
Loudon, D.L., & A.J.D. Bitta (1993) Consumer Behavior : Concept and Application. Fourth edition, Mc Grew Hill , Singapore.
Orso, Anthony (1996) New Kind of Renter Force Apartement Developers to Provide New Aparterment Product. National Real Eastate Investor, June 1996.
Payne, A. (1993) The Essence of Services Marketing. Prentice-Hall International Ltd., New York. 
Ramsland, Jr. dan Markham (1998) Market Supported Adjustments Using Multiple Regression Analysis. The Appraisal Journal, April. 
Rhenald, Kasali (1998) Membidik Pasar Indonesia. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Sekaran, U. (1992) Research Methods For Business. Second edition, John Wiley & Sons, Inc, Canada.
Stanton, W.J., M.J. Etzel, dan B.J. Walker (1994) Fundamentals of Marketing. Tenth edition, MCGraw-Hill Inc., New York. 

 

Text Box: ANALISIS FAKTOR-FAKTOR BAURAN PEMASARAN
YANG MEMPENGARUHI KEPUASAN KONSUMEN PEMBELI RUMAH TIPE MENENGAH KE ATAS DI  KABUPATEN MUARA BUNGO, JAMBI
Analysis of The Marketing Mix Factors which Influences The Satisfaction of Buyer’s Consumer of The Middle to Top Type Houses at the  Muara Bungo Regency, Jambi

ANANG ROSIDA 
Mahasiswa Program S1 Manajemen Universitas Muara Bungo


ABSTRAK
       
       Konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, tidak hanya memandang rumah sebagai tempat tinggal, tapi  mereka membeli rumah untuk memperoleh kepuasan. Kepuasan konsumen akan tercipta, jika pengembang mampu memenuhi harapan yang dimiliki oleh para konsumennya. Salah satu alternatif yang dapat digunakan pengembang dalam upaya menciptakan kepuasan bagi para konsumennya adalah menggunakan bauran pemasaran yang mencakup produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dalam strategi pemasaran produknya. Oleh karena itu, tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis pengaruh produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, secara simultan dan parsial. Penelitian ini juga bertujuan untuk mengkaji dari variabel-variabel tersebut yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
       Jenis penelitian ini adalah eksplanatif, dengan populasi penelitian 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di wilayah Muara Bungo. Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan rumus Slovin diperoleh sampel penelitian 84 responden. Data penelitian dikumpulkan dengan menggunakan kuesioner, wawancara, dan studi dokumen. Uji validitas dan reliabilitas digunakan untuk mengukur setiap item variabel penelitian. Analisis data dilakukan dengan menggunakan metode statistik deskriptif untuk mendeskripsikan variabel penelitian dan teknik analisis regresi berganda, dengan F-test dan t-test untuk menguji pengaruh variabel-variabel independen terhadap variabel dependen. Tingkat signifikansi yang ditetapkan dalam penelitian ini adalah 0,05.
       Berdasarkan hasil analisis regresi diperoleh bahwa : (1) secara simultan, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05); (2) secara parsial, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) variabel harga (r2 = 0,1789; koefisien standar (Beta) = 0,358) dan produk (r2 = 0,1576; koefisien standar (Beta) = 0,338) merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.   
       Kesesuaian harga dengan rumah yang dibeli, persyaratan pembayaran yang mudah, dan adanya potongan pembelian yang sesuai akan menentukan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. Adanya desain yang menarik, bangunan yang berkualitas, dan jaminan dalam masa pemeliharaan yang dilaksanakan dengan baik oleh pengembang juga akan menentukan tingkat kepuasan konsumen tersebut. Dengan demikian, para pengembang perumahan tipe menengah ke atas perlu lebih memperhatikan unsur-unsur yang berkaitan dengan harga dan produk  itu sendiri. 
       Kesesuaian antara harapan dengan kenyataan yang dirasakan konsumen setelah membeli dan menempati rumah yang mereka beli akan menciptakan kepuasan pada diri konsumen. Konsumen yang puas akan menjadi sarana penyampaian informasi yang efektif dan efisien bagi calon pembeli berikutnya. Dengan demikian, secara tidak langsung pengembang akan memperoleh keuntungan dengan adanya penyampaian informasi secara langsung antara konsumen tersebut.  


ABSTRACT

       Buyer’s consumer of the middle - top type houses, not only to see the house as place to live, but they buy for getting the satisfaction. The consumer’s satisfaction will be create, if developer able to fulling expectation of his consumer. One of the alternatives which can be used by developer in effort to create satisfaction for his consumer is using marketing mix which includes product, price, place, promotion, and physical evidence in his product marketing strategy. Therefore, purposes of this research are to analysis the influences of  product, price, place, promotion, and physical evidence to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses, simultaneously and partially. This research also aimed to identifying from that variables which have dominant effects to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses.   
       Type of this research is explanative with population research 515 buyer’s consumers of the middle - top type houses at the  Muara Bungo. According to the calculation using Slovin’s formula, the sample of this research finds 84 respondent. Data of this research collected by quesionaire, interview, and document study. Validity and  Reliability test used to measure of  every item of the research variables. Analysis data of this research using descriptive statistic method for make description about research variables and multiple regression analysis technique, with F-test and t-test use to test the influences of the independence variables to the dependence variable. Level of significant of this research is 0,05.
       According to the regression analysis, find that’s: (1) simultaneously, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses (p=0,000 < 0,05); (2) partialy, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses  (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) price variable (r2 = 0,1789; Standardized coefficient (Beta) = 0,358) and product (r2 = 0,1576; Standardized coefficient (Beta) = 0,338) are variables which have dominant effect to the buyer’s consumer of the middle to top type houses.
       Appropriate of price with house whose buying, easily payment requirement, and there is appropriate buying discount will fixed level of the  buyer’s consumer of the middle to top type houses. There are interesting design, qualifying construction, and guarantee in maintenance time which doing great by developer also will fixed level of that consumer’s satisfaction. Therefore, developers of middle to top type houses need to more care to the items which relations with price and product itself.
       Appropriate between expectation with reality which feels by the consumer after buying dan stay on their house will create consumer’s satisfaction. The consumer whose satisfy will be effective and efficient information media for next buyer candidate. Therefore, undirectly developer will get advantage from that directly giving information between consumers. 


PENDAHULUAN

Latar Belakang 
 Dewasa ini, kebutuhan akan rumah menjadi perhatian yang cukup serius bagi pemerintah, adanya tuntutan masyarakat untuk dapat memiliki rumah yang sesuai dengan tingkat daya beli masyarakat merupakan suatu fenomena yang masih belum terselesaikan secara tuntas.  
 Upaya pemerintah dalam memenuhi kebutuhan akan adanya perumahan yang layak bagi masyarakat, secara tegas telah tercantum dalam GBHN tahun 1992 bahwa pembangunan perlu untuk semakin ditingkatkan khususnya perumahan dan pemukiman yang terjangkau oleh masyarakat. 
 Pengadaan perumahan di Indonesia ditangani oleh sebuah organisasi yang bernama REI, dimana dalam pelaksanaan di lapangan organisasi tersebut berfungsi sebagai koordinator para pengembang atau developer sebagai penyedia perumahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat secara langsung.
 Industri realestate di Indonesia terbagi ke dalam dua segmen pasar yaitu pembangunan rumah-rumah sederhana (baik dimiliki maupun sewa sebagai bagian dari program kesejahteraan sosial) dan pembangunan properti lainnya (baik untuk bangunan prasarana ekonomi dan kehidupan maupun investasi, meliputi bangunan-bangunan perkantoran, komersial, industri, fasilitas-fasilitas khusus sampai perumahan mewah) (Sulistijo dalam Santoso 2000). Lebih lanjut, dijelaskan oleh Sulistijo bahwa siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik berjangka pendek maupun panjang tidak saja akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi, dan persaingan-persaingan regional dan global.   
 Masyarakat selaku konsumen pembeli perumahan tidak dengan begitu saja membeli rumah tanpa mempunyai pertimbangan tentang faktor-faktor yang dapat mempengaruhi mereka dalam pengambilan keputusan seperti produk, harga, lokasi, promosi (Kotler & Amstrong 1997). Selain itu, dalam sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (post purchase behavior). Pada tahap ini konsumen akan merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain (Bayus dalam  Kotler et al. 1996).    
 Konsumen perumahan mewah selain membeli untuk tinggal, mereka juga mengharapkan adanya pencapaian kepuasan (Property 2000). Oleh karena itu, di dalam memasarkan perumahan mewah, para pengembang harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya. 
 Untuk mampu menciptakan kepuasan konsumen tersebut, para pengembang perlu memiliki suatu strategi pemasaran yang jitu dalam memasarkan produknya, karena strategi pemasaran juga merupakan alat fundamental yang direncanakan untuk mencapai tujuan perusahaan dengan mengembangkan keunggulan bersaing yang digunakan untuk melayani pasar sasaran (Tull & Kahle dalam Tjiptono 1997).
 Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam memasarkan perumahan untuk menciptakan kepuasan konsumen adalah penggunaan marketing mix (bauran pemasaran) yang dapat meliputi product, price, promotion, dan physical evidence (Pawitra 1993). Dengan demikian, faktor yang ada dalam bauran pemasaran merupakan variabel-variabel yang diharapkan mampu menciptakan kepuasan konsumen, atau dengan kata lain variabel-variabel tersebut akan mempengaruhi kepuasan konsumen dalam membeli suatu produk.
 Pembangunan perumahan untuk kelompok masyarakat menengah ke atas cenderung dilakukan oleh para pengembang swasta, dimana mereka lebih menekankan pada profit orientied. Untuk mencapai tujuan tersebut, penekanan pada daya tarik bentuk rumah yang mereka bangun lebih diutamakan. Hal tersebut dilakukan dengan menggunakan para konsultan pembangunan perumahan, sehingga perumahan yang mereka bangun mampu menghasilkan bentuk yang menarik konsumen untuk membelinya. Sedangkan beberapa hal seperti konstruksi, sarana jalan, saluran, dan fasilitas-fasilitas umum yang seharusnya ada dalam kompleks perumahan yang mereka bangun, cenderung diabaikan. Dengan demikian, ketidakpuasan konsumen mungkin akan muncul setelah membeli rumah yang dipasarkan oleh para pengembang.  
 Bertitik tolak pada paparan yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa pola pemikiran yang berkembang dalam pembelian rumah di era sekarang ini, terutama untuk rumah kelas menengah ke atas adalah bahwa rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, namun juga berfungsi sebagai tempat tinggal yang nyaman, sehat, bahkan estetika menjadi bahan pertimbangan mereka dalam pembelian rumah. Dengan demikian, para pengembang harus mampu memberikan pelayanan yang optimal untuk memberikan kepuasan pada konsumennya. Oleh karena itu, selain faktor teknis, para pengembang perlu mengetahui dan mengerti mengenai prilaku konsumen dalam memasarkan produknya. Karena dengan mempelajari perilaku konsumen para pengembang akan banyak memperoleh informasi tentang keterlibatan konsumen secara langsung dalam mendapatkan, mengkonsumsi, dan sekaligus menghabiskan produk dan jasa, termasuk proses keputusan yang mendahului tindakan ini (Engel, Well, & Miniard 1994).

Rumusan Masalah
 Berdasarkan paparan yang telah dijelaskan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang dirumuskan dalam penelitian ini adalah :
a. Adakah pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ? 
b. Variabel manakah yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ?  

Tujuan Penelitian
 Penelitian ini dilakukan dengan tujuan sebagai berikut :
a. Untuk mendeskripsikan tentang tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
b. Untuk mengkaji dan menganalisis ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
c. Untuk mengkaji dan menganalisis dari lima variabel tersebut yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 


TINJAUAN PUSTAKA

Landasan Teori
 Pengertian pemasaran yang berkaitan dengan produk berupa real estate dan property adalah suatu kegiatan yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan konsumen akan rumah tinggal dan atau ruang usaha, dengan cara pengalihan hak atas produk tersebut dari perusahaan kepada konsumen melalui proses pertukaran (Santoso 2000). 
 Marketing mix (bauran pemasaran) merupakan seperangkat alat pemasaran yang digunakan untuk mencapai tujuan pemasaran dalam pasar sasaran (Kotler 1999). Secara umum, bauran pemasaran menekankan pada pengertian suatu strategi yang mengintegrasikan produk (product), harga (price), promosi (promotion), dan distribusi (place), dimana kesemuanya itu diarahkan untuk dapat menghasilkan omset penjualan yang maksimal atas produk yang dipasarkan dengan memberikan kepuasan pada para konsumen.
 Sejalan dengan semakin kompetitifnya dunia bisnis, 4-P tersebut berkembang. Pawitra (1993) menegaskan bauran pemasaran meliputi 7-P yaitu product, place, price, promotion, participant, physical evidence dan process. Sedangkan Payne (1993) menyatakan bauran pemasaran terdiri dari product, place, price, promotion, people, processes dan provision of consumer service. 
 Berdasarkan beberapa penjelasan tersebut, maka bauran pemasaran dapat meliputi  produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik. 
 Sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (terutama dalam pengambilan keputusan yang luas). Dalam tahap ini konsumen merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Jika konsumen merasa puas, ia akan memperlihatkan peluang yang besar untuk melakukan pembelian ulang atau membeli produk lain di perusahaan yang sama di masa datang. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain. Oleh karena itu, pembeli yang puas merupakan iklan yang terbaik (Bayus dalam Kotler et al. 1996).     
       Kotler (1999) memandang kepuasan sebagai fungsi dari seberapa dekat harapan pembeli atas suatu produk dengan kinerja yang dirasakan pembeli atas produk tersebut. Jika kinerja produk lebih rendah daripada harapan, pembeli akan kecewa. Jika ia sesuai harapan, pembeli akan puas dan jika ia melebihi harapan, pembeli akan sangat puas. Perasaan konsumen setelah membeli produk akan membedakan apakah mereka akan membeli kembali produk tersebut dan membicarakan hal-hal yang menguntungkan atau tidak menguntungkan tentang produk tersebut pada orang lain.
 Harapan konsumen terbentuk berdasarkan pesan yang diterima dari penjual, teman, dan sumber-sumber informasi lainnya. Apabila penjual melebih-lebihkan manfaat suatu produk, konsumen akan mengalami harapan yang tak tercapai (disconfirmed expectation), yang akan menyebabkan ketidakpuasan. Semakin besar kesenjangan antara harapan dan kinerja yang dihasilkan suatu produk, akan semakin besar ketidakpuasan konsumen.
 Konsumen yang merasa tidak puas akan bereaksi dengan tindakan yang berbeda. Berkaitan dengan hal ini, Singh dalam Tjiptono (1997) menyatakan ada tiga kategori tanggapan atau komplain terhadap ketidakpuasan, yaitu :
a. Voice response
Kategori ini meliputi usaha menyampaikan keluhan secara langsung dan/atau meminta ganti rugi kepada perusahaan yang bersangkutan. Bila pelanggan melakukan hal ini, maka perusahaan masih mungkin memperoleh beberapa manfaat. Pertama, pelanggan memberikan kesempatan sekali lagi kepada perusahaan untuk memuaskan mereka. Kedua, resiko publisitas buruk dapat ditekan, baik publisitas dalam bentuk rekomendasi dari mulut ke mulut, maupun melalui koran/media massa. Dan yang tidak kalah pentingnya adalah ketiga, memberi masukan mengenai kekurangan pelayanan yang perlu diperbaiki perusahaan. Melalui perbaikan (recovery), perusahaan dapat memelihara hubungan baik dan loyalitas pelanggannya.    
b. Private response
Tindakan yang dilakukan antara lain memperingatkan atau memberitahu kolega, teman atau keluarganya mengenai pengalamannya dengan produk atau perusahaan yang bersangkutan, Umumnya tindakan ini sering dilakukan dan dampaknya sangat besar bagi citra perusahaan.  
c. Third-party response  
Tindakan yang dilakukan meliputi usaha meminta ganti rugi secara hukum;  mengadu lewat media massa (misalnya menulis di Surat Pembaca); atau secara langsung mendatangi lembaga konsumen, instansi hukum, dan sebagainya. Tindakan seperti ini sangat ditakuti oleh sebagian besar perusahaan yang tidak memiliki prosedur penanganan keluhan yang baik. Kadangkala pelanggan lebih memilih menyebarluaskan keluhannya kepada masyarakat luas, karena secara psikologis lebih memuaskan. Lagipula mereka yakin akan mendapat tanggapan yang lebih cepat dari perusahaan yang bersangkutan.
 Ada empat faktor yang mempengaruhi apakah seorang konsumen yang tidak puas akan melakukan komplain atau tidak menurut Day dalam Engel, Well,& Miniard (1994), yaitu  :
1. Penting tidaknya konsumsi yang dilakukan, yaitu menyangkut derajat pentingnya produk bagi konsumen, harga, waktu yang dibutuhkan untuk mengkonsumsi produk, serta social visibility.
2. Pengetahuan dan pengalaman, yakni jumlah pembelian sebelumnya, pemahaman akan produk, persepsi terhadpa kemampuan sebagai konsumen, dan pengalaman komplain sebelumnya.
3. Tingkat kesulitan dalam mendapatkan ganti rugi, meliputi jangka waktu penyelesaian masalah; gangguan terhadap aktivitas rutin, dan biaya. 
4. Peluang keberhasilan dalam melakukan komplain.
 
Kerangka Pemikiran

 Tingkat kebutuhan untuk memiliki tempat tinggal (rumah) pada saat ini semakin meningkat. Di kota-kota besar, dimana pertumbuhan penduduk terus meningkat ditambah adanya arus urbanisasi yang tidak pernah surut menyebabkan kebutuhan akan rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok manusia yang dirasakan sangat mendesak.
 Pemerintah selalu berupaya mengakomodir dan menyelesaikan permasalahan yang muncul di masyarakat melalui kebijakan-kebijakan yang dapat membantu masyarakat dalam kepemilikan rumah, seperti para pengembang dalam membangun perumahan selalu ditekankan untuk membangun perumahan dengan tipe-tipe perumahan yang dapat terjangkau oleh setiap anggota masyarakat, bukan hanya memfokuskan pada pembangunan rumah mewah, walaupun secara riil perumahan menengah ke atas lebih menjanjikan dibandingkan rumah untuk kalangan yang pas-pasan. 
       REI sebagai koordinator para pengembang, baik yang ada di daerah maupun di pusat tetap memantau pelaksanaan pembangunan perumahan oleh para pengembang, sehingga setiap kelompok masyarakat dapat terpenuhi kebutuhannya akan perumahan.
       Para pengembang swasta maupun BUMN, mempertahankan kelangsungan usaha merupakan salah satu tujuan yang harus dicapai. Pembuatan perumahan yang disesuaikan dengan permintaan pasar terus dilaksanakan agar kelangsungan usaha mereka dapat terjamin dengan diterima dan dibelinya unit-unit perumahan yang mereka bangun. Selain itu, manajer property dalam industri realestate harus memberikan nilai lebih pada kepuasan konsumen (Christoper 1998).
       Salah satu bentuk operasional dari strategi pemasaran yang dapat digunakan pengembang dalam memasarkan perumahan adalah bauran pemasaran  yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan  bukti fisik (Pawitra 1993).
       Siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang yang tidak hanya saja terjadi akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi dan persaingan-persaingan regional dan global (Sulistiji dalam Santoso 2000). Untuk konsumen pembeli perumahan mewah (menengah ke atas) selain membeli untuk tinggal, mereka mengharapkan adanya penciptaan kepuasan (Properti 2000). Dengan demikian, para pengembang dalam memasarkan perumahan tipe menengah ke atas harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya, yang dapat dilakukan melalui penerapan konsep bauran pemasaran.
       Stanton (1994) menjelaskan bahwa pemasaran merupakan sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Dengan demikian, kepuasan konsumen dipandang perlu diperhatikan oleh setiap pengembang dalam memasarkan perumahannya. Lebih lanjut, unsur-unsur yang melekat pada perumahan yang ditawarkan akan dinilai oleh konsumen, seperti kualitas bangunan, sarana-prasarana, harga, dan lainnya. Yang pada akhirnya apabila konsumen merasakan puas terhadap rumah yang ditawarkan pengembang, maka keuntungan yang didapat tidak hanya yang bersifat material namun non-materialpun akan diperoleh, seperti konsumen yang merasa puas akan menginformasikan pada individu atau kelompok lain tentang produk yang dibelinya (Bayus dalam Kotler et al. 1996).
       Berdasarkan paparan tersebut, maka kerangka pemikiran yang digunakan dalam penelitian ini sebagai berikut :
       
       
       
       
                                             
       
       
       
       
       
       
       
       
       
        
       
       
       
       
       
                      
       
       
       
       
       
       
       
                    
       
       
       
       
                      
                    
       
       
       
                 
Gambar 1. Kerangka pemikiran 






 
Model Konseptual






Gambar 2. Model Konseptual


Model dan Hipotesis Penelitian





       
       
       













Gambar 3. Model Hipotesis

 Hipotesis yang disusun berdasarkan kerangka pemikiran dan model analisis tersebut adalah bahwa :
1. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
2. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
3. Diduga variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 






METODE PENELITIAN
       

Metode dan Jenis Penelitian
       Metode penelitian yang digunakan adalah survei atau metode sampling, yaitu data hanya dikumpulkan dari responden yang dijadikan sampel penelitian. Sedangkan jenis penelitian ini adalah eksplanatory research, yaitu menjelaskan hubungan kausal antara variabel bebas yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dengan variabel terikat yaitu kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas melalui pengujian hipotesis. 

Lokasi Penelitian
 Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Muara Bungo, Jambi, sedangkan unit analisisnya adalah konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di perumahan di wilayah tersebut.

Populasi dan Sampel Penelitian
 Populasi dalam penelitian ini berjumlah 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di wilayah Kabupaten Muara Bungo, Jambi. Karena penelitian ini merupakan penelitian survei, maka dalam penelitian ini tidak semua anggota populasi dijadikan responden penelitian. Jumlah responden disesuaikan dengan jumlah sampel yang diambil yang ditentukan dengan rumus Slovin dan diperoleh sebanyak 84 responden. Adanya sub-populasi yang dikelompokkan berdasarkan lokasi perumahan yaitu Griya Saka Permai, Pesona Merapi, Tugu Asri, Griya Perwita Wisata, dan Sinar Dayu  Indah dimana jumlah sub-populasi tidak sama besar, maka teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah proposionate random sampling yaitu dengan mengambil jumlah sampel secara proporsional berdasarkan jumlah yang ada di dalam sub-populasi. Adapun jumlah sampel dalam setiap sub-populasi yaitu Griya Saka Permai sebanyak 13 orang, Pesona Merapi sebanyak 27 orang, Tugu Asri sebanyak 12 orang, Griya Perwita Wisata sebanyak 6 orang, dan Sinar Dayu  Indah sebanyak 26 orang.
 
Teknik dan Metode Pengumpulan Data
       Sumber data dalam penelitian ini adalah data primer yang diperoleh dan dikumpulkan melalui pengisian kuesioner secara langsung oleh responden. Sedangkan data sekunder merupakan data pendukung penelitian ini, yang diperoleh melalui wawancara maupun studi dokumen.

Metode Analisis Data
       Untuk menganalisis pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat digunakan statistik inferensial yaitu analisis regresi berganda. Adapun model regresi yang digunakan dalam mengestimasi variabel terikat dengan prediktor lima variabel bebas dalam penelitian ini yaitu :
       
       Y = Bo + B1 X1 + B2 X2 + B3 X3 + B4 X4 + B5 X5 + e    
        
  Dimana: Y  = Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas;  X1  = Produk;  X2  = Harga;  X3   = Lokasi;  X4   = Promosi;  X5  = Bukti fisik; Bo  = Konstanta;  B1…B5 = Koefisien regresi X1; X2 ; X3 ; X4; X5  ;e   = error terms
  
 Pengujian hipotesis digunakan uji F untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara simultan dan uji t untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara parsial.


HASIL DAN PEMBAHASAN


Hasil Analisis Deskriptif
 Tujuan pertama dalam penelitian ini adalah mendeskripsikan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi.
 Sebagian besar konsumen cenderung merasa puas terhadap kondisi rumah yang mereka tempati. Kepuasan yang dirasakan oleh sebagian besar konsumen tersebut didukung oleh adanya data lapangan dimana konsumen menilai perumahan mereka dari sisi desain rumah yang dibangun pengembang dinilai menarik, kualitas bangunan dinilai baik, jaminan dalam bentuk perawatan maupun perbaikan selama masa pemeliharaan yang diberikan pengembang dirasakan konsumen baik. 
 Ditinjau dari segi harga yang ditetapkan untuk tipe rumah yang dibeli konsumen, sebagian besar konsumen merasa puas. Kondisi ini didukung oleh adanya tanggapan konsumen berkaitan dengan harga menunjukkan sebagian besar konsumen menilai harga yang ditetapkan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, potongan harga yang diberikan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, dan prasyaratan pembayaran yang ditetapkan pengembang relatif mudah.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap letak lokasi perumahan, sebagian besar konsumen cenderung merasakan adanya kepuasan terhadap letak lokasi perumahan. Kondisi ini didukung oleh adanya data yang menunjukkan sebagian besar konsumen menilai letak lokasi perumahan mereka strategis dan   mudah memperoleh transportasi umum di sekitar perumahan.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap kondisi lingkungan yang ada di sekitar perumahan mereka menunjukkan sebagian besar konsumen merasakan adanya kepuasan. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai bahwa lingkungan internal maupun lingkungan eksternal di sekitar perumahan yang mereka tempati dirasakan nyaman, serta aman dan bersih.
 Sebagian besar konsumen merasakan puas terhadap sarana-prasarana yang ada di perumahan mereka. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai sarana prasarana yang disediakan pengembang di lokasi perumahan sudah baik. 

Hasil Analisis Regresi      

       Berdasarkan hasil regresi yang ada dalam Tabel 1, maka model regresi yang dapat digunakan untuk mengestimasi Y dengan prediktor X1,X2,X3,X4,dan X5 sebagai berikut :

Y = 1,924 + 0,226X1 + 0,246X2 + 0,197X3 + 0,150X4 + 0,204X5 




Tabel 1. Hasil regresi antara variabel produk (X1), harga (X2), lokasi (X3),  
              promosi (X4), bukti fisik (X5) terhadap kepuasan konsumen pembeli 
              rumah tipe menengah ke atas (Y) 

Variabel 
bebas Koefisien regresi 
(B) Koefisien Standard
(Beta) Sig.t
(p)  r2
Produk      (X1)
Harga        (X2)
Lokasi       (X3)
Promosi     (X4)
Bukti fisik (X5) 0,226
0,246
0,197
0,150
0,204 0,338
0,358
0,317
0,241
0,290 0,000 *)
0,000 *)
0,001 *)
0,007 *)
0,002 *)  0,1576
0,1789
0,1421
0,0906
0,1176
Konstanta
R
R Square
Adjusted R Square
Sig. F (p)
Variabel terikat :
Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (Y)
a = 0,05 = 1,924
= 0,658
= 0,433
= 0,396
= 0,000 *)

   
Sumber : Data primer yang diolah, tahun 2002
Keterangan : *) signifikan p < 0,05 
       
Implikasi Hasil Penelitian
 Model regresi yang dihasilkan berdasarkan hasil analisis regresi yang dilakukan dalam penelitian ini sudah dapat dikatakan baik, dan dapat digunakan untuk mengestimasi variasi perubahan nilai variabel dependen dalam penelitian ini, yaitu kepuasan konsumen dengan menggunakan variabel independen (product, price, place, promotion, physical evidence), walaupun besarnya kontribusi variabel independen terhadap perubahan variabel dependen hanya 39,6% (Adjusted R Square = 0,396). Namun demikian, besar kecilnya koefisien determinan yang diperoleh, bukan merupakan ukuran untuk menyatakan tepat tidaknya model yang dipakai (Gujarati 1999).
 Berdasarkan hasil analisis dan pengujian hipotesis terhadap data lapangan, diperoleh bahwa secara simultan variabel produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p = 0,000 < 0,05), dimana pengaruh yang diberikan oleh variabel independen secara simultan terhadap variabel dependen bersifat positif  (R = 0,658). Besarnya kontribusi variabel independen secara simultan terhadap variasi perubahan variabel dependen adalah 39,6% sedangkan sisanya 60,4% dipengaruhi oleh variabel lain yang tidak termasuk dalam penelitian ini.  
       Secara konseptual, kepuasan konsumen selain dipengaruhi oleh variabel-variabel yang ditetapkan dalam penelitian ini, dapat dipengaruhi oleh variabel lain bauran pemasaran lainnya seperti pelayanan people, processes dan provision of consumer service (Payne 1993). 
    Hasil penelitian ini juga menunjukkan bahwa secara parsial variabel produk mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000< 0.05), dimana besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 15,76% (r2 = 0,1576); variabel harga  mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000 < 0,05) besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 17,89% (r2 = 0,1789); variabel lokasi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,001 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan konsumen adalah 14,21% (r2 = 0,1421); variabel promosi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,007 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 9,06% (r2 = 0,0906); variabel  bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,002 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 11,76% (r2 =  0,1176).
       Secara teoritis, hasil penelitian ini mendukung konsep pemasaran yang dikemukakan oleh Stanton et al. (1994) bahwa pemasaran dapat diartikan sebagai suatu sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Selain itu hasil penelitian ini mendukung konsep Marketing Mix dari Pawitra (1993) yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik.
 Secara esensial, landasan konseptual yang dijadikan acuan dalam penelitian ini adalah prilaku konsumen. Berdasarkan kajian empiris salah satu  perbedaan yang cukup mencolok dari penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah pada penetapan variabel dependen. Penelitian ini  menggunakan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, sedangkan penelitian sebelumnya lebih banyak menekankan pada keputusan pembelian. 
 Pijakan yang digunakan dalam menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, bahwa setelah seorang konsumen mengambil keputusan untuk membeli suatu produk maka yang perlu diperhatikan adalah tahapan dari perilaku konsumen yang bersangkuta setelah pembelian (post purchasebehavior) seperti yang dijelaskan oleh Kotler et al. (1996).  
       Secara empiris, hasil penelitian ini mendukung hasil penelitian yang berkaitan dengan keputusan pembelian konsumen, karena sebelum prilaku pasca pembeli (puas/tidaknya seseorang terhadap suatu produk) maka akan terjadi pengambilan keputusan untuk membeli. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Kresnaini (1998) dimana variabel fasilitas, kedekatan dengan tempat kerja, harga, promosi mempunyai pengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan dan tipe rumah. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan oleh Kresnaini adalah variabel dependen dalam penelitian ini  adalah kepuasan konsumen, sedangkan dalam variabel independen penelitian ini memasukkan variabel  product dan physical evidence/bukti fisik, dimana berdasarkan hasil penelitian variabel independen tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Suwajaya (1996) yang  meregresikan faktor produk, harga, tingkat kepercayaan konsumen, promosi, periklanan melalui brosur serta sarana prasarana terhadap keputusan pembelian. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Suwajaya adalah dalam penelitian Suwajaya variabel dependen yang digunakan adalah keputusan pembelian, sedangkan dalam penelitian ini adalah kepuasan konsumen. Selain itu  penelitian Suwajaya  memasukkan tingkat kepercayaan konsumen dan periklanan melalui brosur, sedangkan penelitian ini menetapkan variabel lokasi dan bukti fisik sebagai variabel independen dan berdasarkan hasil regresi kedua variabel tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Sintani (1997) yang menghasilkan bahwa ada 8 faktor yang mempengaruhi keputusan konsumen yaitu kelompok referensi, harga, citra dan pelayanan, produk dan tempat, promosi, lingkungan dan sosialisasi, serta harga barang subsitusi, ekonomi,dan sosial. Sedangkan penelitian ini hanya menetapkan 5 variabel dari 8 variabel tersebut yaitu produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik yang secara signifikan mempengaruhi kepuasan konsumen. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Sintani adalah pada variabel dependen, dimana penelitian ini menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen. Selain itu yang menjadi obyek penelitian Sintani adalah konsumen yang membeli rumah sederhana, sedangkan penelitian ini mengambil obyek penelitian konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Ghozi (1999) yang menemukan bahwa ada pengaruh yang signifikan antara produk, harga, promosi, lokasi, bukti fisik, pendapatan, dan tingkat pendidikan terhadap keputusan konsumen dalam membeli rumah KPR-BTN. Perbedaan penelitian tersebut dengan penelitian ini adalah dalam penelitian ini variabel pendapatan dan tingkat pendidikan tidak termasuk dalam variabel bebas yang diteliti, sedangkan variabel terikatnya adalah kepuasan konsumen. Selain itu obyek penelitian Ghozi adalah konsumen pembeli KPR-BTN, sedangkan penelitian ini memfokuskan pada konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
 Secara empiris, terbukti bahwa variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen dibandingkan variabel bebas lain yang ditetapkan dalam penelitian ini (r2 harga = 0,1789; Beta = 0,358 dan r2 produk = 0,1576; Beta = 0338). Dari variabel harga, adanya penetapan harga perumahan yang sesuai merupakan unsur yang menjadi perhatian utama para konsumen. Sedangkan dalam variabel produk, kualitas perumahan yang baik merupakan unsur yang menjadi perhatian utama konsumen. Berdasarkan temuan tersebut, maka konsumen cenderung lebih banyak akan mengukur kepuasan mereka dari kesesuaian harga yang ditetapkan developer dan kualitas perumahan yang  dijanjikan pada mereka.      
 Adanya harga dan produk yang dominan, secara empiris dapat dikatakan bahwa penelitian ini mendukung hasil penelitian dari Sintani (1997) dan Ghozi (1999) yang juga menemukan bahwa harga merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan dalam penelitiannya. Sedangkan dalam penelitian ini selain harga, variabel produk juga merupakan variabel yang dominan.
        

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan
       Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap para konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di perumahan yang berada di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi, dapat ditarik beberapa kesimpulan sebagai berikut:
a. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik, secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
b. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
c. Variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen. Untuk variabel harga, penetapan harga merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen dimana berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator harga lainnya (persyaratan pembayaran dan potongan harga). Sedangkan untuk variabel produk, kualitas merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen, dan berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator produk lainnya (desain dan jaminan). 

Saran-Saran
a. Bagi para pengembang / developer perumahan :
1. Variabel harga dan produk masih tetap dominan terhadap penciptaan kepuasan konsumen. Namun dari kedua variabel tersebut, unsur penetapan harga dan kualitas yang harus diperhatikan oleh pengembang apabila ingin kepuasan konsumen tercipta. 
2. Pengkajian faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen perlu dilakukan, karena dengan mengetahui banyak faktor yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen, pengembang akan lebih mampu melakukan pengembangan perumahan yang sesuai dengan permintaan pasar, terutama memuaskan kebutuhan konsumen.
b. Bagi para teoritisi :
1. Melakukan penelitian terhadap faktor-faktor lain yang dapat menjadi sumber kepuasan konsumen, serta kondisi-kondisi yang mempengaruhinya.
2. Melakukan penelitian lebih lanjut dengan variabel yang sama, namun untuk mencari perbedaan berdasarkan jenis kelamin, tingkat pendidikan, pendapatan dan lainnya.


DAFTAR PUSTAKA

Amstrong, Gary & Philip, Kotler (1996) Dasar-dasar Pemasaran. Jilid 1, Alih Bahasa  Alexander Sindoro dan Benyamin Molan, Prenhalindo, Jakarta.
Basu, Swastha dan T. Hani Handoko (1999) Manajemen Pemasaran Analisa Perilaku Konsumen. Edisi Ke-VIII, Liberty, Yogyakarta.
Budi,Santoso (2000) Realeastat Indonesia Sebuah Konsep Ilmu & Problema Pengembang. School of Real Estate, Jakarta.
Christopers (1998) Winning Applause. Journal of Property Management, April 1998.
Engel, J.F., Backwell, Roger D., & Paul W. Miniard (1995) Perilaku Konsumen. Jilid II, Alih Bahasa Budiono FX, Binarupa Aksara, Jakarta.
Husein, Umar (1999) Riset Sumber Daya Manusia Dalam Organisasi. Edisi revisi, Gramedia, Jakarta.
Jafee,Austin J., & C.F. Sirmans (1986) Fundamentals Of Real Estate Investment, Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, New Jersey. 
Kotler, Philip (1999) Manajemen Pemasaran Analisis, Perencanaan, Implementasi dan Kontrol. Edisi 11, Jilid 1, Diterjemahkan oleh Hendra Teguh dan Rusli, Prenhalindo, Jakarta.
Kotler, Philip, Swee Hoon Ang, Siew Meng Leong, & Chin Tiong Tan (1996). Marketing Management An Asian Prespective. Prentice Hall, Singapore.
Li Ling Hin (1992) The Official Land Value Appraisal System Under The Land Use Rights Reform In China. The Appraisal Journal, January. 
Loudon, D.L., & A.J.D. Bitta (1993) Consumer Behavior : Concept and Application. Fourth edition, Mc Grew Hill , Singapore.
Orso, Anthony (1996) New Kind of Renter Force Apartement Developers to Provide New Aparterment Product. National Real Eastate Investor, June 1996.
Payne, A. (1993) The Essence of Services Marketing. Prentice-Hall International Ltd., New York. 
Ramsland, Jr. dan Markham (1998) Market Supported Adjustments Using Multiple Regression Analysis. The Appraisal Journal, April. 
Rhenald, Kasali (1998) Membidik Pasar Indonesia. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Sekaran, U. (1992) Research Methods For Business. Second edition, John Wiley & Sons, Inc, Canada.
Stanton, W.J., M.J. Etzel, dan B.J. Walker (1994) Fundamentals of Marketing. Tenth edition, MCGraw-Hill Inc., New York.
 




              

 






            

 



Text Box: ANALISIS FAKTOR-FAKTOR BAURAN PEMASARAN
YANG MEMPENGARUHI KEPUASAN KONSUMEN PEMBELI RUMAH TIPE MENENGAH KE ATAS DI  KABUPATEN MUARA BUNGO, JAMBI
Analysis of The Marketing Mix Factors which Influences The Satisfaction of Buyer’s Consumer of The Middle to Top Type Houses at the  Muara Bungo Regency, Jambi

ANANG ROSIDA 
Mahasiswa Program S1 Manajemen Universitas Muara Bungo


ABSTRAK
       
       Konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, tidak hanya memandang rumah sebagai tempat tinggal, tapi  mereka membeli rumah untuk memperoleh kepuasan. Kepuasan konsumen akan tercipta, jika pengembang mampu memenuhi harapan yang dimiliki oleh para konsumennya. Salah satu alternatif yang dapat digunakan pengembang dalam upaya menciptakan kepuasan bagi para konsumennya adalah menggunakan bauran pemasaran yang mencakup produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dalam strategi pemasaran produknya. Oleh karena itu, tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis pengaruh produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, secara simultan dan parsial. Penelitian ini juga bertujuan untuk mengkaji dari variabel-variabel tersebut yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
       Jenis penelitian ini adalah eksplanatif, dengan populasi penelitian 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di wilayah Muara Bungo. Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan rumus Slovin diperoleh sampel penelitian 84 responden. Data penelitian dikumpulkan dengan menggunakan kuesioner, wawancara, dan studi dokumen. Uji validitas dan reliabilitas digunakan untuk mengukur setiap item variabel penelitian. Analisis data dilakukan dengan menggunakan metode statistik deskriptif untuk mendeskripsikan variabel penelitian dan teknik analisis regresi berganda, dengan F-test dan t-test untuk menguji pengaruh variabel-variabel independen terhadap variabel dependen. Tingkat signifikansi yang ditetapkan dalam penelitian ini adalah 0,05.
       Berdasarkan hasil analisis regresi diperoleh bahwa : (1) secara simultan, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05); (2) secara parsial, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) variabel harga (r2 = 0,1789; koefisien standar (Beta) = 0,358) dan produk (r2 = 0,1576; koefisien standar (Beta) = 0,338) merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.   
       Kesesuaian harga dengan rumah yang dibeli, persyaratan pembayaran yang mudah, dan adanya potongan pembelian yang sesuai akan menentukan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. Adanya desain yang menarik, bangunan yang berkualitas, dan jaminan dalam masa pemeliharaan yang dilaksanakan dengan baik oleh pengembang juga akan menentukan tingkat kepuasan konsumen tersebut. Dengan demikian, para pengembang perumahan tipe menengah ke atas perlu lebih memperhatikan unsur-unsur yang berkaitan dengan harga dan produk  itu sendiri. 
       Kesesuaian antara harapan dengan kenyataan yang dirasakan konsumen setelah membeli dan menempati rumah yang mereka beli akan menciptakan kepuasan pada diri konsumen. Konsumen yang puas akan menjadi sarana penyampaian informasi yang efektif dan efisien bagi calon pembeli berikutnya. Dengan demikian, secara tidak langsung pengembang akan memperoleh keuntungan dengan adanya penyampaian informasi secara langsung antara konsumen tersebut.  


ABSTRACT

       Buyer’s consumer of the middle - top type houses, not only to see the house as place to live, but they buy for getting the satisfaction. The consumer’s satisfaction will be create, if developer able to fulling expectation of his consumer. One of the alternatives which can be used by developer in effort to create satisfaction for his consumer is using marketing mix which includes product, price, place, promotion, and physical evidence in his product marketing strategy. Therefore, purposes of this research are to analysis the influences of  product, price, place, promotion, and physical evidence to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses, simultaneously and partially. This research also aimed to identifying from that variables which have dominant effects to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses.   
       Type of this research is explanative with population research 515 buyer’s consumers of the middle - top type houses at the  Muara Bungo. According to the calculation using Slovin’s formula, the sample of this research finds 84 respondent. Data of this research collected by quesionaire, interview, and document study. Validity and  Reliability test used to measure of  every item of the research variables. Analysis data of this research using descriptive statistic method for make description about research variables and multiple regression analysis technique, with F-test and t-test use to test the influences of the independence variables to the dependence variable. Level of significant of this research is 0,05.
       According to the regression analysis, find that’s: (1) simultaneously, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses (p=0,000 < 0,05); (2) partialy, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses  (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) price variable (r2 = 0,1789; Standardized coefficient (Beta) = 0,358) and product (r2 = 0,1576; Standardized coefficient (Beta) = 0,338) are variables which have dominant effect to the buyer’s consumer of the middle to top type houses.
       Appropriate of price with house whose buying, easily payment requirement, and there is appropriate buying discount will fixed level of the  buyer’s consumer of the middle to top type houses. There are interesting design, qualifying construction, and guarantee in maintenance time which doing great by developer also will fixed level of that consumer’s satisfaction. Therefore, developers of middle to top type houses need to more care to the items which relations with price and product itself.
       Appropriate between expectation with reality which feels by the consumer after buying dan stay on their house will create consumer’s satisfaction. The consumer whose satisfy will be effective and efficient information media for next buyer candidate. Therefore, undirectly developer will get advantage from that directly giving information between consumers. 


PENDAHULUAN

Latar Belakang 
 Dewasa ini, kebutuhan akan rumah menjadi perhatian yang cukup serius bagi pemerintah, adanya tuntutan masyarakat untuk dapat memiliki rumah yang sesuai dengan tingkat daya beli masyarakat merupakan suatu fenomena yang masih belum terselesaikan secara tuntas.  
 Upaya pemerintah dalam memenuhi kebutuhan akan adanya perumahan yang layak bagi masyarakat, secara tegas telah tercantum dalam GBHN tahun 1992 bahwa pembangunan perlu untuk semakin ditingkatkan khususnya perumahan dan pemukiman yang terjangkau oleh masyarakat. 
 Pengadaan perumahan di Indonesia ditangani oleh sebuah organisasi yang bernama REI, dimana dalam pelaksanaan di lapangan organisasi tersebut berfungsi sebagai koordinator para pengembang atau developer sebagai penyedia perumahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat secara langsung.
 Industri realestate di Indonesia terbagi ke dalam dua segmen pasar yaitu pembangunan rumah-rumah sederhana (baik dimiliki maupun sewa sebagai bagian dari program kesejahteraan sosial) dan pembangunan properti lainnya (baik untuk bangunan prasarana ekonomi dan kehidupan maupun investasi, meliputi bangunan-bangunan perkantoran, komersial, industri, fasilitas-fasilitas khusus sampai perumahan mewah) (Sulistijo dalam Santoso 2000). Lebih lanjut, dijelaskan oleh Sulistijo bahwa siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik berjangka pendek maupun panjang tidak saja akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi, dan persaingan-persaingan regional dan global.   
 Masyarakat selaku konsumen pembeli perumahan tidak dengan begitu saja membeli rumah tanpa mempunyai pertimbangan tentang faktor-faktor yang dapat mempengaruhi mereka dalam pengambilan keputusan seperti produk, harga, lokasi, promosi (Kotler & Amstrong 1997). Selain itu, dalam sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (post purchase behavior). Pada tahap ini konsumen akan merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain (Bayus dalam  Kotler et al. 1996).    
 Konsumen perumahan mewah selain membeli untuk tinggal, mereka juga mengharapkan adanya pencapaian kepuasan (Property 2000). Oleh karena itu, di dalam memasarkan perumahan mewah, para pengembang harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya. 
 Untuk mampu menciptakan kepuasan konsumen tersebut, para pengembang perlu memiliki suatu strategi pemasaran yang jitu dalam memasarkan produknya, karena strategi pemasaran juga merupakan alat fundamental yang direncanakan untuk mencapai tujuan perusahaan dengan mengembangkan keunggulan bersaing yang digunakan untuk melayani pasar sasaran (Tull & Kahle dalam Tjiptono 1997).
 Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam memasarkan perumahan untuk menciptakan kepuasan konsumen adalah penggunaan marketing mix (bauran pemasaran) yang dapat meliputi product, price, promotion, dan physical evidence (Pawitra 1993). Dengan demikian, faktor yang ada dalam bauran pemasaran merupakan variabel-variabel yang diharapkan mampu menciptakan kepuasan konsumen, atau dengan kata lain variabel-variabel tersebut akan mempengaruhi kepuasan konsumen dalam membeli suatu produk.
 Pembangunan perumahan untuk kelompok masyarakat menengah ke atas cenderung dilakukan oleh para pengembang swasta, dimana mereka lebih menekankan pada profit orientied. Untuk mencapai tujuan tersebut, penekanan pada daya tarik bentuk rumah yang mereka bangun lebih diutamakan. Hal tersebut dilakukan dengan menggunakan para konsultan pembangunan perumahan, sehingga perumahan yang mereka bangun mampu menghasilkan bentuk yang menarik konsumen untuk membelinya. Sedangkan beberapa hal seperti konstruksi, sarana jalan, saluran, dan fasilitas-fasilitas umum yang seharusnya ada dalam kompleks perumahan yang mereka bangun, cenderung diabaikan. Dengan demikian, ketidakpuasan konsumen mungkin akan muncul setelah membeli rumah yang dipasarkan oleh para pengembang.  
 Bertitik tolak pada paparan yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa pola pemikiran yang berkembang dalam pembelian rumah di era sekarang ini, terutama untuk rumah kelas menengah ke atas adalah bahwa rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, namun juga berfungsi sebagai tempat tinggal yang nyaman, sehat, bahkan estetika menjadi bahan pertimbangan mereka dalam pembelian rumah. Dengan demikian, para pengembang harus mampu memberikan pelayanan yang optimal untuk memberikan kepuasan pada konsumennya. Oleh karena itu, selain faktor teknis, para pengembang perlu mengetahui dan mengerti mengenai prilaku konsumen dalam memasarkan produknya. Karena dengan mempelajari perilaku konsumen para pengembang akan banyak memperoleh informasi tentang keterlibatan konsumen secara langsung dalam mendapatkan, mengkonsumsi, dan sekaligus menghabiskan produk dan jasa, termasuk proses keputusan yang mendahului tindakan ini (Engel, Well, & Miniard 1994).

Rumusan Masalah
 Berdasarkan paparan yang telah dijelaskan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang dirumuskan dalam penelitian ini adalah :
a. Adakah pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ? 
b. Variabel manakah yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ?  

Tujuan Penelitian
 Penelitian ini dilakukan dengan tujuan sebagai berikut :
a. Untuk mendeskripsikan tentang tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
b. Untuk mengkaji dan menganalisis ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
c. Untuk mengkaji dan menganalisis dari lima variabel tersebut yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 


TINJAUAN PUSTAKA

Landasan Teori
 Pengertian pemasaran yang berkaitan dengan produk berupa real estate dan property adalah suatu kegiatan yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan konsumen akan rumah tinggal dan atau ruang usaha, dengan cara pengalihan hak atas produk tersebut dari perusahaan kepada konsumen melalui proses pertukaran (Santoso 2000). 
 Marketing mix (bauran pemasaran) merupakan seperangkat alat pemasaran yang digunakan untuk mencapai tujuan pemasaran dalam pasar sasaran (Kotler 1999). Secara umum, bauran pemasaran menekankan pada pengertian suatu strategi yang mengintegrasikan produk (product), harga (price), promosi (promotion), dan distribusi (place), dimana kesemuanya itu diarahkan untuk dapat menghasilkan omset penjualan yang maksimal atas produk yang dipasarkan dengan memberikan kepuasan pada para konsumen.
 Sejalan dengan semakin kompetitifnya dunia bisnis, 4-P tersebut berkembang. Pawitra (1993) menegaskan bauran pemasaran meliputi 7-P yaitu product, place, price, promotion, participant, physical evidence dan process. Sedangkan Payne (1993) menyatakan bauran pemasaran terdiri dari product, place, price, promotion, people, processes dan provision of consumer service. 
 Berdasarkan beberapa penjelasan tersebut, maka bauran pemasaran dapat meliputi  produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik. 
 Sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (terutama dalam pengambilan keputusan yang luas). Dalam tahap ini konsumen merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Jika konsumen merasa puas, ia akan memperlihatkan peluang yang besar untuk melakukan pembelian ulang atau membeli produk lain di perusahaan yang sama di masa datang. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain. Oleh karena itu, pembeli yang puas merupakan iklan yang terbaik (Bayus dalam Kotler et al. 1996).     
       Kotler (1999) memandang kepuasan sebagai fungsi dari seberapa dekat harapan pembeli atas suatu produk dengan kinerja yang dirasakan pembeli atas produk tersebut. Jika kinerja produk lebih rendah daripada harapan, pembeli akan kecewa. Jika ia sesuai harapan, pembeli akan puas dan jika ia melebihi harapan, pembeli akan sangat puas. Perasaan konsumen setelah membeli produk akan membedakan apakah mereka akan membeli kembali produk tersebut dan membicarakan hal-hal yang menguntungkan atau tidak menguntungkan tentang produk tersebut pada orang lain.
 Harapan konsumen terbentuk berdasarkan pesan yang diterima dari penjual, teman, dan sumber-sumber informasi lainnya. Apabila penjual melebih-lebihkan manfaat suatu produk, konsumen akan mengalami harapan yang tak tercapai (disconfirmed expectation), yang akan menyebabkan ketidakpuasan. Semakin besar kesenjangan antara harapan dan kinerja yang dihasilkan suatu produk, akan semakin besar ketidakpuasan konsumen.
 Konsumen yang merasa tidak puas akan bereaksi dengan tindakan yang berbeda. Berkaitan dengan hal ini, Singh dalam Tjiptono (1997) menyatakan ada tiga kategori tanggapan atau komplain terhadap ketidakpuasan, yaitu :
a. Voice response
Kategori ini meliputi usaha menyampaikan keluhan secara langsung dan/atau meminta ganti rugi kepada perusahaan yang bersangkutan. Bila pelanggan melakukan hal ini, maka perusahaan masih mungkin memperoleh beberapa manfaat. Pertama, pelanggan memberikan kesempatan sekali lagi kepada perusahaan untuk memuaskan mereka. Kedua, resiko publisitas buruk dapat ditekan, baik publisitas dalam bentuk rekomendasi dari mulut ke mulut, maupun melalui koran/media massa. Dan yang tidak kalah pentingnya adalah ketiga, memberi masukan mengenai kekurangan pelayanan yang perlu diperbaiki perusahaan. Melalui perbaikan (recovery), perusahaan dapat memelihara hubungan baik dan loyalitas pelanggannya.    
b. Private response
Tindakan yang dilakukan antara lain memperingatkan atau memberitahu kolega, teman atau keluarganya mengenai pengalamannya dengan produk atau perusahaan yang bersangkutan, Umumnya tindakan ini sering dilakukan dan dampaknya sangat besar bagi citra perusahaan.  
c. Third-party response  
Tindakan yang dilakukan meliputi usaha meminta ganti rugi secara hukum;  mengadu lewat media massa (misalnya menulis di Surat Pembaca); atau secara langsung mendatangi lembaga konsumen, instansi hukum, dan sebagainya. Tindakan seperti ini sangat ditakuti oleh sebagian besar perusahaan yang tidak memiliki prosedur penanganan keluhan yang baik. Kadangkala pelanggan lebih memilih menyebarluaskan keluhannya kepada masyarakat luas, karena secara psikologis lebih memuaskan. Lagipula mereka yakin akan mendapat tanggapan yang lebih cepat dari perusahaan yang bersangkutan.
 Ada empat faktor yang mempengaruhi apakah seorang konsumen yang tidak puas akan melakukan komplain atau tidak menurut Day dalam Engel, Well,& Miniard (1994), yaitu  :
1. Penting tidaknya konsumsi yang dilakukan, yaitu menyangkut derajat pentingnya produk bagi konsumen, harga, waktu yang dibutuhkan untuk mengkonsumsi produk, serta social visibility.
2. Pengetahuan dan pengalaman, yakni jumlah pembelian sebelumnya, pemahaman akan produk, persepsi terhadpa kemampuan sebagai konsumen, dan pengalaman komplain sebelumnya.
3. Tingkat kesulitan dalam mendapatkan ganti rugi, meliputi jangka waktu penyelesaian masalah; gangguan terhadap aktivitas rutin, dan biaya. 
4. Peluang keberhasilan dalam melakukan komplain.
 
Kerangka Pemikiran

 Tingkat kebutuhan untuk memiliki tempat tinggal (rumah) pada saat ini semakin meningkat. Di kota-kota besar, dimana pertumbuhan penduduk terus meningkat ditambah adanya arus urbanisasi yang tidak pernah surut menyebabkan kebutuhan akan rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok manusia yang dirasakan sangat mendesak.
 Pemerintah selalu berupaya mengakomodir dan menyelesaikan permasalahan yang muncul di masyarakat melalui kebijakan-kebijakan yang dapat membantu masyarakat dalam kepemilikan rumah, seperti para pengembang dalam membangun perumahan selalu ditekankan untuk membangun perumahan dengan tipe-tipe perumahan yang dapat terjangkau oleh setiap anggota masyarakat, bukan hanya memfokuskan pada pembangunan rumah mewah, walaupun secara riil perumahan menengah ke atas lebih menjanjikan dibandingkan rumah untuk kalangan yang pas-pasan. 
       REI sebagai koordinator para pengembang, baik yang ada di daerah maupun di pusat tetap memantau pelaksanaan pembangunan perumahan oleh para pengembang, sehingga setiap kelompok masyarakat dapat terpenuhi kebutuhannya akan perumahan.
       Para pengembang swasta maupun BUMN, mempertahankan kelangsungan usaha merupakan salah satu tujuan yang harus dicapai. Pembuatan perumahan yang disesuaikan dengan permintaan pasar terus dilaksanakan agar kelangsungan usaha mereka dapat terjamin dengan diterima dan dibelinya unit-unit perumahan yang mereka bangun. Selain itu, manajer property dalam industri realestate harus memberikan nilai lebih pada kepuasan konsumen (Christoper 1998).
       Salah satu bentuk operasional dari strategi pemasaran yang dapat digunakan pengembang dalam memasarkan perumahan adalah bauran pemasaran  yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan  bukti fisik (Pawitra 1993).
       Siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang yang tidak hanya saja terjadi akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi dan persaingan-persaingan regional dan global (Sulistiji dalam Santoso 2000). Untuk konsumen pembeli perumahan mewah (menengah ke atas) selain membeli untuk tinggal, mereka mengharapkan adanya penciptaan kepuasan (Properti 2000). Dengan demikian, para pengembang dalam memasarkan perumahan tipe menengah ke atas harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya, yang dapat dilakukan melalui penerapan konsep bauran pemasaran.
       Stanton (1994) menjelaskan bahwa pemasaran merupakan sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Dengan demikian, kepuasan konsumen dipandang perlu diperhatikan oleh setiap pengembang dalam memasarkan perumahannya. Lebih lanjut, unsur-unsur yang melekat pada perumahan yang ditawarkan akan dinilai oleh konsumen, seperti kualitas bangunan, sarana-prasarana, harga, dan lainnya. Yang pada akhirnya apabila konsumen merasakan puas terhadap rumah yang ditawarkan pengembang, maka keuntungan yang didapat tidak hanya yang bersifat material namun non-materialpun akan diperoleh, seperti konsumen yang merasa puas akan menginformasikan pada individu atau kelompok lain tentang produk yang dibelinya (Bayus dalam Kotler et al. 1996).
       Berdasarkan paparan tersebut, maka kerangka pemikiran yang digunakan dalam penelitian ini sebagai berikut :
       
       
       
       
                                             
       
       
       
       
       
       
       
       
       
        
       
       
       
       
       
                      
       
       
       
       
       
       
       
                    
       
       
       
       
                      
                    
       
       
       
                 
Gambar 1. Kerangka pemikiran 






 
Model Konseptual






Gambar 2. Model Konseptual


Model dan Hipotesis Penelitian





       
       
       













Gambar 3. Model Hipotesis

 Hipotesis yang disusun berdasarkan kerangka pemikiran dan model analisis tersebut adalah bahwa :
1. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
2. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
3. Diduga variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 






METODE PENELITIAN
       

Metode dan Jenis Penelitian
       Metode penelitian yang digunakan adalah survei atau metode sampling, yaitu data hanya dikumpulkan dari responden yang dijadikan sampel penelitian. Sedangkan jenis penelitian ini adalah eksplanatory research, yaitu menjelaskan hubungan kausal antara variabel bebas yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dengan variabel terikat yaitu kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas melalui pengujian hipotesis. 

Lokasi Penelitian
 Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Muara Bungo, Jambi, sedangkan unit analisisnya adalah konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di perumahan di wilayah tersebut.

Populasi dan Sampel Penelitian
 Populasi dalam penelitian ini berjumlah 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di wilayah Kabupaten Muara Bungo, Jambi. Karena penelitian ini merupakan penelitian survei, maka dalam penelitian ini tidak semua anggota populasi dijadikan responden penelitian. Jumlah responden disesuaikan dengan jumlah sampel yang diambil yang ditentukan dengan rumus Slovin dan diperoleh sebanyak 84 responden. Adanya sub-populasi yang dikelompokkan berdasarkan lokasi perumahan yaitu Griya Saka Permai, Pesona Merapi, Tugu Asri, Griya Perwita Wisata, dan Sinar Dayu  Indah dimana jumlah sub-populasi tidak sama besar, maka teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah proposionate random sampling yaitu dengan mengambil jumlah sampel secara proporsional berdasarkan jumlah yang ada di dalam sub-populasi. Adapun jumlah sampel dalam setiap sub-populasi yaitu Griya Saka Permai sebanyak 13 orang, Pesona Merapi sebanyak 27 orang, Tugu Asri sebanyak 12 orang, Griya Perwita Wisata sebanyak 6 orang, dan Sinar Dayu  Indah sebanyak 26 orang.
 
Teknik dan Metode Pengumpulan Data
       Sumber data dalam penelitian ini adalah data primer yang diperoleh dan dikumpulkan melalui pengisian kuesioner secara langsung oleh responden. Sedangkan data sekunder merupakan data pendukung penelitian ini, yang diperoleh melalui wawancara maupun studi dokumen.

Metode Analisis Data
       Untuk menganalisis pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat digunakan statistik inferensial yaitu analisis regresi berganda. Adapun model regresi yang digunakan dalam mengestimasi variabel terikat dengan prediktor lima variabel bebas dalam penelitian ini yaitu :
       
       Y = Bo + B1 X1 + B2 X2 + B3 X3 + B4 X4 + B5 X5 + e    
        
  Dimana: Y  = Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas;  X1  = Produk;  X2  = Harga;  X3   = Lokasi;  X4   = Promosi;  X5  = Bukti fisik; Bo  = Konstanta;  B1…B5 = Koefisien regresi X1; X2 ; X3 ; X4; X5  ;e   = error terms
  
 Pengujian hipotesis digunakan uji F untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara simultan dan uji t untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara parsial.


HASIL DAN PEMBAHASAN


Hasil Analisis Deskriptif
 Tujuan pertama dalam penelitian ini adalah mendeskripsikan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi.
 Sebagian besar konsumen cenderung merasa puas terhadap kondisi rumah yang mereka tempati. Kepuasan yang dirasakan oleh sebagian besar konsumen tersebut didukung oleh adanya data lapangan dimana konsumen menilai perumahan mereka dari sisi desain rumah yang dibangun pengembang dinilai menarik, kualitas bangunan dinilai baik, jaminan dalam bentuk perawatan maupun perbaikan selama masa pemeliharaan yang diberikan pengembang dirasakan konsumen baik. 
 Ditinjau dari segi harga yang ditetapkan untuk tipe rumah yang dibeli konsumen, sebagian besar konsumen merasa puas. Kondisi ini didukung oleh adanya tanggapan konsumen berkaitan dengan harga menunjukkan sebagian besar konsumen menilai harga yang ditetapkan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, potongan harga yang diberikan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, dan prasyaratan pembayaran yang ditetapkan pengembang relatif mudah.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap letak lokasi perumahan, sebagian besar konsumen cenderung merasakan adanya kepuasan terhadap letak lokasi perumahan. Kondisi ini didukung oleh adanya data yang menunjukkan sebagian besar konsumen menilai letak lokasi perumahan mereka strategis dan   mudah memperoleh transportasi umum di sekitar perumahan.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap kondisi lingkungan yang ada di sekitar perumahan mereka menunjukkan sebagian besar konsumen merasakan adanya kepuasan. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai bahwa lingkungan internal maupun lingkungan eksternal di sekitar perumahan yang mereka tempati dirasakan nyaman, serta aman dan bersih.
 Sebagian besar konsumen merasakan puas terhadap sarana-prasarana yang ada di perumahan mereka. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai sarana prasarana yang disediakan pengembang di lokasi perumahan sudah baik. 

Hasil Analisis Regresi      

       Berdasarkan hasil regresi yang ada dalam Tabel 1, maka model regresi yang dapat digunakan untuk mengestimasi Y dengan prediktor X1,X2,X3,X4,dan X5 sebagai berikut :

Y = 1,924 + 0,226X1 + 0,246X2 + 0,197X3 + 0,150X4 + 0,204X5 




Tabel 1. Hasil regresi antara variabel produk (X1), harga (X2), lokasi (X3),  
              promosi (X4), bukti fisik (X5) terhadap kepuasan konsumen pembeli 
              rumah tipe menengah ke atas (Y) 

Variabel 
bebas Koefisien regresi 
(B) Koefisien Standard
(Beta) Sig.t
(p)  r2
Produk      (X1)
Harga        (X2)
Lokasi       (X3)
Promosi     (X4)
Bukti fisik (X5) 0,226
0,246
0,197
0,150
0,204 0,338
0,358
0,317
0,241
0,290 0,000 *)
0,000 *)
0,001 *)
0,007 *)
0,002 *)  0,1576
0,1789
0,1421
0,0906
0,1176
Konstanta
R
R Square
Adjusted R Square
Sig. F (p)
Variabel terikat :
Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (Y)
a = 0,05 = 1,924
= 0,658
= 0,433
= 0,396
= 0,000 *)

   
Sumber : Data primer yang diolah, tahun 2002
Keterangan : *) signifikan p < 0,05 
       
Implikasi Hasil Penelitian
 Model regresi yang dihasilkan berdasarkan hasil analisis regresi yang dilakukan dalam penelitian ini sudah dapat dikatakan baik, dan dapat digunakan untuk mengestimasi variasi perubahan nilai variabel dependen dalam penelitian ini, yaitu kepuasan konsumen dengan menggunakan variabel independen (product, price, place, promotion, physical evidence), walaupun besarnya kontribusi variabel independen terhadap perubahan variabel dependen hanya 39,6% (Adjusted R Square = 0,396). Namun demikian, besar kecilnya koefisien determinan yang diperoleh, bukan merupakan ukuran untuk menyatakan tepat tidaknya model yang dipakai (Gujarati 1999).
 Berdasarkan hasil analisis dan pengujian hipotesis terhadap data lapangan, diperoleh bahwa secara simultan variabel produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p = 0,000 < 0,05), dimana pengaruh yang diberikan oleh variabel independen secara simultan terhadap variabel dependen bersifat positif  (R = 0,658). Besarnya kontribusi variabel independen secara simultan terhadap variasi perubahan variabel dependen adalah 39,6% sedangkan sisanya 60,4% dipengaruhi oleh variabel lain yang tidak termasuk dalam penelitian ini.  
       Secara konseptual, kepuasan konsumen selain dipengaruhi oleh variabel-variabel yang ditetapkan dalam penelitian ini, dapat dipengaruhi oleh variabel lain bauran pemasaran lainnya seperti pelayanan people, processes dan provision of consumer service (Payne 1993). 
    Hasil penelitian ini juga menunjukkan bahwa secara parsial variabel produk mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000< 0.05), dimana besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 15,76% (r2 = 0,1576); variabel harga  mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000 < 0,05) besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 17,89% (r2 = 0,1789); variabel lokasi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,001 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan konsumen adalah 14,21% (r2 = 0,1421); variabel promosi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,007 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 9,06% (r2 = 0,0906); variabel  bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,002 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 11,76% (r2 =  0,1176).
       Secara teoritis, hasil penelitian ini mendukung konsep pemasaran yang dikemukakan oleh Stanton et al. (1994) bahwa pemasaran dapat diartikan sebagai suatu sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Selain itu hasil penelitian ini mendukung konsep Marketing Mix dari Pawitra (1993) yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik.
 Secara esensial, landasan konseptual yang dijadikan acuan dalam penelitian ini adalah prilaku konsumen. Berdasarkan kajian empiris salah satu  perbedaan yang cukup mencolok dari penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah pada penetapan variabel dependen. Penelitian ini  menggunakan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, sedangkan penelitian sebelumnya lebih banyak menekankan pada keputusan pembelian. 
 Pijakan yang digunakan dalam menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, bahwa setelah seorang konsumen mengambil keputusan untuk membeli suatu produk maka yang perlu diperhatikan adalah tahapan dari perilaku konsumen yang bersangkuta setelah pembelian (post purchasebehavior) seperti yang dijelaskan oleh Kotler et al. (1996).  
       Secara empiris, hasil penelitian ini mendukung hasil penelitian yang berkaitan dengan keputusan pembelian konsumen, karena sebelum prilaku pasca pembeli (puas/tidaknya seseorang terhadap suatu produk) maka akan terjadi pengambilan keputusan untuk membeli. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Kresnaini (1998) dimana variabel fasilitas, kedekatan dengan tempat kerja, harga, promosi mempunyai pengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan dan tipe rumah. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan oleh Kresnaini adalah variabel dependen dalam penelitian ini  adalah kepuasan konsumen, sedangkan dalam variabel independen penelitian ini memasukkan variabel  product dan physical evidence/bukti fisik, dimana berdasarkan hasil penelitian variabel independen tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Suwajaya (1996) yang  meregresikan faktor produk, harga, tingkat kepercayaan konsumen, promosi, periklanan melalui brosur serta sarana prasarana terhadap keputusan pembelian. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Suwajaya adalah dalam penelitian Suwajaya variabel dependen yang digunakan adalah keputusan pembelian, sedangkan dalam penelitian ini adalah kepuasan konsumen. Selain itu  penelitian Suwajaya  memasukkan tingkat kepercayaan konsumen dan periklanan melalui brosur, sedangkan penelitian ini menetapkan variabel lokasi dan bukti fisik sebagai variabel independen dan berdasarkan hasil regresi kedua variabel tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Sintani (1997) yang menghasilkan bahwa ada 8 faktor yang mempengaruhi keputusan konsumen yaitu kelompok referensi, harga, citra dan pelayanan, produk dan tempat, promosi, lingkungan dan sosialisasi, serta harga barang subsitusi, ekonomi,dan sosial. Sedangkan penelitian ini hanya menetapkan 5 variabel dari 8 variabel tersebut yaitu produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik yang secara signifikan mempengaruhi kepuasan konsumen. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Sintani adalah pada variabel dependen, dimana penelitian ini menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen. Selain itu yang menjadi obyek penelitian Sintani adalah konsumen yang membeli rumah sederhana, sedangkan penelitian ini mengambil obyek penelitian konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Ghozi (1999) yang menemukan bahwa ada pengaruh yang signifikan antara produk, harga, promosi, lokasi, bukti fisik, pendapatan, dan tingkat pendidikan terhadap keputusan konsumen dalam membeli rumah KPR-BTN. Perbedaan penelitian tersebut dengan penelitian ini adalah dalam penelitian ini variabel pendapatan dan tingkat pendidikan tidak termasuk dalam variabel bebas yang diteliti, sedangkan variabel terikatnya adalah kepuasan konsumen. Selain itu obyek penelitian Ghozi adalah konsumen pembeli KPR-BTN, sedangkan penelitian ini memfokuskan pada konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
 Secara empiris, terbukti bahwa variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen dibandingkan variabel bebas lain yang ditetapkan dalam penelitian ini (r2 harga = 0,1789; Beta = 0,358 dan r2 produk = 0,1576; Beta = 0338). Dari variabel harga, adanya penetapan harga perumahan yang sesuai merupakan unsur yang menjadi perhatian utama para konsumen. Sedangkan dalam variabel produk, kualitas perumahan yang baik merupakan unsur yang menjadi perhatian utama konsumen. Berdasarkan temuan tersebut, maka konsumen cenderung lebih banyak akan mengukur kepuasan mereka dari kesesuaian harga yang ditetapkan developer dan kualitas perumahan yang  dijanjikan pada mereka.      
 Adanya harga dan produk yang dominan, secara empiris dapat dikatakan bahwa penelitian ini mendukung hasil penelitian dari Sintani (1997) dan Ghozi (1999) yang juga menemukan bahwa harga merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan dalam penelitiannya. Sedangkan dalam penelitian ini selain harga, variabel produk juga merupakan variabel yang dominan.
        

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan
       Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap para konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di perumahan yang berada di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi, dapat ditarik beberapa kesimpulan sebagai berikut:
a. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik, secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
b. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
c. Variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen. Untuk variabel harga, penetapan harga merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen dimana berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator harga lainnya (persyaratan pembayaran dan potongan harga). Sedangkan untuk variabel produk, kualitas merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen, dan berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator produk lainnya (desain dan jaminan). 

Saran-Saran
a. Bagi para pengembang / developer perumahan :
1. Variabel harga dan produk masih tetap dominan terhadap penciptaan kepuasan konsumen. Namun dari kedua variabel tersebut, unsur penetapan harga dan kualitas yang harus diperhatikan oleh pengembang apabila ingin kepuasan konsumen tercipta. 
2. Pengkajian faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen perlu dilakukan, karena dengan mengetahui banyak faktor yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen, pengembang akan lebih mampu melakukan pengembangan perumahan yang sesuai dengan permintaan pasar, terutama memuaskan kebutuhan konsumen.
b. Bagi para teoritisi :
1. Melakukan penelitian terhadap faktor-faktor lain yang dapat menjadi sumber kepuasan konsumen, serta kondisi-kondisi yang mempengaruhinya.
2. Melakukan penelitian lebih lanjut dengan variabel yang sama, namun untuk mencari perbedaan berdasarkan jenis kelamin, tingkat pendidikan, pendapatan dan lainnya.


DAFTAR PUSTAKA

Amstrong, Gary & Philip, Kotler (1996) Dasar-dasar Pemasaran. Jilid 1, Alih Bahasa  Alexander Sindoro dan Benyamin Molan, Prenhalindo, Jakarta.
Basu, Swastha dan T. Hani Handoko (1999) Manajemen Pemasaran Analisa Perilaku Konsumen. Edisi Ke-VIII, Liberty, Yogyakarta.
Budi,Santoso (2000) Realeastat Indonesia Sebuah Konsep Ilmu & Problema Pengembang. School of Real Estate, Jakarta.
Christopers (1998) Winning Applause. Journal of Property Management, April 1998.
Engel, J.F., Backwell, Roger D., & Paul W. Miniard (1995) Perilaku Konsumen. Jilid II, Alih Bahasa Budiono FX, Binarupa Aksara, Jakarta.
Husein, Umar (1999) Riset Sumber Daya Manusia Dalam Organisasi. Edisi revisi, Gramedia, Jakarta.
Jafee,Austin J., & C.F. Sirmans (1986) Fundamentals Of Real Estate Investment, Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, New Jersey. 
Kotler, Philip (1999) Manajemen Pemasaran Analisis, Perencanaan, Implementasi dan Kontrol. Edisi 11, Jilid 1, Diterjemahkan oleh Hendra Teguh dan Rusli, Prenhalindo, Jakarta.
Kotler, Philip, Swee Hoon Ang, Siew Meng Leong, & Chin Tiong Tan (1996). Marketing Management An Asian Prespective. Prentice Hall, Singapore.
Li Ling Hin (1992) The Official Land Value Appraisal System Under The Land Use Rights Reform In China. The Appraisal Journal, January. 
Loudon, D.L., & A.J.D. Bitta (1993) Consumer Behavior : Concept and Application. Fourth edition, Mc Grew Hill , Singapore.
Orso, Anthony (1996) New Kind of Renter Force Apartement Developers to Provide New Aparterment Product. National Real Eastate Investor, June 1996.
Payne, A. (1993) The Essence of Services Marketing. Prentice-Hall International Ltd., New York. 
Ramsland, Jr. dan Markham (1998) Market Supported Adjustments Using Multiple Regression Analysis. The Appraisal Journal, April. 
Rhenald, Kasali (1998) Membidik Pasar Indonesia. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Sekaran, U. (1992) Research Methods For Business. Second edition, John Wiley & Sons, Inc, Canada.
Stanton, W.J., M.J. Etzel, dan B.J. Walker (1994) Fundamentals of Marketing. Tenth edition, MCGraw-Hill Inc., New York. 

Text Box: ANALISIS FAKTOR-FAKTOR BAURAN PEMASARAN
YANG MEMPENGARUHI KEPUASAN KONSUMEN PEMBELI RUMAH TIPE MENENGAH KE ATAS DI  KABUPATEN MUARA BUNGO, JAMBI
Analysis of The Marketing Mix Factors which Influences The Satisfaction of Buyer’s Consumer of The Middle to Top Type Houses at the  Muara Bungo Regency, Jambi

ANANG ROSIDA 
Mahasiswa Program S1 Manajemen Universitas Muara Bungo


ABSTRAK
       
       Konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, tidak hanya memandang rumah sebagai tempat tinggal, tapi  mereka membeli rumah untuk memperoleh kepuasan. Kepuasan konsumen akan tercipta, jika pengembang mampu memenuhi harapan yang dimiliki oleh para konsumennya. Salah satu alternatif yang dapat digunakan pengembang dalam upaya menciptakan kepuasan bagi para konsumennya adalah menggunakan bauran pemasaran yang mencakup produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dalam strategi pemasaran produknya. Oleh karena itu, tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis pengaruh produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, secara simultan dan parsial. Penelitian ini juga bertujuan untuk mengkaji dari variabel-variabel tersebut yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
       Jenis penelitian ini adalah eksplanatif, dengan populasi penelitian 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di wilayah Muara Bungo. Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan rumus Slovin diperoleh sampel penelitian 84 responden. Data penelitian dikumpulkan dengan menggunakan kuesioner, wawancara, dan studi dokumen. Uji validitas dan reliabilitas digunakan untuk mengukur setiap item variabel penelitian. Analisis data dilakukan dengan menggunakan metode statistik deskriptif untuk mendeskripsikan variabel penelitian dan teknik analisis regresi berganda, dengan F-test dan t-test untuk menguji pengaruh variabel-variabel independen terhadap variabel dependen. Tingkat signifikansi yang ditetapkan dalam penelitian ini adalah 0,05.
       Berdasarkan hasil analisis regresi diperoleh bahwa : (1) secara simultan, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05); (2) secara parsial, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) variabel harga (r2 = 0,1789; koefisien standar (Beta) = 0,358) dan produk (r2 = 0,1576; koefisien standar (Beta) = 0,338) merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.   
       Kesesuaian harga dengan rumah yang dibeli, persyaratan pembayaran yang mudah, dan adanya potongan pembelian yang sesuai akan menentukan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. Adanya desain yang menarik, bangunan yang berkualitas, dan jaminan dalam masa pemeliharaan yang dilaksanakan dengan baik oleh pengembang juga akan menentukan tingkat kepuasan konsumen tersebut. Dengan demikian, para pengembang perumahan tipe menengah ke atas perlu lebih memperhatikan unsur-unsur yang berkaitan dengan harga dan produk  itu sendiri. 
       Kesesuaian antara harapan dengan kenyataan yang dirasakan konsumen setelah membeli dan menempati rumah yang mereka beli akan menciptakan kepuasan pada diri konsumen. Konsumen yang puas akan menjadi sarana penyampaian informasi yang efektif dan efisien bagi calon pembeli berikutnya. Dengan demikian, secara tidak langsung pengembang akan memperoleh keuntungan dengan adanya penyampaian informasi secara langsung antara konsumen tersebut.  


ABSTRACT

       Buyer’s consumer of the middle - top type houses, not only to see the house as place to live, but they buy for getting the satisfaction. The consumer’s satisfaction will be create, if developer able to fulling expectation of his consumer. One of the alternatives which can be used by developer in effort to create satisfaction for his consumer is using marketing mix which includes product, price, place, promotion, and physical evidence in his product marketing strategy. Therefore, purposes of this research are to analysis the influences of  product, price, place, promotion, and physical evidence to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses, simultaneously and partially. This research also aimed to identifying from that variables which have dominant effects to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses.   
       Type of this research is explanative with population research 515 buyer’s consumers of the middle - top type houses at the  Muara Bungo. According to the calculation using Slovin’s formula, the sample of this research finds 84 respondent. Data of this research collected by quesionaire, interview, and document study. Validity and  Reliability test used to measure of  every item of the research variables. Analysis data of this research using descriptive statistic method for make description about research variables and multiple regression analysis technique, with F-test and t-test use to test the influences of the independence variables to the dependence variable. Level of significant of this research is 0,05.
       According to the regression analysis, find that’s: (1) simultaneously, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses (p=0,000 < 0,05); (2) partialy, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses  (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) price variable (r2 = 0,1789; Standardized coefficient (Beta) = 0,358) and product (r2 = 0,1576; Standardized coefficient (Beta) = 0,338) are variables which have dominant effect to the buyer’s consumer of the middle to top type houses.
       Appropriate of price with house whose buying, easily payment requirement, and there is appropriate buying discount will fixed level of the  buyer’s consumer of the middle to top type houses. There are interesting design, qualifying construction, and guarantee in maintenance time which doing great by developer also will fixed level of that consumer’s satisfaction. Therefore, developers of middle to top type houses need to more care to the items which relations with price and product itself.
       Appropriate between expectation with reality which feels by the consumer after buying dan stay on their house will create consumer’s satisfaction. The consumer whose satisfy will be effective and efficient information media for next buyer candidate. Therefore, undirectly developer will get advantage from that directly giving information between consumers. 


PENDAHULUAN

Latar Belakang 
 Dewasa ini, kebutuhan akan rumah menjadi perhatian yang cukup serius bagi pemerintah, adanya tuntutan masyarakat untuk dapat memiliki rumah yang sesuai dengan tingkat daya beli masyarakat merupakan suatu fenomena yang masih belum terselesaikan secara tuntas.  
 Upaya pemerintah dalam memenuhi kebutuhan akan adanya perumahan yang layak bagi masyarakat, secara tegas telah tercantum dalam GBHN tahun 1992 bahwa pembangunan perlu untuk semakin ditingkatkan khususnya perumahan dan pemukiman yang terjangkau oleh masyarakat. 
 Pengadaan perumahan di Indonesia ditangani oleh sebuah organisasi yang bernama REI, dimana dalam pelaksanaan di lapangan organisasi tersebut berfungsi sebagai koordinator para pengembang atau developer sebagai penyedia perumahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat secara langsung.
 Industri realestate di Indonesia terbagi ke dalam dua segmen pasar yaitu pembangunan rumah-rumah sederhana (baik dimiliki maupun sewa sebagai bagian dari program kesejahteraan sosial) dan pembangunan properti lainnya (baik untuk bangunan prasarana ekonomi dan kehidupan maupun investasi, meliputi bangunan-bangunan perkantoran, komersial, industri, fasilitas-fasilitas khusus sampai perumahan mewah) (Sulistijo dalam Santoso 2000). Lebih lanjut, dijelaskan oleh Sulistijo bahwa siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik berjangka pendek maupun panjang tidak saja akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi, dan persaingan-persaingan regional dan global.   
 Masyarakat selaku konsumen pembeli perumahan tidak dengan begitu saja membeli rumah tanpa mempunyai pertimbangan tentang faktor-faktor yang dapat mempengaruhi mereka dalam pengambilan keputusan seperti produk, harga, lokasi, promosi (Kotler & Amstrong 1997). Selain itu, dalam sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (post purchase behavior). Pada tahap ini konsumen akan merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain (Bayus dalam  Kotler et al. 1996).    
 Konsumen perumahan mewah selain membeli untuk tinggal, mereka juga mengharapkan adanya pencapaian kepuasan (Property 2000). Oleh karena itu, di dalam memasarkan perumahan mewah, para pengembang harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya. 
 Untuk mampu menciptakan kepuasan konsumen tersebut, para pengembang perlu memiliki suatu strategi pemasaran yang jitu dalam memasarkan produknya, karena strategi pemasaran juga merupakan alat fundamental yang direncanakan untuk mencapai tujuan perusahaan dengan mengembangkan keunggulan bersaing yang digunakan untuk melayani pasar sasaran (Tull & Kahle dalam Tjiptono 1997).
 Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam memasarkan perumahan untuk menciptakan kepuasan konsumen adalah penggunaan marketing mix (bauran pemasaran) yang dapat meliputi product, price, promotion, dan physical evidence (Pawitra 1993). Dengan demikian, faktor yang ada dalam bauran pemasaran merupakan variabel-variabel yang diharapkan mampu menciptakan kepuasan konsumen, atau dengan kata lain variabel-variabel tersebut akan mempengaruhi kepuasan konsumen dalam membeli suatu produk.
 Pembangunan perumahan untuk kelompok masyarakat menengah ke atas cenderung dilakukan oleh para pengembang swasta, dimana mereka lebih menekankan pada profit orientied. Untuk mencapai tujuan tersebut, penekanan pada daya tarik bentuk rumah yang mereka bangun lebih diutamakan. Hal tersebut dilakukan dengan menggunakan para konsultan pembangunan perumahan, sehingga perumahan yang mereka bangun mampu menghasilkan bentuk yang menarik konsumen untuk membelinya. Sedangkan beberapa hal seperti konstruksi, sarana jalan, saluran, dan fasilitas-fasilitas umum yang seharusnya ada dalam kompleks perumahan yang mereka bangun, cenderung diabaikan. Dengan demikian, ketidakpuasan konsumen mungkin akan muncul setelah membeli rumah yang dipasarkan oleh para pengembang.  
 Bertitik tolak pada paparan yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa pola pemikiran yang berkembang dalam pembelian rumah di era sekarang ini, terutama untuk rumah kelas menengah ke atas adalah bahwa rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, namun juga berfungsi sebagai tempat tinggal yang nyaman, sehat, bahkan estetika menjadi bahan pertimbangan mereka dalam pembelian rumah. Dengan demikian, para pengembang harus mampu memberikan pelayanan yang optimal untuk memberikan kepuasan pada konsumennya. Oleh karena itu, selain faktor teknis, para pengembang perlu mengetahui dan mengerti mengenai prilaku konsumen dalam memasarkan produknya. Karena dengan mempelajari perilaku konsumen para pengembang akan banyak memperoleh informasi tentang keterlibatan konsumen secara langsung dalam mendapatkan, mengkonsumsi, dan sekaligus menghabiskan produk dan jasa, termasuk proses keputusan yang mendahului tindakan ini (Engel, Well, & Miniard 1994).

Rumusan Masalah
 Berdasarkan paparan yang telah dijelaskan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang dirumuskan dalam penelitian ini adalah :
a. Adakah pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ? 
b. Variabel manakah yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ?  

Tujuan Penelitian
 Penelitian ini dilakukan dengan tujuan sebagai berikut :
a. Untuk mendeskripsikan tentang tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
b. Untuk mengkaji dan menganalisis ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
c. Untuk mengkaji dan menganalisis dari lima variabel tersebut yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 


TINJAUAN PUSTAKA

Landasan Teori
 Pengertian pemasaran yang berkaitan dengan produk berupa real estate dan property adalah suatu kegiatan yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan konsumen akan rumah tinggal dan atau ruang usaha, dengan cara pengalihan hak atas produk tersebut dari perusahaan kepada konsumen melalui proses pertukaran (Santoso 2000). 
 Marketing mix (bauran pemasaran) merupakan seperangkat alat pemasaran yang digunakan untuk mencapai tujuan pemasaran dalam pasar sasaran (Kotler 1999). Secara umum, bauran pemasaran menekankan pada pengertian suatu strategi yang mengintegrasikan produk (product), harga (price), promosi (promotion), dan distribusi (place), dimana kesemuanya itu diarahkan untuk dapat menghasilkan omset penjualan yang maksimal atas produk yang dipasarkan dengan memberikan kepuasan pada para konsumen.
 Sejalan dengan semakin kompetitifnya dunia bisnis, 4-P tersebut berkembang. Pawitra (1993) menegaskan bauran pemasaran meliputi 7-P yaitu product, place, price, promotion, participant, physical evidence dan process. Sedangkan Payne (1993) menyatakan bauran pemasaran terdiri dari product, place, price, promotion, people, processes dan provision of consumer service. 
 Berdasarkan beberapa penjelasan tersebut, maka bauran pemasaran dapat meliputi  produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik. 
 Sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (terutama dalam pengambilan keputusan yang luas). Dalam tahap ini konsumen merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Jika konsumen merasa puas, ia akan memperlihatkan peluang yang besar untuk melakukan pembelian ulang atau membeli produk lain di perusahaan yang sama di masa datang. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain. Oleh karena itu, pembeli yang puas merupakan iklan yang terbaik (Bayus dalam Kotler et al. 1996).     
       Kotler (1999) memandang kepuasan sebagai fungsi dari seberapa dekat harapan pembeli atas suatu produk dengan kinerja yang dirasakan pembeli atas produk tersebut. Jika kinerja produk lebih rendah daripada harapan, pembeli akan kecewa. Jika ia sesuai harapan, pembeli akan puas dan jika ia melebihi harapan, pembeli akan sangat puas. Perasaan konsumen setelah membeli produk akan membedakan apakah mereka akan membeli kembali produk tersebut dan membicarakan hal-hal yang menguntungkan atau tidak menguntungkan tentang produk tersebut pada orang lain.
 Harapan konsumen terbentuk berdasarkan pesan yang diterima dari penjual, teman, dan sumber-sumber informasi lainnya. Apabila penjual melebih-lebihkan manfaat suatu produk, konsumen akan mengalami harapan yang tak tercapai (disconfirmed expectation), yang akan menyebabkan ketidakpuasan. Semakin besar kesenjangan antara harapan dan kinerja yang dihasilkan suatu produk, akan semakin besar ketidakpuasan konsumen.
 Konsumen yang merasa tidak puas akan bereaksi dengan tindakan yang berbeda. Berkaitan dengan hal ini, Singh dalam Tjiptono (1997) menyatakan ada tiga kategori tanggapan atau komplain terhadap ketidakpuasan, yaitu :
a. Voice response
Kategori ini meliputi usaha menyampaikan keluhan secara langsung dan/atau meminta ganti rugi kepada perusahaan yang bersangkutan. Bila pelanggan melakukan hal ini, maka perusahaan masih mungkin memperoleh beberapa manfaat. Pertama, pelanggan memberikan kesempatan sekali lagi kepada perusahaan untuk memuaskan mereka. Kedua, resiko publisitas buruk dapat ditekan, baik publisitas dalam bentuk rekomendasi dari mulut ke mulut, maupun melalui koran/media massa. Dan yang tidak kalah pentingnya adalah ketiga, memberi masukan mengenai kekurangan pelayanan yang perlu diperbaiki perusahaan. Melalui perbaikan (recovery), perusahaan dapat memelihara hubungan baik dan loyalitas pelanggannya.    
b. Private response
Tindakan yang dilakukan antara lain memperingatkan atau memberitahu kolega, teman atau keluarganya mengenai pengalamannya dengan produk atau perusahaan yang bersangkutan, Umumnya tindakan ini sering dilakukan dan dampaknya sangat besar bagi citra perusahaan.  
c. Third-party response  
Tindakan yang dilakukan meliputi usaha meminta ganti rugi secara hukum;  mengadu lewat media massa (misalnya menulis di Surat Pembaca); atau secara langsung mendatangi lembaga konsumen, instansi hukum, dan sebagainya. Tindakan seperti ini sangat ditakuti oleh sebagian besar perusahaan yang tidak memiliki prosedur penanganan keluhan yang baik. Kadangkala pelanggan lebih memilih menyebarluaskan keluhannya kepada masyarakat luas, karena secara psikologis lebih memuaskan. Lagipula mereka yakin akan mendapat tanggapan yang lebih cepat dari perusahaan yang bersangkutan.
 Ada empat faktor yang mempengaruhi apakah seorang konsumen yang tidak puas akan melakukan komplain atau tidak menurut Day dalam Engel, Well,& Miniard (1994), yaitu  :
1. Penting tidaknya konsumsi yang dilakukan, yaitu menyangkut derajat pentingnya produk bagi konsumen, harga, waktu yang dibutuhkan untuk mengkonsumsi produk, serta social visibility.
2. Pengetahuan dan pengalaman, yakni jumlah pembelian sebelumnya, pemahaman akan produk, persepsi terhadpa kemampuan sebagai konsumen, dan pengalaman komplain sebelumnya.
3. Tingkat kesulitan dalam mendapatkan ganti rugi, meliputi jangka waktu penyelesaian masalah; gangguan terhadap aktivitas rutin, dan biaya. 
4. Peluang keberhasilan dalam melakukan komplain.
 
Kerangka Pemikiran

 Tingkat kebutuhan untuk memiliki tempat tinggal (rumah) pada saat ini semakin meningkat. Di kota-kota besar, dimana pertumbuhan penduduk terus meningkat ditambah adanya arus urbanisasi yang tidak pernah surut menyebabkan kebutuhan akan rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok manusia yang dirasakan sangat mendesak.
 Pemerintah selalu berupaya mengakomodir dan menyelesaikan permasalahan yang muncul di masyarakat melalui kebijakan-kebijakan yang dapat membantu masyarakat dalam kepemilikan rumah, seperti para pengembang dalam membangun perumahan selalu ditekankan untuk membangun perumahan dengan tipe-tipe perumahan yang dapat terjangkau oleh setiap anggota masyarakat, bukan hanya memfokuskan pada pembangunan rumah mewah, walaupun secara riil perumahan menengah ke atas lebih menjanjikan dibandingkan rumah untuk kalangan yang pas-pasan. 
       REI sebagai koordinator para pengembang, baik yang ada di daerah maupun di pusat tetap memantau pelaksanaan pembangunan perumahan oleh para pengembang, sehingga setiap kelompok masyarakat dapat terpenuhi kebutuhannya akan perumahan.
       Para pengembang swasta maupun BUMN, mempertahankan kelangsungan usaha merupakan salah satu tujuan yang harus dicapai. Pembuatan perumahan yang disesuaikan dengan permintaan pasar terus dilaksanakan agar kelangsungan usaha mereka dapat terjamin dengan diterima dan dibelinya unit-unit perumahan yang mereka bangun. Selain itu, manajer property dalam industri realestate harus memberikan nilai lebih pada kepuasan konsumen (Christoper 1998).
       Salah satu bentuk operasional dari strategi pemasaran yang dapat digunakan pengembang dalam memasarkan perumahan adalah bauran pemasaran  yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan  bukti fisik (Pawitra 1993).
       Siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang yang tidak hanya saja terjadi akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi dan persaingan-persaingan regional dan global (Sulistiji dalam Santoso 2000). Untuk konsumen pembeli perumahan mewah (menengah ke atas) selain membeli untuk tinggal, mereka mengharapkan adanya penciptaan kepuasan (Properti 2000). Dengan demikian, para pengembang dalam memasarkan perumahan tipe menengah ke atas harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya, yang dapat dilakukan melalui penerapan konsep bauran pemasaran.
       Stanton (1994) menjelaskan bahwa pemasaran merupakan sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Dengan demikian, kepuasan konsumen dipandang perlu diperhatikan oleh setiap pengembang dalam memasarkan perumahannya. Lebih lanjut, unsur-unsur yang melekat pada perumahan yang ditawarkan akan dinilai oleh konsumen, seperti kualitas bangunan, sarana-prasarana, harga, dan lainnya. Yang pada akhirnya apabila konsumen merasakan puas terhadap rumah yang ditawarkan pengembang, maka keuntungan yang didapat tidak hanya yang bersifat material namun non-materialpun akan diperoleh, seperti konsumen yang merasa puas akan menginformasikan pada individu atau kelompok lain tentang produk yang dibelinya (Bayus dalam Kotler et al. 1996).
       Berdasarkan paparan tersebut, maka kerangka pemikiran yang digunakan dalam penelitian ini sebagai berikut :
       
       
       
       
                                             
       
       
       
       
       
       
       
       
       
        
       
       
       
       
       
                      
       
       
       
       
       
       
       
                    
       
       
       
       
                      
                    
       
       
       
                 
Gambar 1. Kerangka pemikiran 






 
Model Konseptual






Gambar 2. Model Konseptual


Model dan Hipotesis Penelitian





       
       
       













Gambar 3. Model Hipotesis

 Hipotesis yang disusun berdasarkan kerangka pemikiran dan model analisis tersebut adalah bahwa :
1. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
2. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
3. Diduga variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 






METODE PENELITIAN
       

Metode dan Jenis Penelitian
       Metode penelitian yang digunakan adalah survei atau metode sampling, yaitu data hanya dikumpulkan dari responden yang dijadikan sampel penelitian. Sedangkan jenis penelitian ini adalah eksplanatory research, yaitu menjelaskan hubungan kausal antara variabel bebas yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dengan variabel terikat yaitu kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas melalui pengujian hipotesis. 

Lokasi Penelitian
 Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Muara Bungo, Jambi, sedangkan unit analisisnya adalah konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di perumahan di wilayah tersebut.

Populasi dan Sampel Penelitian
 Populasi dalam penelitian ini berjumlah 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di wilayah Kabupaten Muara Bungo, Jambi. Karena penelitian ini merupakan penelitian survei, maka dalam penelitian ini tidak semua anggota populasi dijadikan responden penelitian. Jumlah responden disesuaikan dengan jumlah sampel yang diambil yang ditentukan dengan rumus Slovin dan diperoleh sebanyak 84 responden. Adanya sub-populasi yang dikelompokkan berdasarkan lokasi perumahan yaitu Griya Saka Permai, Pesona Merapi, Tugu Asri, Griya Perwita Wisata, dan Sinar Dayu  Indah dimana jumlah sub-populasi tidak sama besar, maka teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah proposionate random sampling yaitu dengan mengambil jumlah sampel secara proporsional berdasarkan jumlah yang ada di dalam sub-populasi. Adapun jumlah sampel dalam setiap sub-populasi yaitu Griya Saka Permai sebanyak 13 orang, Pesona Merapi sebanyak 27 orang, Tugu Asri sebanyak 12 orang, Griya Perwita Wisata sebanyak 6 orang, dan Sinar Dayu  Indah sebanyak 26 orang.
 
Teknik dan Metode Pengumpulan Data
       Sumber data dalam penelitian ini adalah data primer yang diperoleh dan dikumpulkan melalui pengisian kuesioner secara langsung oleh responden. Sedangkan data sekunder merupakan data pendukung penelitian ini, yang diperoleh melalui wawancara maupun studi dokumen.

Metode Analisis Data
       Untuk menganalisis pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat digunakan statistik inferensial yaitu analisis regresi berganda. Adapun model regresi yang digunakan dalam mengestimasi variabel terikat dengan prediktor lima variabel bebas dalam penelitian ini yaitu :
       
       Y = Bo + B1 X1 + B2 X2 + B3 X3 + B4 X4 + B5 X5 + e    
        
  Dimana: Y  = Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas;  X1  = Produk;  X2  = Harga;  X3   = Lokasi;  X4   = Promosi;  X5  = Bukti fisik; Bo  = Konstanta;  B1…B5 = Koefisien regresi X1; X2 ; X3 ; X4; X5  ;e   = error terms
  
 Pengujian hipotesis digunakan uji F untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara simultan dan uji t untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara parsial.


HASIL DAN PEMBAHASAN


Hasil Analisis Deskriptif
 Tujuan pertama dalam penelitian ini adalah mendeskripsikan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi.
 Sebagian besar konsumen cenderung merasa puas terhadap kondisi rumah yang mereka tempati. Kepuasan yang dirasakan oleh sebagian besar konsumen tersebut didukung oleh adanya data lapangan dimana konsumen menilai perumahan mereka dari sisi desain rumah yang dibangun pengembang dinilai menarik, kualitas bangunan dinilai baik, jaminan dalam bentuk perawatan maupun perbaikan selama masa pemeliharaan yang diberikan pengembang dirasakan konsumen baik. 
 Ditinjau dari segi harga yang ditetapkan untuk tipe rumah yang dibeli konsumen, sebagian besar konsumen merasa puas. Kondisi ini didukung oleh adanya tanggapan konsumen berkaitan dengan harga menunjukkan sebagian besar konsumen menilai harga yang ditetapkan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, potongan harga yang diberikan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, dan prasyaratan pembayaran yang ditetapkan pengembang relatif mudah.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap letak lokasi perumahan, sebagian besar konsumen cenderung merasakan adanya kepuasan terhadap letak lokasi perumahan. Kondisi ini didukung oleh adanya data yang menunjukkan sebagian besar konsumen menilai letak lokasi perumahan mereka strategis dan   mudah memperoleh transportasi umum di sekitar perumahan.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap kondisi lingkungan yang ada di sekitar perumahan mereka menunjukkan sebagian besar konsumen merasakan adanya kepuasan. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai bahwa lingkungan internal maupun lingkungan eksternal di sekitar perumahan yang mereka tempati dirasakan nyaman, serta aman dan bersih.
 Sebagian besar konsumen merasakan puas terhadap sarana-prasarana yang ada di perumahan mereka. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai sarana prasarana yang disediakan pengembang di lokasi perumahan sudah baik. 

Hasil Analisis Regresi      

       Berdasarkan hasil regresi yang ada dalam Tabel 1, maka model regresi yang dapat digunakan untuk mengestimasi Y dengan prediktor X1,X2,X3,X4,dan X5 sebagai berikut :

Y = 1,924 + 0,226X1 + 0,246X2 + 0,197X3 + 0,150X4 + 0,204X5 




Tabel 1. Hasil regresi antara variabel produk (X1), harga (X2), lokasi (X3),  
              promosi (X4), bukti fisik (X5) terhadap kepuasan konsumen pembeli 
              rumah tipe menengah ke atas (Y) 

Variabel 
bebas Koefisien regresi 
(B) Koefisien Standard
(Beta) Sig.t
(p)  r2
Produk      (X1)
Harga        (X2)
Lokasi       (X3)
Promosi     (X4)
Bukti fisik (X5) 0,226
0,246
0,197
0,150
0,204 0,338
0,358
0,317
0,241
0,290 0,000 *)
0,000 *)
0,001 *)
0,007 *)
0,002 *)  0,1576
0,1789
0,1421
0,0906
0,1176
Konstanta
R
R Square
Adjusted R Square
Sig. F (p)
Variabel terikat :
Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (Y)
a = 0,05 = 1,924
= 0,658
= 0,433
= 0,396
= 0,000 *)

   
Sumber : Data primer yang diolah, tahun 2002
Keterangan : *) signifikan p < 0,05 
       
Implikasi Hasil Penelitian
 Model regresi yang dihasilkan berdasarkan hasil analisis regresi yang dilakukan dalam penelitian ini sudah dapat dikatakan baik, dan dapat digunakan untuk mengestimasi variasi perubahan nilai variabel dependen dalam penelitian ini, yaitu kepuasan konsumen dengan menggunakan variabel independen (product, price, place, promotion, physical evidence), walaupun besarnya kontribusi variabel independen terhadap perubahan variabel dependen hanya 39,6% (Adjusted R Square = 0,396). Namun demikian, besar kecilnya koefisien determinan yang diperoleh, bukan merupakan ukuran untuk menyatakan tepat tidaknya model yang dipakai (Gujarati 1999).
 Berdasarkan hasil analisis dan pengujian hipotesis terhadap data lapangan, diperoleh bahwa secara simultan variabel produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p = 0,000 < 0,05), dimana pengaruh yang diberikan oleh variabel independen secara simultan terhadap variabel dependen bersifat positif  (R = 0,658). Besarnya kontribusi variabel independen secara simultan terhadap variasi perubahan variabel dependen adalah 39,6% sedangkan sisanya 60,4% dipengaruhi oleh variabel lain yang tidak termasuk dalam penelitian ini.  
       Secara konseptual, kepuasan konsumen selain dipengaruhi oleh variabel-variabel yang ditetapkan dalam penelitian ini, dapat dipengaruhi oleh variabel lain bauran pemasaran lainnya seperti pelayanan people, processes dan provision of consumer service (Payne 1993). 
    Hasil penelitian ini juga menunjukkan bahwa secara parsial variabel produk mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000< 0.05), dimana besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 15,76% (r2 = 0,1576); variabel harga  mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000 < 0,05) besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 17,89% (r2 = 0,1789); variabel lokasi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,001 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan konsumen adalah 14,21% (r2 = 0,1421); variabel promosi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,007 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 9,06% (r2 = 0,0906); variabel  bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,002 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 11,76% (r2 =  0,1176).
       Secara teoritis, hasil penelitian ini mendukung konsep pemasaran yang dikemukakan oleh Stanton et al. (1994) bahwa pemasaran dapat diartikan sebagai suatu sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Selain itu hasil penelitian ini mendukung konsep Marketing Mix dari Pawitra (1993) yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik.
 Secara esensial, landasan konseptual yang dijadikan acuan dalam penelitian ini adalah prilaku konsumen. Berdasarkan kajian empiris salah satu  perbedaan yang cukup mencolok dari penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah pada penetapan variabel dependen. Penelitian ini  menggunakan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, sedangkan penelitian sebelumnya lebih banyak menekankan pada keputusan pembelian. 
 Pijakan yang digunakan dalam menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, bahwa setelah seorang konsumen mengambil keputusan untuk membeli suatu produk maka yang perlu diperhatikan adalah tahapan dari perilaku konsumen yang bersangkuta setelah pembelian (post purchasebehavior) seperti yang dijelaskan oleh Kotler et al. (1996).  
       Secara empiris, hasil penelitian ini mendukung hasil penelitian yang berkaitan dengan keputusan pembelian konsumen, karena sebelum prilaku pasca pembeli (puas/tidaknya seseorang terhadap suatu produk) maka akan terjadi pengambilan keputusan untuk membeli. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Kresnaini (1998) dimana variabel fasilitas, kedekatan dengan tempat kerja, harga, promosi mempunyai pengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan dan tipe rumah. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan oleh Kresnaini adalah variabel dependen dalam penelitian ini  adalah kepuasan konsumen, sedangkan dalam variabel independen penelitian ini memasukkan variabel  product dan physical evidence/bukti fisik, dimana berdasarkan hasil penelitian variabel independen tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Suwajaya (1996) yang  meregresikan faktor produk, harga, tingkat kepercayaan konsumen, promosi, periklanan melalui brosur serta sarana prasarana terhadap keputusan pembelian. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Suwajaya adalah dalam penelitian Suwajaya variabel dependen yang digunakan adalah keputusan pembelian, sedangkan dalam penelitian ini adalah kepuasan konsumen. Selain itu  penelitian Suwajaya  memasukkan tingkat kepercayaan konsumen dan periklanan melalui brosur, sedangkan penelitian ini menetapkan variabel lokasi dan bukti fisik sebagai variabel independen dan berdasarkan hasil regresi kedua variabel tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Sintani (1997) yang menghasilkan bahwa ada 8 faktor yang mempengaruhi keputusan konsumen yaitu kelompok referensi, harga, citra dan pelayanan, produk dan tempat, promosi, lingkungan dan sosialisasi, serta harga barang subsitusi, ekonomi,dan sosial. Sedangkan penelitian ini hanya menetapkan 5 variabel dari 8 variabel tersebut yaitu produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik yang secara signifikan mempengaruhi kepuasan konsumen. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Sintani adalah pada variabel dependen, dimana penelitian ini menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen. Selain itu yang menjadi obyek penelitian Sintani adalah konsumen yang membeli rumah sederhana, sedangkan penelitian ini mengambil obyek penelitian konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Ghozi (1999) yang menemukan bahwa ada pengaruh yang signifikan antara produk, harga, promosi, lokasi, bukti fisik, pendapatan, dan tingkat pendidikan terhadap keputusan konsumen dalam membeli rumah KPR-BTN. Perbedaan penelitian tersebut dengan penelitian ini adalah dalam penelitian ini variabel pendapatan dan tingkat pendidikan tidak termasuk dalam variabel bebas yang diteliti, sedangkan variabel terikatnya adalah kepuasan konsumen. Selain itu obyek penelitian Ghozi adalah konsumen pembeli KPR-BTN, sedangkan penelitian ini memfokuskan pada konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
 Secara empiris, terbukti bahwa variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen dibandingkan variabel bebas lain yang ditetapkan dalam penelitian ini (r2 harga = 0,1789; Beta = 0,358 dan r2 produk = 0,1576; Beta = 0338). Dari variabel harga, adanya penetapan harga perumahan yang sesuai merupakan unsur yang menjadi perhatian utama para konsumen. Sedangkan dalam variabel produk, kualitas perumahan yang baik merupakan unsur yang menjadi perhatian utama konsumen. Berdasarkan temuan tersebut, maka konsumen cenderung lebih banyak akan mengukur kepuasan mereka dari kesesuaian harga yang ditetapkan developer dan kualitas perumahan yang  dijanjikan pada mereka.      
 Adanya harga dan produk yang dominan, secara empiris dapat dikatakan bahwa penelitian ini mendukung hasil penelitian dari Sintani (1997) dan Ghozi (1999) yang juga menemukan bahwa harga merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan dalam penelitiannya. Sedangkan dalam penelitian ini selain harga, variabel produk juga merupakan variabel yang dominan.
        

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan
       Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap para konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di perumahan yang berada di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi, dapat ditarik beberapa kesimpulan sebagai berikut:
a. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik, secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
b. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
c. Variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen. Untuk variabel harga, penetapan harga merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen dimana berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator harga lainnya (persyaratan pembayaran dan potongan harga). Sedangkan untuk variabel produk, kualitas merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen, dan berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator produk lainnya (desain dan jaminan). 

Saran-Saran
a. Bagi para pengembang / developer perumahan :
1. Variabel harga dan produk masih tetap dominan terhadap penciptaan kepuasan konsumen. Namun dari kedua variabel tersebut, unsur penetapan harga dan kualitas yang harus diperhatikan oleh pengembang apabila ingin kepuasan konsumen tercipta. 
2. Pengkajian faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen perlu dilakukan, karena dengan mengetahui banyak faktor yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen, pengembang akan lebih mampu melakukan pengembangan perumahan yang sesuai dengan permintaan pasar, terutama memuaskan kebutuhan konsumen.
b. Bagi para teoritisi :
1. Melakukan penelitian terhadap faktor-faktor lain yang dapat menjadi sumber kepuasan konsumen, serta kondisi-kondisi yang mempengaruhinya.
2. Melakukan penelitian lebih lanjut dengan variabel yang sama, namun untuk mencari perbedaan berdasarkan jenis kelamin, tingkat pendidikan, pendapatan dan lainnya.


DAFTAR PUSTAKA

Amstrong, Gary & Philip, Kotler (1996) Dasar-dasar Pemasaran. Jilid 1, Alih Bahasa  Alexander Sindoro dan Benyamin Molan, Prenhalindo, Jakarta.
Basu, Swastha dan T. Hani Handoko (1999) Manajemen Pemasaran Analisa Perilaku Konsumen. Edisi Ke-VIII, Liberty, Yogyakarta.
Budi,Santoso (2000) Realeastat Indonesia Sebuah Konsep Ilmu & Problema Pengembang. School of Real Estate, Jakarta.
Christopers (1998) Winning Applause. Journal of Property Management, April 1998.
Engel, J.F., Backwell, Roger D., & Paul W. Miniard (1995) Perilaku Konsumen. Jilid II, Alih Bahasa Budiono FX, Binarupa Aksara, Jakarta.
Husein, Umar (1999) Riset Sumber Daya Manusia Dalam Organisasi. Edisi revisi, Gramedia, Jakarta.
Jafee,Austin J., & C.F. Sirmans (1986) Fundamentals Of Real Estate Investment, Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, New Jersey. 
Kotler, Philip (1999) Manajemen Pemasaran Analisis, Perencanaan, Implementasi dan Kontrol. Edisi 11, Jilid 1, Diterjemahkan oleh Hendra Teguh dan Rusli, Prenhalindo, Jakarta.
Kotler, Philip, Swee Hoon Ang, Siew Meng Leong, & Chin Tiong Tan (1996). Marketing Management An Asian Prespective. Prentice Hall, Singapore.
Li Ling Hin (1992) The Official Land Value Appraisal System Under The Land Use Rights Reform In China. The Appraisal Journal, January. 
Loudon, D.L., & A.J.D. Bitta (1993) Consumer Behavior : Concept and Application. Fourth edition, Mc Grew Hill , Singapore.
Orso, Anthony (1996) New Kind of Renter Force Apartement Developers to Provide New Aparterment Product. National Real Eastate Investor, June 1996.
Payne, A. (1993) The Essence of Services Marketing. Prentice-Hall International Ltd., New York. 
Ramsland, Jr. dan Markham (1998) Market Supported Adjustments Using Multiple Regression Analysis. The Appraisal Journal, April. 
Rhenald, Kasali (1998) Membidik Pasar Indonesia. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Sekaran, U. (1992) Research Methods For Business. Second edition, John Wiley & Sons, Inc, Canada.
Stanton, W.J., M.J. Etzel, dan B.J. Walker (1994) Fundamentals of Marketing. Tenth edition, MCGraw-Hill Inc., New York. 

              
Text Box: ANALISIS FAKTOR-FAKTOR BAURAN PEMASARAN
YANG MEMPENGARUHI KEPUASAN KONSUMEN PEMBELI RUMAH TIPE MENENGAH KE ATAS DI  KABUPATEN MUARA BUNGO, JAMBI
Analysis of The Marketing Mix Factors which Influences The Satisfaction of Buyer’s Consumer of The Middle to Top Type Houses at the  Muara Bungo Regency, Jambi

ANANG ROSIDA 
Mahasiswa Program S1 Manajemen Universitas Muara Bungo


ABSTRAK
       
       Konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, tidak hanya memandang rumah sebagai tempat tinggal, tapi  mereka membeli rumah untuk memperoleh kepuasan. Kepuasan konsumen akan tercipta, jika pengembang mampu memenuhi harapan yang dimiliki oleh para konsumennya. Salah satu alternatif yang dapat digunakan pengembang dalam upaya menciptakan kepuasan bagi para konsumennya adalah menggunakan bauran pemasaran yang mencakup produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dalam strategi pemasaran produknya. Oleh karena itu, tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis pengaruh produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas, secara simultan dan parsial. Penelitian ini juga bertujuan untuk mengkaji dari variabel-variabel tersebut yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
       Jenis penelitian ini adalah eksplanatif, dengan populasi penelitian 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di wilayah Muara Bungo. Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan rumus Slovin diperoleh sampel penelitian 84 responden. Data penelitian dikumpulkan dengan menggunakan kuesioner, wawancara, dan studi dokumen. Uji validitas dan reliabilitas digunakan untuk mengukur setiap item variabel penelitian. Analisis data dilakukan dengan menggunakan metode statistik deskriptif untuk mendeskripsikan variabel penelitian dan teknik analisis regresi berganda, dengan F-test dan t-test untuk menguji pengaruh variabel-variabel independen terhadap variabel dependen. Tingkat signifikansi yang ditetapkan dalam penelitian ini adalah 0,05.
       Berdasarkan hasil analisis regresi diperoleh bahwa : (1) secara simultan, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05); (2) secara parsial, produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) variabel harga (r2 = 0,1789; koefisien standar (Beta) = 0,358) dan produk (r2 = 0,1576; koefisien standar (Beta) = 0,338) merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.   
       Kesesuaian harga dengan rumah yang dibeli, persyaratan pembayaran yang mudah, dan adanya potongan pembelian yang sesuai akan menentukan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. Adanya desain yang menarik, bangunan yang berkualitas, dan jaminan dalam masa pemeliharaan yang dilaksanakan dengan baik oleh pengembang juga akan menentukan tingkat kepuasan konsumen tersebut. Dengan demikian, para pengembang perumahan tipe menengah ke atas perlu lebih memperhatikan unsur-unsur yang berkaitan dengan harga dan produk  itu sendiri. 
       Kesesuaian antara harapan dengan kenyataan yang dirasakan konsumen setelah membeli dan menempati rumah yang mereka beli akan menciptakan kepuasan pada diri konsumen. Konsumen yang puas akan menjadi sarana penyampaian informasi yang efektif dan efisien bagi calon pembeli berikutnya. Dengan demikian, secara tidak langsung pengembang akan memperoleh keuntungan dengan adanya penyampaian informasi secara langsung antara konsumen tersebut.  


ABSTRACT

       Buyer’s consumer of the middle - top type houses, not only to see the house as place to live, but they buy for getting the satisfaction. The consumer’s satisfaction will be create, if developer able to fulling expectation of his consumer. One of the alternatives which can be used by developer in effort to create satisfaction for his consumer is using marketing mix which includes product, price, place, promotion, and physical evidence in his product marketing strategy. Therefore, purposes of this research are to analysis the influences of  product, price, place, promotion, and physical evidence to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses, simultaneously and partially. This research also aimed to identifying from that variables which have dominant effects to the satisfaction of buyer’s consumer  of the middle to top type houses.   
       Type of this research is explanative with population research 515 buyer’s consumers of the middle - top type houses at the  Muara Bungo. According to the calculation using Slovin’s formula, the sample of this research finds 84 respondent. Data of this research collected by quesionaire, interview, and document study. Validity and  Reliability test used to measure of  every item of the research variables. Analysis data of this research using descriptive statistic method for make description about research variables and multiple regression analysis technique, with F-test and t-test use to test the influences of the independence variables to the dependence variable. Level of significant of this research is 0,05.
       According to the regression analysis, find that’s: (1) simultaneously, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses (p=0,000 < 0,05); (2) partialy, product, price, place, promotion, and physical evidence have significant influences to the buyer’s consumer of the middle to top type houses  (p=0,000 < 0,05; p=0,000 < 0,05; p=0,001 < 0,05; p=0,007 < 0,05; p=0,002 < 0,05); (3) price variable (r2 = 0,1789; Standardized coefficient (Beta) = 0,358) and product (r2 = 0,1576; Standardized coefficient (Beta) = 0,338) are variables which have dominant effect to the buyer’s consumer of the middle to top type houses.
       Appropriate of price with house whose buying, easily payment requirement, and there is appropriate buying discount will fixed level of the  buyer’s consumer of the middle to top type houses. There are interesting design, qualifying construction, and guarantee in maintenance time which doing great by developer also will fixed level of that consumer’s satisfaction. Therefore, developers of middle to top type houses need to more care to the items which relations with price and product itself.
       Appropriate between expectation with reality which feels by the consumer after buying dan stay on their house will create consumer’s satisfaction. The consumer whose satisfy will be effective and efficient information media for next buyer candidate. Therefore, undirectly developer will get advantage from that directly giving information between consumers. 


PENDAHULUAN

Latar Belakang 
 Dewasa ini, kebutuhan akan rumah menjadi perhatian yang cukup serius bagi pemerintah, adanya tuntutan masyarakat untuk dapat memiliki rumah yang sesuai dengan tingkat daya beli masyarakat merupakan suatu fenomena yang masih belum terselesaikan secara tuntas.  
 Upaya pemerintah dalam memenuhi kebutuhan akan adanya perumahan yang layak bagi masyarakat, secara tegas telah tercantum dalam GBHN tahun 1992 bahwa pembangunan perlu untuk semakin ditingkatkan khususnya perumahan dan pemukiman yang terjangkau oleh masyarakat. 
 Pengadaan perumahan di Indonesia ditangani oleh sebuah organisasi yang bernama REI, dimana dalam pelaksanaan di lapangan organisasi tersebut berfungsi sebagai koordinator para pengembang atau developer sebagai penyedia perumahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat secara langsung.
 Industri realestate di Indonesia terbagi ke dalam dua segmen pasar yaitu pembangunan rumah-rumah sederhana (baik dimiliki maupun sewa sebagai bagian dari program kesejahteraan sosial) dan pembangunan properti lainnya (baik untuk bangunan prasarana ekonomi dan kehidupan maupun investasi, meliputi bangunan-bangunan perkantoran, komersial, industri, fasilitas-fasilitas khusus sampai perumahan mewah) (Sulistijo dalam Santoso 2000). Lebih lanjut, dijelaskan oleh Sulistijo bahwa siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik berjangka pendek maupun panjang tidak saja akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi, dan persaingan-persaingan regional dan global.   
 Masyarakat selaku konsumen pembeli perumahan tidak dengan begitu saja membeli rumah tanpa mempunyai pertimbangan tentang faktor-faktor yang dapat mempengaruhi mereka dalam pengambilan keputusan seperti produk, harga, lokasi, promosi (Kotler & Amstrong 1997). Selain itu, dalam sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (post purchase behavior). Pada tahap ini konsumen akan merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain (Bayus dalam  Kotler et al. 1996).    
 Konsumen perumahan mewah selain membeli untuk tinggal, mereka juga mengharapkan adanya pencapaian kepuasan (Property 2000). Oleh karena itu, di dalam memasarkan perumahan mewah, para pengembang harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya. 
 Untuk mampu menciptakan kepuasan konsumen tersebut, para pengembang perlu memiliki suatu strategi pemasaran yang jitu dalam memasarkan produknya, karena strategi pemasaran juga merupakan alat fundamental yang direncanakan untuk mencapai tujuan perusahaan dengan mengembangkan keunggulan bersaing yang digunakan untuk melayani pasar sasaran (Tull & Kahle dalam Tjiptono 1997).
 Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam memasarkan perumahan untuk menciptakan kepuasan konsumen adalah penggunaan marketing mix (bauran pemasaran) yang dapat meliputi product, price, promotion, dan physical evidence (Pawitra 1993). Dengan demikian, faktor yang ada dalam bauran pemasaran merupakan variabel-variabel yang diharapkan mampu menciptakan kepuasan konsumen, atau dengan kata lain variabel-variabel tersebut akan mempengaruhi kepuasan konsumen dalam membeli suatu produk.
 Pembangunan perumahan untuk kelompok masyarakat menengah ke atas cenderung dilakukan oleh para pengembang swasta, dimana mereka lebih menekankan pada profit orientied. Untuk mencapai tujuan tersebut, penekanan pada daya tarik bentuk rumah yang mereka bangun lebih diutamakan. Hal tersebut dilakukan dengan menggunakan para konsultan pembangunan perumahan, sehingga perumahan yang mereka bangun mampu menghasilkan bentuk yang menarik konsumen untuk membelinya. Sedangkan beberapa hal seperti konstruksi, sarana jalan, saluran, dan fasilitas-fasilitas umum yang seharusnya ada dalam kompleks perumahan yang mereka bangun, cenderung diabaikan. Dengan demikian, ketidakpuasan konsumen mungkin akan muncul setelah membeli rumah yang dipasarkan oleh para pengembang.  
 Bertitik tolak pada paparan yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa pola pemikiran yang berkembang dalam pembelian rumah di era sekarang ini, terutama untuk rumah kelas menengah ke atas adalah bahwa rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, namun juga berfungsi sebagai tempat tinggal yang nyaman, sehat, bahkan estetika menjadi bahan pertimbangan mereka dalam pembelian rumah. Dengan demikian, para pengembang harus mampu memberikan pelayanan yang optimal untuk memberikan kepuasan pada konsumennya. Oleh karena itu, selain faktor teknis, para pengembang perlu mengetahui dan mengerti mengenai prilaku konsumen dalam memasarkan produknya. Karena dengan mempelajari perilaku konsumen para pengembang akan banyak memperoleh informasi tentang keterlibatan konsumen secara langsung dalam mendapatkan, mengkonsumsi, dan sekaligus menghabiskan produk dan jasa, termasuk proses keputusan yang mendahului tindakan ini (Engel, Well, & Miniard 1994).

Rumusan Masalah
 Berdasarkan paparan yang telah dijelaskan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang dirumuskan dalam penelitian ini adalah :
a. Adakah pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ? 
b. Variabel manakah yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ?  

Tujuan Penelitian
 Penelitian ini dilakukan dengan tujuan sebagai berikut :
a. Untuk mendeskripsikan tentang tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
b. Untuk mengkaji dan menganalisis ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
c. Untuk mengkaji dan menganalisis dari lima variabel tersebut yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 


TINJAUAN PUSTAKA

Landasan Teori
 Pengertian pemasaran yang berkaitan dengan produk berupa real estate dan property adalah suatu kegiatan yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan konsumen akan rumah tinggal dan atau ruang usaha, dengan cara pengalihan hak atas produk tersebut dari perusahaan kepada konsumen melalui proses pertukaran (Santoso 2000). 
 Marketing mix (bauran pemasaran) merupakan seperangkat alat pemasaran yang digunakan untuk mencapai tujuan pemasaran dalam pasar sasaran (Kotler 1999). Secara umum, bauran pemasaran menekankan pada pengertian suatu strategi yang mengintegrasikan produk (product), harga (price), promosi (promotion), dan distribusi (place), dimana kesemuanya itu diarahkan untuk dapat menghasilkan omset penjualan yang maksimal atas produk yang dipasarkan dengan memberikan kepuasan pada para konsumen.
 Sejalan dengan semakin kompetitifnya dunia bisnis, 4-P tersebut berkembang. Pawitra (1993) menegaskan bauran pemasaran meliputi 7-P yaitu product, place, price, promotion, participant, physical evidence dan process. Sedangkan Payne (1993) menyatakan bauran pemasaran terdiri dari product, place, price, promotion, people, processes dan provision of consumer service. 
 Berdasarkan beberapa penjelasan tersebut, maka bauran pemasaran dapat meliputi  produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik. 
 Sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (terutama dalam pengambilan keputusan yang luas). Dalam tahap ini konsumen merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Jika konsumen merasa puas, ia akan memperlihatkan peluang yang besar untuk melakukan pembelian ulang atau membeli produk lain di perusahaan yang sama di masa datang. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain. Oleh karena itu, pembeli yang puas merupakan iklan yang terbaik (Bayus dalam Kotler et al. 1996).     
       Kotler (1999) memandang kepuasan sebagai fungsi dari seberapa dekat harapan pembeli atas suatu produk dengan kinerja yang dirasakan pembeli atas produk tersebut. Jika kinerja produk lebih rendah daripada harapan, pembeli akan kecewa. Jika ia sesuai harapan, pembeli akan puas dan jika ia melebihi harapan, pembeli akan sangat puas. Perasaan konsumen setelah membeli produk akan membedakan apakah mereka akan membeli kembali produk tersebut dan membicarakan hal-hal yang menguntungkan atau tidak menguntungkan tentang produk tersebut pada orang lain.
 Harapan konsumen terbentuk berdasarkan pesan yang diterima dari penjual, teman, dan sumber-sumber informasi lainnya. Apabila penjual melebih-lebihkan manfaat suatu produk, konsumen akan mengalami harapan yang tak tercapai (disconfirmed expectation), yang akan menyebabkan ketidakpuasan. Semakin besar kesenjangan antara harapan dan kinerja yang dihasilkan suatu produk, akan semakin besar ketidakpuasan konsumen.
 Konsumen yang merasa tidak puas akan bereaksi dengan tindakan yang berbeda. Berkaitan dengan hal ini, Singh dalam Tjiptono (1997) menyatakan ada tiga kategori tanggapan atau komplain terhadap ketidakpuasan, yaitu :
a. Voice response
Kategori ini meliputi usaha menyampaikan keluhan secara langsung dan/atau meminta ganti rugi kepada perusahaan yang bersangkutan. Bila pelanggan melakukan hal ini, maka perusahaan masih mungkin memperoleh beberapa manfaat. Pertama, pelanggan memberikan kesempatan sekali lagi kepada perusahaan untuk memuaskan mereka. Kedua, resiko publisitas buruk dapat ditekan, baik publisitas dalam bentuk rekomendasi dari mulut ke mulut, maupun melalui koran/media massa. Dan yang tidak kalah pentingnya adalah ketiga, memberi masukan mengenai kekurangan pelayanan yang perlu diperbaiki perusahaan. Melalui perbaikan (recovery), perusahaan dapat memelihara hubungan baik dan loyalitas pelanggannya.    
b. Private response
Tindakan yang dilakukan antara lain memperingatkan atau memberitahu kolega, teman atau keluarganya mengenai pengalamannya dengan produk atau perusahaan yang bersangkutan, Umumnya tindakan ini sering dilakukan dan dampaknya sangat besar bagi citra perusahaan.  
c. Third-party response  
Tindakan yang dilakukan meliputi usaha meminta ganti rugi secara hukum;  mengadu lewat media massa (misalnya menulis di Surat Pembaca); atau secara langsung mendatangi lembaga konsumen, instansi hukum, dan sebagainya. Tindakan seperti ini sangat ditakuti oleh sebagian besar perusahaan yang tidak memiliki prosedur penanganan keluhan yang baik. Kadangkala pelanggan lebih memilih menyebarluaskan keluhannya kepada masyarakat luas, karena secara psikologis lebih memuaskan. Lagipula mereka yakin akan mendapat tanggapan yang lebih cepat dari perusahaan yang bersangkutan.
 Ada empat faktor yang mempengaruhi apakah seorang konsumen yang tidak puas akan melakukan komplain atau tidak menurut Day dalam Engel, Well,& Miniard (1994), yaitu  :
1. Penting tidaknya konsumsi yang dilakukan, yaitu menyangkut derajat pentingnya produk bagi konsumen, harga, waktu yang dibutuhkan untuk mengkonsumsi produk, serta social visibility.
2. Pengetahuan dan pengalaman, yakni jumlah pembelian sebelumnya, pemahaman akan produk, persepsi terhadpa kemampuan sebagai konsumen, dan pengalaman komplain sebelumnya.
3. Tingkat kesulitan dalam mendapatkan ganti rugi, meliputi jangka waktu penyelesaian masalah; gangguan terhadap aktivitas rutin, dan biaya. 
4. Peluang keberhasilan dalam melakukan komplain.
 
Kerangka Pemikiran

 Tingkat kebutuhan untuk memiliki tempat tinggal (rumah) pada saat ini semakin meningkat. Di kota-kota besar, dimana pertumbuhan penduduk terus meningkat ditambah adanya arus urbanisasi yang tidak pernah surut menyebabkan kebutuhan akan rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok manusia yang dirasakan sangat mendesak.
 Pemerintah selalu berupaya mengakomodir dan menyelesaikan permasalahan yang muncul di masyarakat melalui kebijakan-kebijakan yang dapat membantu masyarakat dalam kepemilikan rumah, seperti para pengembang dalam membangun perumahan selalu ditekankan untuk membangun perumahan dengan tipe-tipe perumahan yang dapat terjangkau oleh setiap anggota masyarakat, bukan hanya memfokuskan pada pembangunan rumah mewah, walaupun secara riil perumahan menengah ke atas lebih menjanjikan dibandingkan rumah untuk kalangan yang pas-pasan. 
       REI sebagai koordinator para pengembang, baik yang ada di daerah maupun di pusat tetap memantau pelaksanaan pembangunan perumahan oleh para pengembang, sehingga setiap kelompok masyarakat dapat terpenuhi kebutuhannya akan perumahan.
       Para pengembang swasta maupun BUMN, mempertahankan kelangsungan usaha merupakan salah satu tujuan yang harus dicapai. Pembuatan perumahan yang disesuaikan dengan permintaan pasar terus dilaksanakan agar kelangsungan usaha mereka dapat terjamin dengan diterima dan dibelinya unit-unit perumahan yang mereka bangun. Selain itu, manajer property dalam industri realestate harus memberikan nilai lebih pada kepuasan konsumen (Christoper 1998).
       Salah satu bentuk operasional dari strategi pemasaran yang dapat digunakan pengembang dalam memasarkan perumahan adalah bauran pemasaran  yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan  bukti fisik (Pawitra 1993).
       Siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang yang tidak hanya saja terjadi akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi dan persaingan-persaingan regional dan global (Sulistiji dalam Santoso 2000). Untuk konsumen pembeli perumahan mewah (menengah ke atas) selain membeli untuk tinggal, mereka mengharapkan adanya penciptaan kepuasan (Properti 2000). Dengan demikian, para pengembang dalam memasarkan perumahan tipe menengah ke atas harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya, yang dapat dilakukan melalui penerapan konsep bauran pemasaran.
       Stanton (1994) menjelaskan bahwa pemasaran merupakan sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Dengan demikian, kepuasan konsumen dipandang perlu diperhatikan oleh setiap pengembang dalam memasarkan perumahannya. Lebih lanjut, unsur-unsur yang melekat pada perumahan yang ditawarkan akan dinilai oleh konsumen, seperti kualitas bangunan, sarana-prasarana, harga, dan lainnya. Yang pada akhirnya apabila konsumen merasakan puas terhadap rumah yang ditawarkan pengembang, maka keuntungan yang didapat tidak hanya yang bersifat material namun non-materialpun akan diperoleh, seperti konsumen yang merasa puas akan menginformasikan pada individu atau kelompok lain tentang produk yang dibelinya (Bayus dalam Kotler et al. 1996).
       Berdasarkan paparan tersebut, maka kerangka pemikiran yang digunakan dalam penelitian ini sebagai berikut :
       
       
       
       
                                             
       
       
       
       
       
       
       
       
       
        
       
       
       
       
       
                      
       
       
       
       
       
       
       
                    
       
       
       
       
                      
                    
       
       
       
                 
Gambar 1. Kerangka pemikiran 






 
Model Konseptual






Gambar 2. Model Konseptual


Model dan Hipotesis Penelitian





       
       
       













Gambar 3. Model Hipotesis

 Hipotesis yang disusun berdasarkan kerangka pemikiran dan model analisis tersebut adalah bahwa :
1. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
2. Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
3. Diduga variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 






METODE PENELITIAN
       

Metode dan Jenis Penelitian
       Metode penelitian yang digunakan adalah survei atau metode sampling, yaitu data hanya dikumpulkan dari responden yang dijadikan sampel penelitian. Sedangkan jenis penelitian ini adalah eksplanatory research, yaitu menjelaskan hubungan kausal antara variabel bebas yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dengan variabel terikat yaitu kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas melalui pengujian hipotesis. 

Lokasi Penelitian
 Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Muara Bungo, Jambi, sedangkan unit analisisnya adalah konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di perumahan di wilayah tersebut.

Populasi dan Sampel Penelitian
 Populasi dalam penelitian ini berjumlah 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di wilayah Kabupaten Muara Bungo, Jambi. Karena penelitian ini merupakan penelitian survei, maka dalam penelitian ini tidak semua anggota populasi dijadikan responden penelitian. Jumlah responden disesuaikan dengan jumlah sampel yang diambil yang ditentukan dengan rumus Slovin dan diperoleh sebanyak 84 responden. Adanya sub-populasi yang dikelompokkan berdasarkan lokasi perumahan yaitu Griya Saka Permai, Pesona Merapi, Tugu Asri, Griya Perwita Wisata, dan Sinar Dayu  Indah dimana jumlah sub-populasi tidak sama besar, maka teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah proposionate random sampling yaitu dengan mengambil jumlah sampel secara proporsional berdasarkan jumlah yang ada di dalam sub-populasi. Adapun jumlah sampel dalam setiap sub-populasi yaitu Griya Saka Permai sebanyak 13 orang, Pesona Merapi sebanyak 27 orang, Tugu Asri sebanyak 12 orang, Griya Perwita Wisata sebanyak 6 orang, dan Sinar Dayu  Indah sebanyak 26 orang.
 
Teknik dan Metode Pengumpulan Data
       Sumber data dalam penelitian ini adalah data primer yang diperoleh dan dikumpulkan melalui pengisian kuesioner secara langsung oleh responden. Sedangkan data sekunder merupakan data pendukung penelitian ini, yang diperoleh melalui wawancara maupun studi dokumen.

Metode Analisis Data
       Untuk menganalisis pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat digunakan statistik inferensial yaitu analisis regresi berganda. Adapun model regresi yang digunakan dalam mengestimasi variabel terikat dengan prediktor lima variabel bebas dalam penelitian ini yaitu :
       
       Y = Bo + B1 X1 + B2 X2 + B3 X3 + B4 X4 + B5 X5 + e    
        
  Dimana: Y  = Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas;  X1  = Produk;  X2  = Harga;  X3   = Lokasi;  X4   = Promosi;  X5  = Bukti fisik; Bo  = Konstanta;  B1…B5 = Koefisien regresi X1; X2 ; X3 ; X4; X5  ;e   = error terms
  
 Pengujian hipotesis digunakan uji F untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara simultan dan uji t untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara parsial.


HASIL DAN PEMBAHASAN


Hasil Analisis Deskriptif
 Tujuan pertama dalam penelitian ini adalah mendeskripsikan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi.
 Sebagian besar konsumen cenderung merasa puas terhadap kondisi rumah yang mereka tempati. Kepuasan yang dirasakan oleh sebagian besar konsumen tersebut didukung oleh adanya data lapangan dimana konsumen menilai perumahan mereka dari sisi desain rumah yang dibangun pengembang dinilai menarik, kualitas bangunan dinilai baik, jaminan dalam bentuk perawatan maupun perbaikan selama masa pemeliharaan yang diberikan pengembang dirasakan konsumen baik. 
 Ditinjau dari segi harga yang ditetapkan untuk tipe rumah yang dibeli konsumen, sebagian besar konsumen merasa puas. Kondisi ini didukung oleh adanya tanggapan konsumen berkaitan dengan harga menunjukkan sebagian besar konsumen menilai harga yang ditetapkan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, potongan harga yang diberikan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, dan prasyaratan pembayaran yang ditetapkan pengembang relatif mudah.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap letak lokasi perumahan, sebagian besar konsumen cenderung merasakan adanya kepuasan terhadap letak lokasi perumahan. Kondisi ini didukung oleh adanya data yang menunjukkan sebagian besar konsumen menilai letak lokasi perumahan mereka strategis dan   mudah memperoleh transportasi umum di sekitar perumahan.
 Tingkat kepuasan konsumen terhadap kondisi lingkungan yang ada di sekitar perumahan mereka menunjukkan sebagian besar konsumen merasakan adanya kepuasan. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai bahwa lingkungan internal maupun lingkungan eksternal di sekitar perumahan yang mereka tempati dirasakan nyaman, serta aman dan bersih.
 Sebagian besar konsumen merasakan puas terhadap sarana-prasarana yang ada di perumahan mereka. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai sarana prasarana yang disediakan pengembang di lokasi perumahan sudah baik. 

Hasil Analisis Regresi      

       Berdasarkan hasil regresi yang ada dalam Tabel 1, maka model regresi yang dapat digunakan untuk mengestimasi Y dengan prediktor X1,X2,X3,X4,dan X5 sebagai berikut :

Y = 1,924 + 0,226X1 + 0,246X2 + 0,197X3 + 0,150X4 + 0,204X5 




Tabel 1. Hasil regresi antara variabel produk (X1), harga (X2), lokasi (X3),  
              promosi (X4), bukti fisik (X5) terhadap kepuasan konsumen pembeli 
              rumah tipe menengah ke atas (Y) 

Variabel 
bebas Koefisien regresi 
(B) Koefisien Standard
(Beta) Sig.t
(p)  r2
Produk      (X1)
Harga        (X2)
Lokasi       (X3)
Promosi     (X4)
Bukti fisik (X5) 0,226
0,246
0,197
0,150
0,204 0,338
0,358
0,317
0,241
0,290 0,000 *)
0,000 *)
0,001 *)
0,007 *)
0,002 *)  0,1576
0,1789
0,1421
0,0906
0,1176
Konstanta
R
R Square
Adjusted R Square
Sig. F (p)
Variabel terikat :
Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (Y)
a = 0,05 = 1,924
= 0,658
= 0,433
= 0,396
= 0,000 *)

   
Sumber : Data primer yang diolah, tahun 2002
Keterangan : *) signifikan p < 0,05 
       
Implikasi Hasil Penelitian
 Model regresi yang dihasilkan berdasarkan hasil analisis regresi yang dilakukan dalam penelitian ini sudah dapat dikatakan baik, dan dapat digunakan untuk mengestimasi variasi perubahan nilai variabel dependen dalam penelitian ini, yaitu kepuasan konsumen dengan menggunakan variabel independen (product, price, place, promotion, physical evidence), walaupun besarnya kontribusi variabel independen terhadap perubahan variabel dependen hanya 39,6% (Adjusted R Square = 0,396). Namun demikian, besar kecilnya koefisien determinan yang diperoleh, bukan merupakan ukuran untuk menyatakan tepat tidaknya model yang dipakai (Gujarati 1999).
 Berdasarkan hasil analisis dan pengujian hipotesis terhadap data lapangan, diperoleh bahwa secara simultan variabel produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p = 0,000 < 0,05), dimana pengaruh yang diberikan oleh variabel independen secara simultan terhadap variabel dependen bersifat positif  (R = 0,658). Besarnya kontribusi variabel independen secara simultan terhadap variasi perubahan variabel dependen adalah 39,6% sedangkan sisanya 60,4% dipengaruhi oleh variabel lain yang tidak termasuk dalam penelitian ini.  
       Secara konseptual, kepuasan konsumen selain dipengaruhi oleh variabel-variabel yang ditetapkan dalam penelitian ini, dapat dipengaruhi oleh variabel lain bauran pemasaran lainnya seperti pelayanan people, processes dan provision of consumer service (Payne 1993). 
    Hasil penelitian ini juga menunjukkan bahwa secara parsial variabel produk mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000< 0.05), dimana besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 15,76% (r2 = 0,1576); variabel harga  mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000 < 0,05) besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 17,89% (r2 = 0,1789); variabel lokasi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,001 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan konsumen adalah 14,21% (r2 = 0,1421); variabel promosi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,007 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 9,06% (r2 = 0,0906); variabel  bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,002 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 11,76% (r2 =  0,1176).
       Secara teoritis, hasil penelitian ini mendukung konsep pemasaran yang dikemukakan oleh Stanton et al. (1994) bahwa pemasaran dapat diartikan sebagai suatu sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Selain itu hasil penelitian ini mendukung konsep Marketing Mix dari Pawitra (1993) yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik.
 Secara esensial, landasan konseptual yang dijadikan acuan dalam penelitian ini adalah prilaku konsumen. Berdasarkan kajian empiris salah satu  perbedaan yang cukup mencolok dari penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah pada penetapan variabel dependen. Penelitian ini  menggunakan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, sedangkan penelitian sebelumnya lebih banyak menekankan pada keputusan pembelian. 
 Pijakan yang digunakan dalam menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, bahwa setelah seorang konsumen mengambil keputusan untuk membeli suatu produk maka yang perlu diperhatikan adalah tahapan dari perilaku konsumen yang bersangkuta setelah pembelian (post purchasebehavior) seperti yang dijelaskan oleh Kotler et al. (1996).  
       Secara empiris, hasil penelitian ini mendukung hasil penelitian yang berkaitan dengan keputusan pembelian konsumen, karena sebelum prilaku pasca pembeli (puas/tidaknya seseorang terhadap suatu produk) maka akan terjadi pengambilan keputusan untuk membeli. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Kresnaini (1998) dimana variabel fasilitas, kedekatan dengan tempat kerja, harga, promosi mempunyai pengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan dan tipe rumah. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan oleh Kresnaini adalah variabel dependen dalam penelitian ini  adalah kepuasan konsumen, sedangkan dalam variabel independen penelitian ini memasukkan variabel  product dan physical evidence/bukti fisik, dimana berdasarkan hasil penelitian variabel independen tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Penelitian ini mendukung hasil penelitian Suwajaya (1996) yang  meregresikan faktor produk, harga, tingkat kepercayaan konsumen, promosi, periklanan melalui brosur serta sarana prasarana terhadap keputusan pembelian. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Suwajaya adalah dalam penelitian Suwajaya variabel dependen yang digunakan adalah keputusan pembelian, sedangkan dalam penelitian ini adalah kepuasan konsumen. Selain itu  penelitian Suwajaya  memasukkan tingkat kepercayaan konsumen dan periklanan melalui brosur, sedangkan penelitian ini menetapkan variabel lokasi dan bukti fisik sebagai variabel independen dan berdasarkan hasil regresi kedua variabel tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. 
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Sintani (1997) yang menghasilkan bahwa ada 8 faktor yang mempengaruhi keputusan konsumen yaitu kelompok referensi, harga, citra dan pelayanan, produk dan tempat, promosi, lingkungan dan sosialisasi, serta harga barang subsitusi, ekonomi,dan sosial. Sedangkan penelitian ini hanya menetapkan 5 variabel dari 8 variabel tersebut yaitu produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik yang secara signifikan mempengaruhi kepuasan konsumen. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Sintani adalah pada variabel dependen, dimana penelitian ini menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen. Selain itu yang menjadi obyek penelitian Sintani adalah konsumen yang membeli rumah sederhana, sedangkan penelitian ini mengambil obyek penelitian konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
       Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Ghozi (1999) yang menemukan bahwa ada pengaruh yang signifikan antara produk, harga, promosi, lokasi, bukti fisik, pendapatan, dan tingkat pendidikan terhadap keputusan konsumen dalam membeli rumah KPR-BTN. Perbedaan penelitian tersebut dengan penelitian ini adalah dalam penelitian ini variabel pendapatan dan tingkat pendidikan tidak termasuk dalam variabel bebas yang diteliti, sedangkan variabel terikatnya adalah kepuasan konsumen. Selain itu obyek penelitian Ghozi adalah konsumen pembeli KPR-BTN, sedangkan penelitian ini memfokuskan pada konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
 Secara empiris, terbukti bahwa variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen dibandingkan variabel bebas lain yang ditetapkan dalam penelitian ini (r2 harga = 0,1789; Beta = 0,358 dan r2 produk = 0,1576; Beta = 0338). Dari variabel harga, adanya penetapan harga perumahan yang sesuai merupakan unsur yang menjadi perhatian utama para konsumen. Sedangkan dalam variabel produk, kualitas perumahan yang baik merupakan unsur yang menjadi perhatian utama konsumen. Berdasarkan temuan tersebut, maka konsumen cenderung lebih banyak akan mengukur kepuasan mereka dari kesesuaian harga yang ditetapkan developer dan kualitas perumahan yang  dijanjikan pada mereka.      
 Adanya harga dan produk yang dominan, secara empiris dapat dikatakan bahwa penelitian ini mendukung hasil penelitian dari Sintani (1997) dan Ghozi (1999) yang juga menemukan bahwa harga merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan dalam penelitiannya. Sedangkan dalam penelitian ini selain harga, variabel produk juga merupakan variabel yang dominan.
        

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan
       Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap para konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di perumahan yang berada di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi, dapat ditarik beberapa kesimpulan sebagai berikut:
a. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik, secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
b. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
c. Variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen. Untuk variabel harga, penetapan harga merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen dimana berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator harga lainnya (persyaratan pembayaran dan potongan harga). Sedangkan untuk variabel produk, kualitas merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen, dan berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator produk lainnya (desain dan jaminan). 

Saran-Saran
a. Bagi para pengembang / developer perumahan :
1. Variabel harga dan produk masih tetap dominan terhadap penciptaan kepuasan konsumen. Namun dari kedua variabel tersebut, unsur penetapan harga dan kualitas yang harus diperhatikan oleh pengembang apabila ingin kepuasan konsumen tercipta. 
2. Pengkajian faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen perlu dilakukan, karena dengan mengetahui banyak faktor yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen, pengembang akan lebih mampu melakukan pengembangan perumahan yang sesuai dengan permintaan pasar, terutama memuaskan kebutuhan konsumen.
b. Bagi para teoritisi :
1. Melakukan penelitian terhadap faktor-faktor lain yang dapat menjadi sumber kepuasan konsumen, serta kondisi-kondisi yang mempengaruhinya.
2. Melakukan penelitian lebih lanjut dengan variabel yang sama, namun untuk mencari perbedaan berdasarkan jenis kelamin, tingkat pendidikan, pendapatan dan lainnya.


DAFTAR PUSTAKA

Amstrong, Gary & Philip, Kotler (1996) Dasar-dasar Pemasaran. Jilid 1, Alih Bahasa  Alexander Sindoro dan Benyamin Molan, Prenhalindo, Jakarta.
Basu, Swastha dan T. Hani Handoko (1999) Manajemen Pemasaran Analisa Perilaku Konsumen. Edisi Ke-VIII, Liberty, Yogyakarta.
Budi,Santoso (2000) Realeastat Indonesia Sebuah Konsep Ilmu & Problema Pengembang. School of Real Estate, Jakarta.
Christopers (1998) Winning Applause. Journal of Property Management, April 1998.
Engel, J.F., Backwell, Roger D., & Paul W. Miniard (1995) Perilaku Konsumen. Jilid II, Alih Bahasa Budiono FX, Binarupa Aksara, Jakarta.
Husein, Umar (1999) Riset Sumber Daya Manusia Dalam Organisasi. Edisi revisi, Gramedia, Jakarta.
Jafee,Austin J., & C.F. Sirmans (1986) Fundamentals Of Real Estate Investment, Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, New Jersey. 
Kotler, Philip (1999) Manajemen Pemasaran Analisis, Perencanaan, Implementasi dan Kontrol. Edisi 11, Jilid 1, Diterjemahkan oleh Hendra Teguh dan Rusli, Prenhalindo, Jakarta.
Kotler, Philip, Swee Hoon Ang, Siew Meng Leong, & Chin Tiong Tan (1996). Marketing Management An Asian Prespective. Prentice Hall, Singapore.
Li Ling Hin (1992) The Official Land Value Appraisal System Under The Land Use Rights Reform In China. The Appraisal Journal, January. 
Loudon, D.L., & A.J.D. Bitta (1993) Consumer Behavior : Concept and Application. Fourth edition, Mc Grew Hill , Singapore.
Orso, Anthony (1996) New Kind of Renter Force Apartement Developers to Provide New Aparterment Product. National Real Eastate Investor, June 1996.
Payne, A. (1993) The Essence of Services Marketing. Prentice-Hall International Ltd., New York. 
Ramsland, Jr. dan Markham (1998) Market Supported Adjustments Using Multiple Regression Analysis. The Appraisal Journal, April. 
Rhenald, Kasali (1998) Membidik Pasar Indonesia. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Sekaran, U. (1992) Research Methods For Business. Second edition, John Wiley & Sons, Inc, Canada.
Stanton, W.J., M.J. Etzel, dan B.J. Walker (1994) Fundamentals of Marketing. Tenth edition, MCGraw-Hill Inc., New York. 

            
 



          
Gambar 1. Kerangka pemikiran

 

 

 





Model Konseptual


 





Gambar 2. Model Konseptual

 

Model dan Hipotesis Penelitian

 





















Gambar 3. Model Hipotesis

                Hipotesis yang disusun berdasarkan kerangka pemikiran dan model analisis tersebut adalah bahwa :
1.       Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
2.       Diduga variabel produk, harga, lokasi, promosi dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.  
3.       Diduga variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.






METODE PENELITIAN


Metode dan Jenis Penelitian
Metode penelitian yang digunakan adalah survei atau metode sampling, yaitu data hanya dikumpulkan dari responden yang dijadikan sampel penelitian. Sedangkan jenis penelitian ini adalah eksplanatory research, yaitu menjelaskan hubungan kausal antara variabel bebas yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dengan variabel terikat yaitu kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas melalui pengujian hipotesis.

 

Lokasi Penelitian

                Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Muara Bungo, Jambi, sedangkan unit analisisnya adalah konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di perumahan di wilayah tersebut.

Populasi dan Sampel Penelitian

                Populasi dalam penelitian ini berjumlah 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di wilayah Kabupaten Muara Bungo, Jambi. Karena penelitian ini merupakan penelitian survei, maka dalam penelitian ini tidak semua anggota populasi dijadikan responden penelitian. Jumlah responden disesuaikan dengan jumlah sampel yang diambil yang ditentukan dengan rumus Slovin dan diperoleh sebanyak 84 responden. Adanya sub-populasi yang dikelompokkan berdasarkan lokasi perumahan yaitu Griya Saka Permai, Pesona Merapi, Tugu Asri, Griya Perwita Wisata, dan Sinar Dayu  Indah dimana jumlah sub-populasi tidak sama besar, maka teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah proposionate random sampling yaitu dengan mengambil jumlah sampel secara proporsional berdasarkan jumlah yang ada di dalam sub-populasi. Adapun jumlah sampel dalam setiap sub-populasi yaitu Griya Saka Permai sebanyak 13 orang, Pesona Merapi sebanyak 27 orang, Tugu Asri sebanyak 12 orang, Griya Perwita Wisata sebanyak 6 orang, dan Sinar Dayu  Indah sebanyak 26 orang.

Teknik dan Metode Pengumpulan Data
Sumber data dalam penelitian ini adalah data primer yang diperoleh dan dikumpulkan melalui pengisian kuesioner secara langsung oleh responden. Sedangkan data sekunder merupakan data pendukung penelitian ini, yang diperoleh melalui wawancara maupun studi dokumen.

Metode Analisis Data
Untuk menganalisis pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat digunakan statistik inferensial yaitu analisis regresi berganda. Adapun model regresi yang digunakan dalam mengestimasi variabel terikat dengan prediktor lima variabel bebas dalam penelitian ini yaitu :

Y = Bo + B1 X1 + B2 X2 + B3 X3 + B4 X4 + B5 X5 + e   

  Dimana: Y  = Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas;  X1  = Produk;  X2  = Harga;  X3   = Lokasi;  X4   = Promosi;  X5  = Bukti fisik; Bo  = Konstanta;  B1…B5 = Koefisien regresi X1; X2 ; X3 ; X4; X5  ;e    = error terms
 
                Pengujian hipotesis digunakan uji F untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara simultan dan uji t untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara parsial.


HASIL DAN PEMBAHASAN


Hasil Analisis Deskriptif
                Tujuan pertama dalam penelitian ini adalah mendeskripsikan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi.
                Sebagian besar konsumen cenderung merasa puas terhadap kondisi rumah yang mereka tempati. Kepuasan yang dirasakan oleh sebagian besar konsumen tersebut didukung oleh adanya data lapangan dimana konsumen menilai perumahan mereka dari sisi desain rumah yang dibangun pengembang dinilai menarik, kualitas bangunan dinilai baik, jaminan dalam bentuk perawatan maupun perbaikan selama masa pemeliharaan yang diberikan pengembang dirasakan konsumen baik.
                Ditinjau dari segi harga yang ditetapkan untuk tipe rumah yang dibeli konsumen, sebagian besar konsumen merasa puas. Kondisi ini didukung oleh adanya tanggapan konsumen berkaitan dengan harga menunjukkan sebagian besar konsumen menilai harga yang ditetapkan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, potongan harga yang diberikan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, dan prasyaratan pembayaran yang ditetapkan pengembang relatif mudah.
                Tingkat kepuasan konsumen terhadap letak lokasi perumahan, sebagian besar konsumen cenderung merasakan adanya kepuasan terhadap letak lokasi perumahan. Kondisi ini didukung oleh adanya data yang menunjukkan sebagian besar konsumen menilai letak lokasi perumahan mereka strategis dan   mudah memperoleh transportasi umum di sekitar perumahan.
                Tingkat kepuasan konsumen terhadap kondisi lingkungan yang ada di sekitar perumahan mereka menunjukkan sebagian besar konsumen merasakan adanya kepuasan. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai bahwa lingkungan internal maupun lingkungan eksternal di sekitar perumahan yang mereka tempati dirasakan nyaman, serta aman dan bersih.
                Sebagian besar konsumen merasakan puas terhadap sarana-prasarana yang ada di perumahan mereka. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai sarana prasarana yang disediakan pengembang di lokasi perumahan sudah baik.

Hasil Analisis Regresi     

Berdasarkan hasil regresi yang ada dalam Tabel 1, maka model regresi yang dapat digunakan untuk mengestimasi Y dengan prediktor X1,X2,X3,X4,dan X5 sebagai berikut :

Y = 1,924 + 0,226X1 + 0,246X2 + 0,197X3 + 0,150X4 + 0,204X5

 




Tabel 1. Hasil regresi antara variabel produk (X1), harga (X2), lokasi (X3), 
              promosi (X4), bukti fisik (X5) terhadap kepuasan konsumen pembeli
              rumah tipe menengah ke atas (Y)

Variabel
bebas
Koefisien regresi
(B)
Koefisien Standard
(Beta)
Sig.t
(p)
r2
Produk      (X1)
Harga        (X2)
Lokasi       (X3)
Promosi     (X4)
Bukti fisik (X5)
0,226
0,246
0,197
0,150
0,204
0,338
0,358
0,317
0,241
0,290
0,000 *)
0,000 *)
0,001 *)
0,007 *)
0,002 *)
0,1576
0,1789
0,1421
0,0906
0,1176

Konstanta

R
R Square
Adjusted R Square
Sig. F (p)
Variabel terikat :
Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (Y)
a = 0,05
= 1,924
= 0,658
= 0,433
= 0,396
= 0,000 *)





Sumber : Data primer yang diolah, tahun 2002
Keterangan : *) signifikan p < 0,05

Implikasi Hasil Penelitian

                Model regresi yang dihasilkan berdasarkan hasil analisis regresi yang dilakukan dalam penelitian ini sudah dapat dikatakan baik, dan dapat digunakan untuk mengestimasi variasi perubahan nilai variabel dependen dalam penelitian ini, yaitu kepuasan konsumen dengan menggunakan variabel independen (product, price, place, promotion, physical evidence), walaupun besarnya kontribusi variabel independen terhadap perubahan variabel dependen hanya 39,6% (Adjusted R Square = 0,396). Namun demikian, besar kecilnya koefisien determinan yang diperoleh, bukan merupakan ukuran untuk menyatakan tepat tidaknya model yang dipakai (Gujarati 1999).
                Berdasarkan hasil analisis dan pengujian hipotesis terhadap data lapangan, diperoleh bahwa secara simultan variabel produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p = 0,000 < 0,05), dimana pengaruh yang diberikan oleh variabel independen secara simultan terhadap variabel dependen bersifat positif  (R = 0,658). Besarnya kontribusi variabel independen secara simultan terhadap variasi perubahan variabel dependen adalah 39,6% sedangkan sisanya 60,4% dipengaruhi oleh variabel lain yang tidak termasuk dalam penelitian ini. 
Secara konseptual, kepuasan konsumen selain dipengaruhi oleh variabel-variabel yang ditetapkan dalam penelitian ini, dapat dipengaruhi oleh variabel lain bauran pemasaran lainnya seperti pelayanan people, processes dan provision of consumer service (Payne 1993).
                Hasil penelitian ini juga menunjukkan bahwa secara parsial variabel produk mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000< 0.05), dimana besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 15,76% (r2 = 0,1576); variabel harga  mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,000 < 0,05) besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 17,89% (r2 = 0,1789); variabel lokasi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,001 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan konsumen adalah 14,21% (r2 = 0,1421); variabel promosi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,007 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 9,06% (r2 = 0,0906); variabel  bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen (p = 0,002 < 0,05), besarnya kontribusi variabel tersebut terhadap  variasi perubahan kepuasan  konsumen adalah 11,76% (r2 =  0,1176).
Secara teoritis, hasil penelitian ini mendukung konsep pemasaran yang dikemukakan oleh Stanton et al. (1994) bahwa pemasaran dapat diartikan sebagai suatu sistem keseluruhan dari kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang serta jasa yang memuaskan kebutuhan konsumen. Selain itu hasil penelitian ini mendukung konsep Marketing Mix dari Pawitra (1993) yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik.
                Secara esensial, landasan konseptual yang dijadikan acuan dalam penelitian ini adalah prilaku konsumen. Berdasarkan kajian empiris salah satu  perbedaan yang cukup mencolok dari penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah pada penetapan variabel dependen. Penelitian ini  menggunakan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, sedangkan penelitian sebelumnya lebih banyak menekankan pada keputusan pembelian.
                Pijakan yang digunakan dalam menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen, bahwa setelah seorang konsumen mengambil keputusan untuk membeli suatu produk maka yang perlu diperhatikan adalah tahapan dari perilaku konsumen yang bersangkuta setelah pembelian (post purchasebehavior) seperti yang dijelaskan oleh Kotler et al. (1996). 
Secara empiris, hasil penelitian ini mendukung hasil penelitian yang berkaitan dengan keputusan pembelian konsumen, karena sebelum prilaku pasca pembeli (puas/tidaknya seseorang terhadap suatu produk) maka akan terjadi pengambilan keputusan untuk membeli.
Penelitian ini mendukung hasil penelitian Kresnaini (1998) dimana variabel fasilitas, kedekatan dengan tempat kerja, harga, promosi mempunyai pengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan dan tipe rumah. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan oleh Kresnaini adalah variabel dependen dalam penelitian ini  adalah kepuasan konsumen, sedangkan dalam variabel independen penelitian ini memasukkan variabel  product dan physical evidence/bukti fisik, dimana berdasarkan hasil penelitian variabel independen tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen.
Penelitian ini mendukung hasil penelitian Suwajaya (1996) yang  meregresikan faktor produk, harga, tingkat kepercayaan konsumen, promosi, periklanan melalui brosur serta sarana prasarana terhadap keputusan pembelian. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Suwajaya adalah dalam penelitian Suwajaya variabel dependen yang digunakan adalah keputusan pembelian, sedangkan dalam penelitian ini adalah kepuasan konsumen. Selain itu  penelitian Suwajaya  memasukkan tingkat kepercayaan konsumen dan periklanan melalui brosur, sedangkan penelitian ini menetapkan variabel lokasi dan bukti fisik sebagai variabel independen dan berdasarkan hasil regresi kedua variabel tersebut mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen.
Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Sintani (1997) yang menghasilkan bahwa ada 8 faktor yang mempengaruhi keputusan konsumen yaitu kelompok referensi, harga, citra dan pelayanan, produk dan tempat, promosi, lingkungan dan sosialisasi, serta harga barang subsitusi, ekonomi,dan sosial. Sedangkan penelitian ini hanya menetapkan 5 variabel dari 8 variabel tersebut yaitu produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik yang secara signifikan mempengaruhi kepuasan konsumen. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Sintani adalah pada variabel dependen, dimana penelitian ini menetapkan kepuasan konsumen sebagai variabel dependen. Selain itu yang menjadi obyek penelitian Sintani adalah konsumen yang membeli rumah sederhana, sedangkan penelitian ini mengambil obyek penelitian konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
Hasil penelitian ini mendukung penelitian yang dilakukan Ghozi (1999) yang menemukan bahwa ada pengaruh yang signifikan antara produk, harga, promosi, lokasi, bukti fisik, pendapatan, dan tingkat pendidikan terhadap keputusan konsumen dalam membeli rumah KPR-BTN. Perbedaan penelitian tersebut dengan penelitian ini adalah dalam penelitian ini variabel pendapatan dan tingkat pendidikan tidak termasuk dalam variabel bebas yang diteliti, sedangkan variabel terikatnya adalah kepuasan konsumen. Selain itu obyek penelitian Ghozi adalah konsumen pembeli KPR-BTN, sedangkan penelitian ini memfokuskan pada konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas. 
                Secara empiris, terbukti bahwa variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen dibandingkan variabel bebas lain yang ditetapkan dalam penelitian ini (r2 harga = 0,1789; Beta = 0,358 dan r2 produk = 0,1576; Beta = 0338). Dari variabel harga, adanya penetapan harga perumahan yang sesuai merupakan unsur yang menjadi perhatian utama para konsumen. Sedangkan dalam variabel produk, kualitas perumahan yang baik merupakan unsur yang menjadi perhatian utama konsumen. Berdasarkan temuan tersebut, maka konsumen cenderung lebih banyak akan mengukur kepuasan mereka dari kesesuaian harga yang ditetapkan developer dan kualitas perumahan yang  dijanjikan pada mereka.                
                Adanya harga dan produk yang dominan, secara empiris dapat dikatakan bahwa penelitian ini mendukung hasil penelitian dari Sintani (1997) dan Ghozi (1999) yang juga menemukan bahwa harga merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan dalam penelitiannya. Sedangkan dalam penelitian ini selain harga, variabel produk juga merupakan variabel yang dominan.


KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap para konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di perumahan yang berada di  Kabupaten Muara Bungo, Jambi, dapat ditarik beberapa kesimpulan sebagai berikut:
a.       Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik, secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
b.       Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
c.        Variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen. Untuk variabel harga, penetapan harga merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen dimana berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator harga lainnya (persyaratan pembayaran dan potongan harga). Sedangkan untuk variabel produk, kualitas merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen, dan berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator produk lainnya (desain dan jaminan).

Saran-Saran
a.       Bagi para pengembang / developer perumahan :
1.      Variabel harga dan produk masih tetap dominan terhadap penciptaan kepuasan konsumen. Namun dari kedua variabel tersebut, unsur penetapan harga dan kualitas yang harus diperhatikan oleh pengembang apabila ingin kepuasan konsumen tercipta.
2.      Pengkajian faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen perlu dilakukan, karena dengan mengetahui banyak faktor yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen, pengembang akan lebih mampu melakukan pengembangan perumahan yang sesuai dengan permintaan pasar, terutama memuaskan kebutuhan konsumen.
b.       Bagi para teoritisi :
1.       Melakukan penelitian terhadap faktor-faktor lain yang dapat menjadi sumber kepuasan konsumen, serta kondisi-kondisi yang mempengaruhinya.
2.       Melakukan penelitian lebih lanjut dengan variabel yang sama, namun untuk mencari perbedaan berdasarkan jenis kelamin, tingkat pendidikan, pendapatan dan lainnya.


DAFTAR PUSTAKA

Amstrong, Gary & Philip, Kotler (1996) Dasar-dasar Pemasaran. Jilid 1, Alih Bahasa  Alexander Sindoro dan Benyamin Molan, Prenhalindo, Jakarta.
Basu, Swastha dan T. Hani Handoko (1999) Manajemen Pemasaran Analisa Perilaku Konsumen. Edisi Ke-VIII, Liberty, Yogyakarta.
Budi,Santoso (2000) Realeastat Indonesia Sebuah Konsep Ilmu & Problema Pengembang. School of Real Estate, Jakarta.
Christopers (1998) Winning Applause. Journal of Property Management, April 1998.
Engel, J.F., Backwell, Roger D., & Paul W. Miniard (1995) Perilaku Konsumen. Jilid II, Alih Bahasa Budiono FX, Binarupa Aksara, Jakarta.
Husein, Umar (1999) Riset Sumber Daya Manusia Dalam Organisasi. Edisi revisi, Gramedia, Jakarta.
Jafee,Austin J., & C.F. Sirmans (1986) Fundamentals Of Real Estate Investment, Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, New Jersey.
Kotler, Philip (1999) Manajemen Pemasaran Analisis, Perencanaan, Implementasi dan Kontrol. Edisi 11, Jilid 1, Diterjemahkan oleh Hendra Teguh dan Rusli, Prenhalindo, Jakarta.
Kotler, Philip, Swee Hoon Ang, Siew Meng Leong, & Chin Tiong Tan (1996). Marketing Management An Asian Prespective. Prentice Hall, Singapore.
Li Ling Hin (1992) The Official Land Value Appraisal System Under The Land Use Rights Reform In China. The Appraisal Journal, January.
Loudon, D.L., & A.J.D. Bitta (1993) Consumer Behavior : Concept and Application. Fourth edition, Mc Grew Hill , Singapore.
Orso, Anthony (1996) New Kind of Renter Force Apartement Developers to Provide New Aparterment Product. National Real Eastate Investor, June 1996.
Payne, A. (1993) The Essence of Services Marketing. Prentice-Hall International Ltd., New York.
Ramsland, Jr. dan Markham (1998) Market Supported Adjustments Using Multiple Regression Analysis. The Appraisal Journal, April.
Rhenald, Kasali (1998) Membidik Pasar Indonesia. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Sekaran, U. (1992) Research Methods For Business. Second edition, John Wiley & Sons, Inc, Canada.
Stanton, W.J., M.J. Etzel, dan B.J. Walker (1994) Fundamentals of Marketing. Tenth edition, MCGraw-Hill Inc., New York.

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar